作為全國首批培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)城市之一,杭州30日發(fā)布《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案》(以下簡稱《方案》),提出未來三年新增租賃住房要占到新增商品房三成。

發(fā)展住房租賃市場已成為熱點(diǎn)大中城市的共識(shí),中國房地產(chǎn)市場正在迎來租賃時(shí)代。中原地產(chǎn)報(bào)告顯示,近期已有超過30個(gè)省市出臺(tái)了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。

業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)行業(yè)正在從重購輕租到租售并舉轉(zhuǎn)變,市場供應(yīng)格局有望被重構(gòu),這不僅使住房真正回歸居住屬性,更可以減少非理性購房需求。

減阻力 租賃方案密集落地

30日杭州發(fā)布住房租賃新政標(biāo)志著除廣東肇慶外,11個(gè)租賃試點(diǎn)城市已全部發(fā)布方案。

杭州《方案》指出,將加大公租房供應(yīng)力度,未來3年,杭州將新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。未來5年公租房保有總量不少于8萬套。此外,將增加租賃住房用地有效供應(yīng),將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃,2017年9月底前,推出人才專項(xiàng)租賃住房用地進(jìn)行試點(diǎn)。盤活存量土地、用房,探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房。

《方案》還提出,扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U。充分發(fā)揮國有企業(yè)帶動(dòng)引領(lǐng)示范作用,支持國有企業(yè)開展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)。市級層面發(fā)展2家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù),區(qū)級層面由各區(qū)政府(管委會(huì))確定至少1家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U試點(diǎn)。

同時(shí),扶持發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。鼓勵(lì)民營住房租賃企業(yè)發(fā)展,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式,從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在新建商品房項(xiàng)目中長期持有部分房源,用于市場租賃。

此外,提供金融支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則,對住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn),吸引社會(huì)化投資,多渠道籌集資金。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,如果說抑制投資投機(jī),以限購、限貸為主要方式,降低一二線熱點(diǎn)城市樓市熱度,是今年上半年樓市調(diào)控政策的主要特征,那么,擴(kuò)大租賃市場規(guī)模,加大租賃供應(yīng),則是下半年的主要?jiǎng)幼鳌?/p>

張大偉說,從政策內(nèi)容看,主要是加減法政策。其中,加法是增加供應(yīng),例如北京、上海等多地直接推出70年產(chǎn)權(quán)租賃用地。減法,則是減少選擇租賃居住的阻力,例如租購?fù)瑱?quán)政策。

增供給 增加集體建設(shè)用地

在九部委發(fā)文在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市,首批開展住房租賃試點(diǎn)后僅一個(gè)月,近日,國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,確定北京、上海、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

具體來看,試點(diǎn)方案提出,試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批(包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營管理等規(guī)范性程序,建立快速審批通道。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度,推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理,統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備,醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全,符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范。

同時(shí),完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營機(jī)制。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制,防止租金異常波動(dòng),維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

此外,探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證,享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市,要進(jìn)一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。

需要注意的是,集體建設(shè)用地租賃住房,不得以租代售,承租者也不得轉(zhuǎn)租。

國土部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,對于商品住房價(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會(huì)城市,該政策一方面增加住宅用地來源和租賃住房供給;另一方面,則是擴(kuò)展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能,對盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境等方面,發(fā)揮了積極作用。此外,還拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道,農(nóng)民獲得長遠(yuǎn)穩(wěn)定收益。

有業(yè)內(nèi)人士表示,此前雖然我國提出“增加租賃住房有效供應(yīng)”,但屬于存量調(diào)整,有出現(xiàn)租賃市場供應(yīng)增加而銷售市場供應(yīng)減少的可能性,反而可能成為推高房價(jià)的因素。而利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,則是規(guī)?？捎^的增量供應(yīng)。

“集體土地上建設(shè)租賃住房,主要是為滿足新市民過渡性的居住需求。國家層面上,這個(gè)試點(diǎn)政策主要是面向供給側(cè)的,要解決三個(gè)一億人的需求?！蹦暇┦凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局局長郭宏定說。

據(jù)住建部統(tǒng)計(jì),目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,占城鎮(zhèn)常住人口的21%,其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主。在高房價(jià)時(shí)代,與新市民旺盛的住房租賃需求相比,我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴(yán)重不足、租價(jià)高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境一般等問題。

迎拐點(diǎn) 重構(gòu)房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制

張大偉表示,相比房屋售價(jià)的大幅波動(dòng),房租體現(xiàn)的是房屋的居住價(jià)值,因此,在租售比懸殊的情況下,中國的消費(fèi)者大多選擇購買住房,長期以來形成重購輕租。

海通證券數(shù)據(jù)顯示,從目前看,中國主要城市的房價(jià)租金比大約為38.5倍,上海、北京、深圳、廈門、南京則均超過50倍,但按照國際標(biāo)準(zhǔn),房價(jià)租金比在16.7倍-25倍之間為健康區(qū)間,也就是說超過25倍即存在泡沫可能。海通證券副總裁李迅雷曾表示,中國大部分地區(qū)的房價(jià)都已經(jīng)步入泡沫區(qū)域。

中銀國際報(bào)告指出,在房地產(chǎn)市場泡沫化程度依然較高的背景下,國家推動(dòng)住房租賃市場發(fā)展,根本出發(fā)點(diǎn)在于激活住房租賃的市場需求,以平衡房地產(chǎn)市場供需矛盾,平抑房價(jià),推動(dòng)住房向居住屬性回歸。

以售為主時(shí)代迎來拐點(diǎn)。在政策力挺下,租房時(shí)代已經(jīng)越來越近。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,到2020年,中國租房市場租金總收入價(jià)值將達(dá)1.6萬億元。2030年,這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬億元。

去年11月,優(yōu)客工場、共享際創(chuàng)始人毛大慶也預(yù)測,未來十年之內(nèi),中國的整個(gè)租房總額會(huì)超過3萬億元,使用人口會(huì)達(dá)到2.3億人;二十年以后,這個(gè)數(shù)字會(huì)達(dá)到4.6萬億元,參與租賃的人口會(huì)達(dá)到3億人。

國土部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,希望通過此次改革試點(diǎn),到2021年底,在相關(guān)地區(qū)成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目,完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則,形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果,為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。(記者 梁倩)