第二，房地產(chǎn)高庫(kù)存的分布結(jié)構(gòu)如何？當(dāng)前樓市庫(kù)存的絕大部分主要分布在投資下滑嚴(yán)重的廣大三四線城市乃至縣級(jí)城市，它們才是真正需要化解庫(kù)存的重點(diǎn)地區(qū)。

第三，用利息抵扣個(gè)稅政策去庫(kù)存，是不是好辦法？筆者認(rèn)為它不僅難以達(dá)到政策目標(biāo)，還容易導(dǎo)致社會(huì)公正程度的失衡。因?yàn)?，我?guó)個(gè)稅征收的主體主要居住在特大和大城市，如果出臺(tái)這種政策，當(dāng)然會(huì)激勵(lì)個(gè)稅繳納多者早買房、買單價(jià)高的房，因此利好的是一二線城市，受益最大的是高收入者，是變相用中低等收入者的繳稅去補(bǔ)貼城市中的高收入者，這有違于社會(huì)公平原則。

房地產(chǎn)去庫(kù)存是一個(gè)系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，需要從宏觀、中觀、微觀等多個(gè)角度發(fā)力施策。

一是，從宏觀上保持貨幣政策的穩(wěn)健性。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的根本原因是貨幣發(fā)行量過(guò)大。這個(gè)發(fā)行速度管不住，其他的政策都無(wú)濟(jì)于事。

二是，從房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)相互連接的角度考慮問(wèn)題，逐步把云集在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)多貨幣向資本市場(chǎng)緩釋。一方面可以逐步溫和地刺破房地產(chǎn)泡沫，釋放經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面則可以大力發(fā)展直接融資，讓資本市場(chǎng)服務(wù)于創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)國(guó)家建設(shè)的需要。只要把房地產(chǎn)領(lǐng)域貨幣流通量的10%吸引到A股交易中去，我國(guó)的直接融資事業(yè)就會(huì)得到迅猛發(fā)展。

三是，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并重組，形成該領(lǐng)域的壟斷寡頭市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。全球房地產(chǎn)領(lǐng)域均是寡占競(jìng)爭(zhēng)格局，很多全球性城市中往往只有區(qū)區(qū)十來(lái)個(gè)甚至十個(gè)以下的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。對(duì)于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來(lái)說(shuō)，寡占競(jìng)爭(zhēng)格局便于政府指導(dǎo)其進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

四是，鼓勵(lì)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)銷售。既然房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題那么嚴(yán)重，為什么其價(jià)格始終降不下來(lái)，而且越調(diào)控漲價(jià)越厲害？經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求定律，為什么一到地產(chǎn)市場(chǎng)就失靈了呢？由于房地產(chǎn)具有耐用消費(fèi)品功能和投資品功能，在一個(gè)跨期購(gòu)買決策的消費(fèi)者模型之中，如果消費(fèi)者可以在T期預(yù)期到房地產(chǎn)商會(huì)在T+1期降價(jià)，那么就沒(méi)有人會(huì)在T期購(gòu)買，而是選擇等待。這就是房地產(chǎn)商不愿意在房?jī)r(jià)下跌的市場(chǎng)氛圍中經(jīng)營(yíng)、不愿降價(jià)賣房的微觀原因，也是地方政府千方百計(jì)力挺房?jī)r(jià)不下跌的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理所在。打破“買漲不買跌”這一行為常態(tài)和慣性的最有效辦法，就是鼓勵(lì)房地產(chǎn)商在降價(jià)促銷前設(shè)定降價(jià)的界線和水平，并承諾達(dá)到這一水平后不再降價(jià)，如果有繼續(xù)下跌，則由降價(jià)方全額補(bǔ)貼消費(fèi)者的購(gòu)房損失。唯有如此，才能在動(dòng)態(tài)降價(jià)促銷中，打破消費(fèi)者的動(dòng)態(tài)降價(jià)預(yù)期。（作者系全國(guó)政協(xié)委員、南京大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師）