國(guó)有銀行力助集體土地長(zhǎng)租公寓

5月9日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)消息稱，為推動(dòng)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，北京加大金融支持力度。目前，已有4家銀行確定具體融資方案，將向符合銀行評(píng)級(jí)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、與國(guó)企合作的聯(lián)營(yíng)公司提供長(zhǎng)期、足額貸款，貸款金額最高可達(dá)項(xiàng)目總投資的80%。

據(jù)了解，目前，第一批已確定具體融資方案的4家銀行包括：國(guó)家開發(fā)銀行北京分行、農(nóng)業(yè)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京分行、華夏銀行等。

它們將向符合銀行評(píng)級(jí)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、與國(guó)企合作的聯(lián)營(yíng)公司提供長(zhǎng)期、足額貸款。貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)25-30年并可靈活還款，設(shè)置寬限期，寬限期內(nèi)只還利息不需還本，且建設(shè)期內(nèi)利息可用貸款償還。運(yùn)營(yíng)期可根據(jù)項(xiàng)目出租率情況設(shè)置靈活的還本付息計(jì)劃。

貸款利率根據(jù)借款人、擔(dān)保人及項(xiàng)目情況，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上綜合確定。貸款金額最高可達(dá)項(xiàng)目總投資的80%。項(xiàng)目取得建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見、立項(xiàng)批復(fù)文件、規(guī)劃意見、項(xiàng)目占地批復(fù)、環(huán)評(píng)批復(fù)等文件后即可申請(qǐng)貸款，申請(qǐng)材料齊全的情況下，20-40個(gè)工作日即可獲批。項(xiàng)目取得施工許可證后銀行放款。貸款額度方面，各銀行均表示可優(yōu)先安排足夠額度，保障集體土地建設(shè)租賃住房融資需求。

實(shí)際上，2011年國(guó)土資源部就通過(guò)函復(fù)的形式批準(zhǔn)北京、上海兩地作為試點(diǎn)，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房，北京和上海也進(jìn)行了多個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐，取得了一定的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。北京市相關(guān)主管部門先后出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)利用北京市集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施意見的通知》（京國(guó)土耕〔2014〕467號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“北京市467號(hào)文”）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房有關(guān)工作的意見》（市規(guī)國(guó)土發(fā)〔2017〕376號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“北京市376號(hào)文”）等政策文件。本文結(jié)合北京市的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就如何利用集體土地開展租賃住房建設(shè)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

而符合集體土地供應(yīng)條件的是如下幾類：一是集體土地權(quán)屬要求。用于租賃住房建設(shè)的集體土地必須權(quán)屬清晰，沒(méi)有爭(zhēng)議。二是集體土地規(guī)劃要求。建設(shè)租賃住房占用的集體土地要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，不符合規(guī)劃用途的土地，不能用于集體租賃住房建設(shè)。三是集體土地利用現(xiàn)狀要求。用于租賃住房建設(shè)的集體土地應(yīng)當(dāng)是存量建設(shè)用地，不得占用耕地。據(jù)專家介紹，針對(duì)農(nóng)村原有存量建設(shè)用地地塊面積小，較為分散的特點(diǎn)，在符合規(guī)劃的前提下，可以適當(dāng)通過(guò)增減掛鉤、土地置換等途徑調(diào)整集中。四是土地分布區(qū)域要求。集體租賃住房建設(shè)主要目的是要解決供需平衡，滿足新市民住房需求。北京的前期試點(diǎn)階段，集體租賃住房項(xiàng)目主要分布在海淀和朝陽(yáng)城鄉(xiāng)交界地區(qū)，比如媒體廣泛報(bào)道的海淀區(qū)唐家?guī)X村。2017年以來(lái)北京已確定集體土地租賃住房項(xiàng)目39個(gè)，主要涉及朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、順義、昌平、大興等12個(gè)區(qū)。北京在確定的集體土地租賃住房項(xiàng)目地點(diǎn)方面，主要考慮要結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅(jiān)持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城。

高檔長(zhǎng)租公寓或成“奢侈品” 市場(chǎng)主流仍將是普通出租房

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從企業(yè)角度，追求盈利是天經(jīng)地義的事。翡翠書院開發(fā)商萬(wàn)科，由于通過(guò)招拍掛取得土地時(shí)得到100%自持地塊，無(wú)法銷售，因此按照年回報(bào)3%來(lái)倒推租金，因此得出小戶型1.5萬(wàn)至1.8萬(wàn)，大戶型三四萬(wàn)之間，無(wú)可厚非。

然而由翡翠書院高租金引發(fā)的，卻是輿情嘩然，指責(zé)“租金打劫”者有之，斥其“敲竹杠”者亦有之，似乎“租不起房”的時(shí)代，一夜之間就到來(lái)了。

而在業(yè)內(nèi)人士眼里，其實(shí)翡翠書院的影響對(duì)市場(chǎng)并不具備普遍意義。作為企業(yè)以市場(chǎng)化方式運(yùn)營(yíng)住房租賃市場(chǎng)的一種嘗試，首期1000多套房源，在北京龐大的住房租賃市場(chǎng)中幾乎是滄海一粟；而在這其中沒(méi)有壟斷地位、沒(méi)有強(qiáng)制買賣關(guān)系，所以，不過(guò)是一個(gè)企業(yè)對(duì)于一種商業(yè)模式的嘗試而已。

基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和邏輯常識(shí)也都告訴過(guò)我們，在沒(méi)有壟斷地位和強(qiáng)制買賣（交易）關(guān)系的前提下，商業(yè)交易行為就不會(huì)摻雜道德元素。理解了這一點(diǎn)，其實(shí)就應(yīng)該明白，質(zhì)疑翡翠書院的模式，在商業(yè)上是否可行，市場(chǎng)接受與否是完全可以的。

據(jù)記者了解，目前，有大量房企手中持有高價(jià)自持地塊，其中不乏前兩年的地王配建的地塊。期待規(guī)劃更改的路已經(jīng)被堵死，而改成長(zhǎng)租公寓，是這些企業(yè)唯一的出路。目前的判斷是，這些房企的長(zhǎng)租公寓都將是租賃市場(chǎng)上的“奢侈品”，更有甚至，在三里屯一個(gè)長(zhǎng)租公寓，光拿地成本倒推房租已經(jīng)達(dá)到了4.5萬(wàn)/月，這還是沒(méi)有任何其他成本疊加的基礎(chǔ)之上，屆時(shí)，萬(wàn)科翡翠書院的價(jià)格將成為“小兒科”。

而專家建議，租房人大可不必?fù)?dān)心房租大漲，畢竟，有大量的房源可供選擇，其中包括國(guó)企推出的長(zhǎng)租公寓，以及鏈家等中介機(jī)構(gòu)推出的自如寓等青年公寓，價(jià)格都是在年輕人可接受范圍之內(nèi)。而高檔的長(zhǎng)租公寓，則面對(duì)的是外國(guó)領(lǐng)事、企業(yè)白領(lǐng)、外地駐京商業(yè)人士、城市不具備買房資格的高收入人群、認(rèn)同高價(jià)租房理念的海歸，跟普通租房是兩個(gè)概念?！熬环负铀保夥渴袌?chǎng)仍然將呈現(xiàn)買房市場(chǎng)上“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障、改善歸改善”的基本格局。