“十一”黃金周假期,各地景區(qū)不斷迎來客流高峰。然而這個長假期間,深圳樓市卻顯得有些平靜,樓市眾生相也各種各樣:贊者有之,嘆者有之。

打出國慶優(yōu)惠口號促銷

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),在8月份僅兩個住宅項目拿到預(yù)售證的情況下,9月末開發(fā)商開始表現(xiàn)出積極的推盤意愿,月內(nèi)近16個項目獲得預(yù)售證,特別是商務(wù)公寓市場的供應(yīng)量大幅增加。但就在7月底,深圳升級了樓市調(diào)控,商務(wù)公寓成為重點調(diào)控對象,其中包括個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓,自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。在國慶假期期間,商務(wù)公寓市場也似乎最先發(fā)生了”變化“。

從9月中下旬開始,深圳新盤項目開盤加推、開放營銷中心和樣板房逐漸增多,但多數(shù)已經(jīng)大不如往年的火熱。僅在羅湖區(qū),國慶假期期間就有3個項目推出商務(wù)公寓產(chǎn)品。記者在筍崗片區(qū)和寶安南路片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn),前來看房的市民并不多,營銷中心顯得有些冷清。銷售人員告訴記者,國慶前兩天已有數(shù)十套產(chǎn)品被認籌,但相較于推盤數(shù)量,這個比例并不算高。不過,由于有企業(yè)打包“整售”,所以整體銷售壓力不算太大。至于價格,記者在羅湖和福田區(qū)多個項目調(diào)查時發(fā)現(xiàn),國慶期間并沒有特別的優(yōu)惠,價格保持穩(wěn)定狀態(tài)。

不過,全國各地新房降價促銷的案例越來越多,深圳市場部分在售盤也采取了低價走量的營銷策略,或者打出國慶優(yōu)惠的口號促銷,似乎也折射出一些開發(fā)商為了回籠資金開始使出“招數(shù)”。在光明區(qū),銷售人員向記者極力“推薦”一處商務(wù)公寓項目,價格從此前的每平方米25000元降至21000元左右。記者在查閱資料時發(fā)現(xiàn),該項目在去年推出的商務(wù)公寓產(chǎn)品價格在每平方米25000元至26000元左右。

值得注意的是,就在國慶假期來臨前夕,深圳就有3個新盤開盤或加推,帶動整體成交量小幅上揚,其中備受關(guān)注的“網(wǎng)紅豪宅盤”華潤城三期555套住宅更是當天售完。價格相對高,位置相對好的項目反而獲得市場熱捧,對于這樣的現(xiàn)象,有分析人士表示,由于政府限價問題,現(xiàn)階段推出的“豪宅”產(chǎn)品價格相對較低,吸引大量改善型、投資性客戶搶購,剛需產(chǎn)品則因為市場觀望情緒濃厚而缺少客戶。

其實,二手房成交占比是判斷一個城市有無投資價值的重要指標,能夠反映該城市房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度,深圳就是二手房成交占主導的市場,而最新調(diào)控中關(guān)于新購房3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓難免對深圳二手房市場帶來一定影響?！澳壳坝行I(yè)主比較著急出手,有一定程度的降幅,特別是擁有多套房的業(yè)主拋售意愿更加強烈?！庇浾咴诹_湖和福田區(qū)調(diào)查時,多位中介表示,“主動降價的二手房源增多,例如在銀湖的一套二手房業(yè)主報價直接從880萬元降到了800萬元,不過整體價格還是保持穩(wěn)定?！庇匈彿空弑硎?深圳新的調(diào)控政策對住宅和公寓實行了不同年限的限售,加上新房并不能立即交房,諸多不確定因素增加,這些都是要考慮的因素。

此番“涼意”來之不易

那么,深圳樓市今年的“金九銀十”成色到底如何?據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù),9月份深圳全市一手房成交套數(shù)僅2248套,去化面積22.03萬平方米,與曾創(chuàng)下全年新房成交量新高的8月份相比,該兩項數(shù)據(jù)的跌幅均已接近四成。9月份深圳二手房不僅成交套數(shù)環(huán)比減少37%,價格也出現(xiàn)今年來首次連續(xù)下跌,繼8月份二手房價格微降0.14%之后,9月份的價格繼續(xù)下跌0.16%。而記者統(tǒng)計深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,10月1日至6日深圳一手新房住宅成交量分別為50、28、28、25、34和26套。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹則認為,新的樓市調(diào)控措施其實對投資客的影響比較大,對一般的剛需購房者影響較小。從目前的情況判斷,如果開發(fā)商開盤速度加快,價格合理,或推出一些相應(yīng)的促銷手法,有望使一手住宅維持在一個比較好的銷售水平,但預(yù)計二手房的交易短時間難以恢復。深圳市場不缺購買力,缺的是交易氣氛。

今年上半年,一些熱點城市再現(xiàn)“搶房潮”,對此前樓市調(diào)控效果造成嚴重威脅。而誘發(fā)“搶房潮”的則是各種房地產(chǎn)亂象。為了摁住房價上漲的沖動,樓市調(diào)控持續(xù)加碼,調(diào)控方式則從限購、限售、限價等限制性措施,發(fā)展為多部門聯(lián)合主動出手,集中精準打擊投機炒房鏈條的各個主要環(huán)節(jié)。所以,在眾多置業(yè)者眼中,房地產(chǎn)市場的此番“涼意”來之不易。

就在10月7日,中國人民銀行決定從2018年10月15日起,下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點,當日到期的中期借貸便利(MLF)不再續(xù)做。除去此部分,降準還可再釋放增量資金約7500億元。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,每一次降準其實對樓市都會有較為積極的反應(yīng),近期房企拿地的積極性有所減弱,尤其是流拍土地數(shù)量增加,所以降準其實也是為了更好地降低貸款成本,對于部分中大型開發(fā)商獲取商業(yè)銀行信貸是有較為積極的作用。此外,降準以后或多或少會刺激銀行對于個人按揭貸款發(fā)放力度的增加,也利好房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的發(fā)展。(記者 吳家明)