7、 保匯率還是保樓市？

目前有一種說法是保匯率還是保樓市。持有這種看法的人認(rèn)為，因?yàn)榉績r(jià)已經(jīng)漲了這么多，那么中國的房產(chǎn)作為一種財(cái)富，已經(jīng)大大升值，如果人民幣對美元不貶值，那豈不是可以把全世界都買下來？這種說法并不準(zhǔn)確。

首先，就像前面提到，房價(jià)大幅上漲不是一個(gè)全國的現(xiàn)象，過去三年里，房價(jià)累積漲幅超過收入累積漲幅的城市并不多。其次，房價(jià)代表的是最近成交的價(jià)格。而房地產(chǎn)市場是個(gè)存量遠(yuǎn)超交易量的市場，用當(dāng)前的交易價(jià)格乘以整個(gè)房產(chǎn)的存量來計(jì)算財(cái)富升值，并不合理。第三，即使房價(jià)上漲導(dǎo)致財(cái)富大幅上升，對匯率會(huì)產(chǎn)生一定壓力，但匯率是由多種因素綜合的結(jié)果，并不是說財(cái)富上升就一定會(huì)貶值。就像銀行存款從2000年左右的10萬億人民幣增加到目前的接近150萬億，很多人在多年前就擔(dān)心高儲蓄像“籠中虎”，會(huì)引發(fā)高通脹或大貶值，但至今也沒有發(fā)生。

事實(shí)上，房價(jià)和匯率同向或反向變動(dòng)的情況都很常見，原因在于，房價(jià)只是影響匯率的諸多因素之一，匯率也只是影響房價(jià)的諸多因素之一，兩者并不存在一一對應(yīng)關(guān)系。其它因素像資本流動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)偏好，經(jīng)濟(jì)增長，通貨膨脹和貨幣政策，都會(huì)同時(shí)影響到匯率和房價(jià)。最后的結(jié)果取決于眾多因素的總和，并不確定。

比如像韓國和俄羅斯這種房價(jià)上漲和貨幣貶值同時(shí)出現(xiàn)的情況，背后的原因在于這些國家的通貨膨脹比較高，“票子毛了”，所以房價(jià)上漲和貨幣貶值同時(shí)發(fā)生，并不存在匯率和房價(jià)的棄保問題。中國2014年前有大量資本凈流入，房價(jià)上漲的同時(shí)匯率升值。目前，影響人民幣的關(guān)鍵在于匯率預(yù)期，如果人民幣大幅下跌，貶值預(yù)期惡化，大量資本流出，這時(shí)恐怕匯率和房價(jià)一個(gè)都保不住。當(dāng)然，今后如果人民幣貶值預(yù)期可以逐步化解，中國的資本凈流入重新轉(zhuǎn)正，匯率和房價(jià)出現(xiàn)像2014年之前的同步上漲，也不是不可能的。