清華學(xué)區(qū)房為什么遠(yuǎn)比清華學(xué)歷值錢(qián)？其中固然有學(xué)位房承載投資功能、個(gè)人成就感等多重原因，但其根本在于，清華所在的五道口雖然聚集了眾多精英，但其過(guò)去20年新建的樓盤(pán)主要是辦公樓，住宅極其稀少，導(dǎo)致這一“宇宙中心”房?jī)r(jià)居高不下。同時(shí)，現(xiàn)行土地制度下，五道口附近的農(nóng)村土地和機(jī)構(gòu)用地，也難以轉(zhuǎn)為住宅用地而加以開(kāi)發(fā)利用。換言之，房地產(chǎn)問(wèn)題出在了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的供給方面。

一些家庭經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期奮斗，終于把自己的孩子送入了清華大學(xué)，而孩子畢業(yè)后卻買(mǎi)不起清華附近的學(xué)區(qū)房。這一問(wèn)題其實(shí)不難解釋?zhuān)蚁确治鰹槭裁辞迦A大學(xué)附近的房?jī)r(jià)如此之高——這是房地產(chǎn)泡沫之下一個(gè)更有意思且尚未被仔細(xì)挖掘的典型案例。

五道口——“宇宙中心”

清華大學(xué)東門(mén)外，在我1980年初入清華讀書(shū)時(shí)是一片農(nóng)地，只有一條小路通向清華。小路外面是雙清路，它只能容下兩輛汽車(chē)并排通行，卻一直通到清河毛紡廠。

清華東門(mén)那時(shí)非常荒涼，每天下午（尤其是冬天的下午）4點(diǎn)以后，我都像很多同學(xué)一樣，從東門(mén)出發(fā)，跑步到五道口的鐵道線(xiàn)，然后折返經(jīng)過(guò)北門(mén)附近那座現(xiàn)已棄用的火電廠，回到清華，全程5公里左右。那時(shí)，清華學(xué)生學(xué)習(xí)用功，也特別重視體育。大家都爭(zhēng)先恐后地鍛煉，希望在1500米賽跑這樣的達(dá)標(biāo)測(cè)試中取得好成績(jī)。

時(shí)過(guò)境遷，現(xiàn)在這片土地完全變了樣，廣義稱(chēng)為五道口，又被戲稱(chēng)為“宇宙中心”。

5萬(wàn)vs 10萬(wàn)：優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，住宅身價(jià)倍增

這片地區(qū)房?jī)r(jià)高的確與學(xué)區(qū)有關(guān)。其緊鄰清華，往西一站地鐵的距離即到北大東門(mén)，有清華附小、北大附小、中關(guān)村一小、中關(guān)村二小、中關(guān)村中學(xué)以及稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的101中學(xué)和清華附中等優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

學(xué)區(qū)能在多大程度上解釋高房?jī)r(jià)呢？這里有個(gè)很好的對(duì)比。

這一地區(qū)的住宅因?yàn)閷儆趯W(xué)區(qū)房，樓價(jià)普遍接近甚至超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，例如在五道口、成府路南邊有一個(gè)水清木華園小區(qū)，樓齡約為15年，其房?jī)r(jià)已經(jīng)接近10萬(wàn)元/平方米。

而一路之隔、地理位置更加靠近清華大學(xué)的另一處公寓房（也是70年產(chǎn)權(quán)），最近才漲到接近5萬(wàn)元/平方米。其原因是該公寓房到目前為止還不能讓房產(chǎn)所有者“落戶(hù)”，也就不能享受學(xué)區(qū)待遇。該公寓之所以不能落戶(hù)，是因?yàn)橹耙恢蔽茨芗尤刖用裎瘑T會(huì)，因此中關(guān)村派出所不同意落戶(hù)，而不能加入居委會(huì)的原因是業(yè)主委員會(huì)遲遲不能成立，因?yàn)闃I(yè)主來(lái)自全世界各地、太過(guò)分散，且附近是五星級(jí)酒店，酒店的很多設(shè)施與該樓相通，情況比較復(fù)雜。我經(jīng)常與身邊的年輕同事說(shuō)，可以考慮趁現(xiàn)在該公寓樓不能落戶(hù)、房?jī)r(jià)尚低時(shí)入手，落戶(hù)問(wèn)題遲早能解決，屆時(shí)房?jī)r(jià)一定會(huì)“跳升”到與周邊小區(qū)相當(dāng)?shù)乃健?/p>

住宅與商業(yè)地產(chǎn)之爭(zhēng)

五道口被清華同學(xué)戲稱(chēng)為“宇宙中心”，因?yàn)檫@兒極其繁忙，人來(lái)人往，熙熙攘攘，周末和節(jié)假日也是如此。這里聚集著眾多年輕創(chuàng)業(yè)者、青年學(xué)子和專(zhuān)業(yè)人士?？墒窃谶@方圓5平方公里的土地上，過(guò)去20年主要的新建樓盤(pán)都是辦公樓，住宅極其稀少。

辦公樓包括大約50萬(wàn)平方米的清華科技園，它由七八座25層左右的高樓組成，除此之外，還有大批科學(xué)院新建的辦公樓。

與辦公地產(chǎn)形成鮮明對(duì)比的是，過(guò)去20年新建的住宅樓盤(pán)，數(shù)來(lái)數(shù)去能想到的大概只有三四個(gè)，其中包括剛提到的水清木華小區(qū)，其樓盤(pán)面積大概也就是不到10萬(wàn)平方米。另外一個(gè)較大的樓盤(pán)是15年前建成的華清嘉園，大概有15萬(wàn)平方米左右的建筑面積。此外，還有唐寧ONE，它是均價(jià)在15萬(wàn)元/平方米左右的高檔公寓。而上述尚不能落戶(hù)的公寓，總面積5萬(wàn)平米左右，10年前竣工，其出身的名目是清華科技園的配套設(shè)施。這樣看來(lái)，與上百萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)相比，住宅地產(chǎn)的供應(yīng)真是屈指可數(shù)了。

這帶來(lái)的直接后果，是住宅地產(chǎn)嚴(yán)重供不應(yīng)求，其價(jià)格迅猛上漲。以華清嘉園為例，其開(kāi)盤(pán)單價(jià)也就是3000多元，現(xiàn)在已過(guò)12萬(wàn)。當(dāng)時(shí)在這里購(gòu)房的膽子大一點(diǎn)、也有閑錢(qián)的老師，如今已經(jīng)是千萬(wàn)級(jí)的富翁了。這些老師現(xiàn)在大部分早已搬出華清嘉園，因?yàn)槿A清嘉園已經(jīng)成為留學(xué)生尤其是韓國(guó)留學(xué)生以及青年學(xué)生的租房地，人來(lái)人往非常嘈雜，不適合拖家?guī)Э诘木蛹疑盍恕?/p>