市場分化持續(xù)加劇

隨著調(diào)控進一步深入，國內(nèi)樓市內(nèi)部分化越來越明顯。不僅一二線與三四線城市間差距拉大，三四線城市內(nèi)部也出現(xiàn)了分化。

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷表示，隨著調(diào)控加劇，一二線城市成交量出現(xiàn)了20％的下降，這意味著一二線城市很難再創(chuàng)新高。相反，三四線城市出現(xiàn)了明顯的分化，一線周邊的三四線城市量減價跌，供應(yīng)逐年遞減，需求受限，所以未來的增長也會很少。非都市圈熱點城市在去年5月份出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長，得益于一線城市人口回到家鄉(xiāng)，購房置業(yè)、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。但這種情況不太可能持久，“因為能回去的回去了，不回去的以后也不會回去了?！?/p>

顧云昌表示，中國房地產(chǎn)正呈現(xiàn)出競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的發(fā)展趨勢。

即使當前調(diào)控趨嚴，但也阻擋不了部分房企“跑馬圈地”的熱情，可謂“餓死膽小的，撐死膽大的”。今年以來，遠洋集團在市場上積極拿地，董事局主席李明表示：“拿地將堅持財務(wù)指標第一位，地價控制在合理范圍內(nèi)，發(fā)展布局集中在一二線城市，主要業(yè)態(tài)傾向于具備一定規(guī)模的綜合體項目?！?/p>

針對北京等一線城市對高端住宅項目實施限價等調(diào)控政策，李明表示：“限價是臨時性的，總體來說是階段性調(diào)控的舉措，不用過多擔(dān)心?！?/p>

一位房企負責(zé)人表示，當前嚴控下，很多大房企都在加緊拿地。如果用現(xiàn)有的計算庫存的方式來看，加上限購、限貸、限賣等政策的影響，繼續(xù)加大住宅供地的話，很可能樓市兩三年后又要面臨去庫存壓力，導(dǎo)致市場管理調(diào)控波動較大。“2016年就是很好的體現(xiàn)，上半年還在去庫存，下半年就開始調(diào)控，現(xiàn)在控房價與去庫存就像天平的兩端?！?/p>

不僅企業(yè)，部分地方政府內(nèi)部意見也出現(xiàn)了分化。多地地方政府人士私下表示，從大環(huán)境及發(fā)展前景而言，當?shù)胤績r并不算高。南方某地級市一住建系統(tǒng)負責(zé)人坦言，按照當前發(fā)展速度，該地區(qū)四五年之后房價翻番不是沒有可能。

市場存在多個挑戰(zhàn)

地產(chǎn)行業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)也成了本屆論壇嘉賓熱議的焦點。

朱中一在論壇上指出，當前中國房地產(chǎn)面臨四個方面的挑戰(zhàn)。一是金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)信貸分類調(diào)控力度的加大，住房供應(yīng)體系中租賃市場比例的提高，土地條件和成本的提高，這些都給傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賣地、貸款、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)帶來了一些困難，所以房地產(chǎn)企業(yè)必然要考慮轉(zhuǎn)型問題。

二是在市場分化、變化及因城施策的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對不同區(qū)域、不同城市的差異和變化，來調(diào)整自己的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)。

三是企業(yè)如何應(yīng)對優(yōu)勝劣汰和行業(yè)集中度的提高。

四是如何順應(yīng)綠色發(fā)展和提高建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化水平的要求，努力提高全裝修房和裝配式建筑的比例。朱中一認為，海南在此方面表現(xiàn)優(yōu)秀。從今年7月1號起，海南新建商品房都要全裝修，以確保項目的品質(zhì)。

朱中一認為，面對上述挑戰(zhàn)，所有企業(yè)都面臨著如何轉(zhuǎn)型、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、做好區(qū)域布局和選擇業(yè)態(tài)等問題，企業(yè)要根據(jù)自己的情況做出安排。

“信貸規(guī)模持續(xù)收緊，地產(chǎn)的好日子已經(jīng)過得差不多了，苦日子要來了?！绷植梢吮硎?，“上市房企的平均負債目前已經(jīng)達到78％，實際負債可能超過80％?！睆馁Y產(chǎn)負債率來看，房地產(chǎn)行業(yè)78％的負債率客觀上已經(jīng)形成地產(chǎn)“綁架”金融的共生效應(yīng)，房地產(chǎn)市場的降溫和去產(chǎn)能導(dǎo)致的房價下行風(fēng)險，有可能造成銀行業(yè)不良資產(chǎn)的擴大，消除房地產(chǎn)泡沫和控制銀行不良資產(chǎn)之間形成了政策的兩難。

交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平提到，房地產(chǎn)在這一年多來成交比較活躍，必然會對未來一段時間的消費帶來許多拉動，但由此來得出房地產(chǎn)是否會引爆危機的邏輯還需商榷。連平表示，房地產(chǎn)離不開金融，房地產(chǎn)是屬于資本和金融屬性非常高的一個行業(yè)，因此泡沫的破滅一定伴隨著金融運作問題的出現(xiàn)。

“我們很有必要從金融角度去看當前的房地產(chǎn)，到底是風(fēng)險很大還是處在一個相對平穩(wěn)、良性的狀況，我們要給它有一個基本的判斷，而不是人云亦云，似乎這個泡沫明天就要破滅了?！边B平說道。