2原因

●近期一線城市房價上漲主要與股市有關

從我們的觀察看，深圳的房價從2014年12月份開始上漲，漲得最快的時間是2015年5月份和6月份，7月份之后，深圳的房價環(huán)比上漲速度基本上不漲了。深圳的房價上漲狀況與2014-2015年的股票市場基本雷同。從現(xiàn)象上可以進行判斷，2015年度深圳和一線城市的房價走勢與股市有關。

深圳股票市場與上海股票市場的不同之處在于有中小板和創(chuàng)業(yè)板市場，中小板現(xiàn)在有接近800家上市公司，創(chuàng)業(yè)板有接近500家，這兩個加起來是1200多家上市公司。上市公司有一個特點，他在哪個交易所掛牌上市，就會在這個城市開戶，設立辦事處，有些上市公司還會投資股票。所有自然人股東和法人股東的賬戶的管理都放在這個城市。

股價上升過程中，上市公司股東的賬面財富迅速增加。盡管經(jīng)過去年的股市震蕩，截至2015年底，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)平均價格依然上升了84%，中小板上升了53%，而且，中小板和創(chuàng)業(yè)板市場從2012年底開始，股價已經(jīng)連續(xù)三年上漲，累計上漲幅度都超過了200%，上市公司股東尤其是發(fā)起人股東財富迅速增加，這些新增財富主要集中在深圳。

股市上漲產(chǎn)生的財富效應同樣會刺激上海的房地產(chǎn)市場，但影響程度不如深圳。因為上海證券交易所上市的主要是國有控股的藍籌股，而且上海綜合指數(shù)的漲幅遠遠落后于深圳的中小板和創(chuàng)業(yè)板指數(shù)。當然，以上海為中心的長三角是中國經(jīng)濟最有活力的地區(qū)，該地區(qū)有大量公司在深圳的中小板和創(chuàng)業(yè)板上市，因此，中小板和創(chuàng)業(yè)板股價的大幅度上漲使上海的房地產(chǎn)市場受到影響。上海周邊的城市中，南京、杭州及蘇州等也分布著相當數(shù)量的科技類上市公司的總部，而這幾個城市的房價表現(xiàn)同樣十分搶眼。

股市對樓市的影響還表現(xiàn)在證券從業(yè)人員的薪酬方面。2015年證券市場的成交量大幅度增加，證券行業(yè)的盈利狀況大幅度好轉，證券從業(yè)人員的收入明顯增加，中層管理人員的薪酬都在100萬以上，有些公司的高官人員的薪酬超過1000萬元。這些從業(yè)人員主要集中在北京、上海和深圳。

豪宅成交的大幅度增長（參見前面的分析）從另外一個側面佐證了深圳、上海和北京房地產(chǎn)市場受股市行情的影響的事實。

從股市影響樓市的邏輯看，2016年1月份之后股市出現(xiàn)了近20%的下跌，應該對樓市形成抑制，但因為有來自貨幣政策方面的新的因素刺激，使得樓市趨勢繼續(xù)。

●貨幣政策方面的刺激

從2001年以后的房地產(chǎn)運行看，房價與貨幣投放高度相關，簡言之，房地產(chǎn)市場對信貸與貨幣政策的變動高度敏感。此次一線城市樓市瘋狂亦與貨幣政策變動有關。2015年多次降準降息，尤其是2016年1月份的信貸數(shù)據(jù)使市場神經(jīng)受到強力刺激（1月份新增人民幣貸款2.51萬億元，社會融資3.42萬億元，同比增67.08%、環(huán)比增88.42%）大超市場預期。從人民銀行公布的第一季度信貸數(shù)據(jù)看，個人購房貸款增加1萬億元，同比多增4309億元。一季度全部新增貸款為4.61億元。單季1萬億的房貸新增量，創(chuàng)下自2010年央行開始公布金融機構貸款投向報告以來的歷史最高紀錄。如果與去年作比較，2015年全年，新增個人住房貸款總計2.66萬億元。從余額來看，截至3月末，個人購房貸款余額15.18萬億元，同比增長25.5%，增速比上年末高2.4個百分點，比各項貸款增速高10.8個百分點。

樓市與股市一樣，不存在市場均衡價格，其價格波動主要受預期支配，價格上漲的趨勢一旦形成就會自我強化，2015年的一線房價已經(jīng)形成上漲趨勢的背景下，再受到上述一系列來自貨幣政策方面的刺激，結論是不言而喻的。

●房地產(chǎn)中介的加杠桿行為助推了房地產(chǎn)投機

在資產(chǎn)價格快速上漲的背景下，投資者傾向于加杠桿，這是資產(chǎn)價格波動過程中的一般規(guī)律。去年上半年股市的快速上升與融資融券及場外配資的快速增長密切相關，并由此導致了股災的發(fā)生。在樓市價格快速上升之后，類似股市的場外配資行為快速發(fā)展，值得我們高度關注。

根據(jù)公開報道，目前有不少機構都提供“首付貸”，有的P2P平臺甚至提供1/2首付全額的授信金額。

對于銀行的風險控制而言，住房按揭貸款的首付是第一道安全閥，中介機構提供了“首付貸”后，按揭貸款實際成了“零首付”產(chǎn)品，銀行風險控制的安全閥完全失效了，這是十分危險的現(xiàn)象！美國的次貸危機就是因為大量零首付的按揭貸款導致的。