●隨著一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺(tái)、落地及紅利的釋放，農(nóng)民市民化、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過(guò)程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放，相關(guān)投資也將有所增加，進(jìn)而對(duì)沖樓市的回落和調(diào)整。但由于制度改革紅利的釋放需要一個(gè)過(guò)程，其對(duì)未來(lái)樓市的具體影響程度還依賴于制度變革的強(qiáng)度和舉措落實(shí)的力度。

●高度關(guān)注可能偏離調(diào)控目標(biāo)的這幾種情況：第一，調(diào)整沒(méi)有到位，過(guò)熱仍在繼續(xù)；第二，調(diào)整過(guò)速過(guò)猛；第三，調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)；第四，投機(jī)空間轉(zhuǎn)移。

●推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化，釋放新需求去庫(kù)存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤(rùn)平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制，讓政府部門(mén)與市場(chǎng)相關(guān)主體積極又理性地參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。

2016年中國(guó)樓市經(jīng)歷了由驚心動(dòng)魄、跌宕起伏到轉(zhuǎn)危為安的過(guò)程。2015年年中以來(lái)，在相對(duì)寬松的政策背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升的周期，尤其是2016年初之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式由一線向周邊及二線城市波浪式擴(kuò)散回暖，雖在4月份之后呈現(xiàn)回落調(diào)整的跡象，但是自7月尤其是8月以來(lái)形勢(shì)迅猛逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險(xiǎn)。隨著一線城市從嚴(yán)調(diào)控的推進(jìn)，以及9、10月份熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的集中收緊，樓市初現(xiàn)降溫跡象。2016年樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過(guò)熱和調(diào)整出現(xiàn)的過(guò)程。 2017年，樓市將延續(xù)短期調(diào)整，總體將平穩(wěn)回落，但也有不確定性?？傮w上，本輪樓市調(diào)整將持續(xù)到明年下半年，且呈現(xiàn)空間差異化趨勢(shì)。具體來(lái)看，首先，全國(guó)住房銷售面積將出現(xiàn)較大幅度下降。銷售價(jià)格增幅將逐步回落，不排除個(gè)別時(shí)間段出現(xiàn)由增幅下降變?yōu)榻^對(duì)下降的情況，其中，一、二線城市中先前房?jī)r(jià)上漲快的城市的房?jī)r(jià)增幅回落會(huì)更大，三四線城市則進(jìn)一步分化。其次，全國(guó)總體庫(kù)存將進(jìn)一步下降，降幅會(huì)有所收窄，且城市間分化嚴(yán)重，三四線城市去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。再次，在經(jīng)歷年初的波動(dòng)后，全年房地產(chǎn)投資將保持2%-4%的增長(zhǎng)，低于2016年增長(zhǎng)。其中一二線城市增長(zhǎng)更好。全國(guó)商品房新開(kāi)工面積也將會(huì)下降，同時(shí)分化還會(huì)持續(xù)，一、二線城市新開(kāi)工面積或?qū)⒃黾?。最后?017年房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)與2016年相比會(huì)明顯下降。以下我們分別從華房指數(shù)、基本面、改革紅利和投資投機(jī)轉(zhuǎn)變層面對(duì)未來(lái)一年的樓市進(jìn)行預(yù)測(cè)。

價(jià)格增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)投資增幅全年較低

在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒(méi)有重大變化和沒(méi)有重要政策出臺(tái)的前提之下，未來(lái)一年內(nèi)，全國(guó)層面上的房?jī)r(jià)增幅在延續(xù)2016年第四季度短暫調(diào)整，在將于2017年第一季度有較大幅度回落，三季度增幅將出現(xiàn)負(fù)值，此后降幅收窄。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度在經(jīng)歷第一季度的波動(dòng)后，二三季度緩慢回升，2017全年增幅在2%左右，在2016年較低增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)明顯放緩。同時(shí)，一線城市的房?jī)r(jià)增速將有所放緩，并存在波動(dòng)調(diào)整的可能，住房開(kāi)發(fā)投資增速將會(huì)有所增加。二線城市的房?jī)r(jià)增速會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，住房開(kāi)發(fā)投資增速或?qū)⒊霈F(xiàn)較快幅度的回升。