南京土地熔斷機制政策實施后,南京最大一場土地競拍賺足了眼球。當(dāng)天,南京集中出讓10幅地塊,其中8幅為住宅地,均設(shè)定了最高限價。除了超過40家房企參與搶地之外,更奇葩的是,8幅限價地塊,最終7幅因熔斷終止出讓。現(xiàn)場主持人大呼“不要逼政府出政策”。

自今年南京推出土地熔斷機制以來,頗受市場關(guān)注。所謂土地熔斷,是指當(dāng)?shù)貕K競價達(dá)到最高限價時,終止土地出讓,所有報價無效。這一調(diào)控思維大概來自于股市熔斷,目的是提醒開發(fā)商理性爭地。從實踐來看,雖然土地熔斷機制當(dāng)時避免了地價過快上漲,但很多開發(fā)商并未因該機制回歸理性。

無論是主持人再三提醒開發(fā)商保持理性,還是8幅限價地塊7幅熔斷流拍,都說明開發(fā)商熱情不減。在這種情況下,不能再依賴于土地熔斷來降溫,而是應(yīng)該反思開發(fā)商瘋狂搶地的原因。如果還一味依賴土地熔斷機制來防止這些地塊價格上漲過快,結(jié)果恐怕只能是土地因熔斷機制而流拍。

土地熔斷只是按下了“暫停鍵”,并不是從根本上解決開發(fā)商搶地、地價瘋漲的“神器”。表面上看,這些地塊因熔斷終止出讓,不僅抑制了地價過快上漲,也間接規(guī)避了房價因土地出讓上漲。實際上,并不能澆滅開發(fā)商搶地?zé)崆椤?/p>

這是因為,開發(fā)商瘋狂搶地的根源是房價過快上漲,而且開發(fā)商普遍看好未來市場。再加上城市優(yōu)質(zhì)地塊越來越少、地價越來越高,以及部分開發(fā)商土地儲備不足、手握大量現(xiàn)金,所以都想把有限地塊收入囊中,即使自己爭不到手也要通過哄抬價格不讓競爭對手拿到地。

土地熔斷機制僅僅是一味治標(biāo)之藥或者“止疼片”,只有穩(wěn)定城市房價、改變開發(fā)商預(yù)期,才有望讓開發(fā)商真正回歸理性。有數(shù)據(jù)顯示,6月份南京房價位居百城房價漲幅之首,而且已經(jīng)連續(xù)16個月上漲。在這種情況下,恐怕再理性的開發(fā)商也按捺不住搶地沖動。

雖然南京“雙控”政策中對房價采取了對策,比如“嚴(yán)格落實控房價準(zhǔn)許成本”。而且在4月份的“十條意見”中指出,遏制房價過快上漲勢頭,對六城區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)的商品住宅項目設(shè)置8%～12%的漲幅空間。事實表明,南京控房價未達(dá)到預(yù)期效果,否則房價不會居全國漲幅之首,開發(fā)商也不會瘋狂搶地。

無論是南京開發(fā)商瘋狂搶地,還是其他城市頻頻誕生地王,都說明土地出讓制度存在不少問題。雖然“招拍掛”是一種相對公平、透明的土地出讓方式,也為地方財政帶來可觀收入,但要看到,這種價高者得的制度使土地爭奪更為瘋狂,滋生了更多地王。

如果更多地將土地出讓與保障房或其他公共設(shè)施配建密切掛鉤,根據(jù)地塊熱度提高配建比例,相信不少開發(fā)商搶地時會謹(jǐn)慎,因為配建的公共項目需要大筆投入,收益卻相對很少。再比如,如果把大宗地塊切割成小宗地塊分別出讓,也能避免開發(fā)商瘋狂搶地,因為地塊數(shù)量增多,開發(fā)商的機會也就多了。

單純依靠熔斷機制給土地市場降溫,作用很有限,因為開發(fā)商的預(yù)期沒有改變,“胃口”也未得到滿足。筆者以為,盡管土地熔斷有相應(yīng)的價值,但關(guān)鍵還是要從穩(wěn)定房價、完善土地出讓制度入手。想讓發(fā)燒樓市快速降溫可從稅收制度改革上入手。例如,緊急征收額外印花稅曾讓香港樓市成功降溫。（馮海寧）