樓市新政發(fā)力 一二線城市降溫

政策正在改變市場對于未來樓市走向預(yù)期

國慶節(jié)前后，一線城市以及天津、合肥、鄭州等二十二個城市集中出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，從限貸、限購、土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等方面進(jìn)行調(diào)節(jié)，盡管內(nèi)容及力度差異明顯，但是密集出臺的調(diào)控政策正在改變市場各方對于未來樓市走向的預(yù)期。 

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至17日，全國主要54城市合計(jì)簽約商品房住宅130944套，而9月同期簽約為137483套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后效應(yīng)，盡管這些數(shù)據(jù)尚不能完全反映當(dāng)下樓市的真實(shí)數(shù)據(jù)。但從10月份成交結(jié)構(gòu)來看，市場已經(jīng)開始出現(xiàn)變化。

首先是一二線城市開始降溫，從城市影響看，一線城市北京、上海的成交量環(huán)比上月同期分別下調(diào)了42%與16%。另外蘇州、濟(jì)南、長沙等城市的成交量也出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。張大偉表示，“整體來看，二線城市成交開始降溫。上周二線城市合計(jì)簽約商品房住宅3.36萬套，連續(xù)兩周低于4萬套。升級的二線城市限購、限貸政策開始影響市場成交”。

此外，從實(shí)際簽約看，受到新政直接影響的22個城市，10月份前半月成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實(shí)際跌幅達(dá)到了30%-40%左右。預(yù)計(jì)這一成交量將在10月下旬逐漸開始反映到簽約數(shù)據(jù)上。一二線城市整體市場，即使在部分城市出現(xiàn)搶政策末班車的刺激效應(yīng)下，截至16日，實(shí)際簽約數(shù)據(jù)也下調(diào)了25%-30%。張大偉說，“如果剔除政策末班車影響，市場成交量在最近一周下調(diào)幅度在35%左右”。

其次，在價格方面，此前一路上漲的現(xiàn)象正在遏止。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從市場成交價格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地前期出現(xiàn)的價格明顯虛高的二手房房源，正在大幅降價到市場正常水平。

以北京市場為例，亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至16日，10月份以來北京市場僅有7個項(xiàng)目入市銷售，而上月同期的入市項(xiàng)目個數(shù)則多達(dá)14個。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，新政之后，首付提升使得大量項(xiàng)目面臨重新篩選意向客戶，因此不得不推遲入市；另外新政當(dāng)中“限制漲價”的條款也使得近期新增預(yù)售驟減，進(jìn)入10月份之后，截至16日北京住宅市場僅有1個別墅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，新增預(yù)售量65套，僅相當(dāng)于上月同期的2%。“受到主動與被動兩方面的影響，新政之后北京住宅市場供應(yīng)急劇減小，預(yù)計(jì)10月入市量或創(chuàng)近期新低，而這一趨勢也將延續(xù)至年底”。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，這輪全國樓市調(diào)控中，北京的政策可謂非常嚴(yán)厲。市場需求受限的情況下，新房市場、二手房市場自然都顯現(xiàn)出了降溫趨勢。

胡景暉認(rèn)為，有了政策的強(qiáng)力調(diào)控，市場接下來肯定會進(jìn)入一個調(diào)整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復(fù)之前的瘋狂。而失去需求的支撐，市場的交易量很難繼續(xù)維持高位，價格的上漲推力也會減小。因此，進(jìn)入四季度后，無論新房還是二手房，交易量無疑都將下滑，房價漲幅也將逐步縮小，并逐步企穩(wěn)。

張大偉分析表示，由于這一輪調(diào)控政策原則是一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，這也給很多政策力度不大的城市帶來壓力，預(yù)期這些城市很可能會繼續(xù)加碼打補(bǔ)丁。整體看，這一輪政策的力度非常大，市場將告別明顯上漲。

他進(jìn)一步表示，“本輪政策將快速抑制房價過快上漲，未來房價的下調(diào)現(xiàn)象很可能會蔓延到很多城市”。過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始了明顯的分化。這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策。記者 高偉