從住房稀缺到飽和,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達(dá)十幾年的黃金發(fā)展期。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)持續(xù)回落并非偶然,這實(shí)際上反映出市場運(yùn)行特征的深刻變化。新房需求總量回落,而存量住房不斷增加,我國商品房市場或?qū)⒂瓉泶媪糠繒r(shí)代。這不僅對(duì)現(xiàn)行以新房開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式形成巨大沖擊,而且對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收金融制度提出巨大挑戰(zhàn)。

新房市場增長空間狹小

據(jù)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)《2015年中國職工養(yǎng)老儲(chǔ)備指數(shù)大中城市報(bào)告》,我國城鎮(zhèn)職工平均擁有不動(dòng)產(chǎn)為1.06套。雖然調(diào)查數(shù)據(jù)來源于大中城市,但如果把三線、四線城市包括在內(nèi),那么城鎮(zhèn)職工擁有不動(dòng)產(chǎn)的平均套數(shù)還會(huì)上升。截至2015年10月末,我國商品房待售面積68632萬平方米,三線、四線城市住房明顯供過于求,去庫存壓力凸顯。

截至2013年末,我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.7平方米,居住狀況已經(jīng)顯著改善。住房兼具物理與投資屬性,理論上住房投資可以脫離物理屬性而獨(dú)立存在。但應(yīng)該看到,住房投資價(jià)值在于稀缺性。如果城鎮(zhèn)居民住房自有率超過1,那么住房稀缺性將會(huì)顯著下降,投資多套房產(chǎn)的價(jià)值變現(xiàn)將存在重大障礙。在一線特大城市,住房價(jià)格之所以能夠持續(xù)高位上漲,一個(gè)極為重要的原因在于,新增流入人口承接住房銷售鏈條的終端需求。但對(duì)絕大多數(shù)城市而言,新增人口流入基本無法做到不萎縮。當(dāng)然,農(nóng)民工、外來務(wù)工人員住房需求還沒有得到完全滿足,但這些人的基本收入狀況決定了他們的住房需求沒有可能通過商品房市場滿足。綜合來看,我國新建商品房市場增長空間將日益狹小。

樓市或?qū)⑦M(jìn)入存量房時(shí)代

今年以來我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一個(gè)重大變化是二手房交易量的急劇上漲,并超過新房交易量。從國際比較看,美國、英國、法國等國家已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場,其二手房成交量分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍。這些國家在經(jīng)歷新房市場大發(fā)展后,住房自有率超過60%,房屋新開工和房屋存量逐步趨于穩(wěn)定,存量房市場逐步取代新房市場成為主導(dǎo)性力量。絕大多數(shù)城鎮(zhèn)非戶籍人口屬于外來務(wù)工人員,無法進(jìn)入商品房市場。如果這部分城鎮(zhèn)非戶籍人口扣除,那么我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率將超過70%。2013年,盡管全國層面二手房與新房成交占比只有35%左右,但是一線城市和個(gè)別二線城市二手房已經(jīng)超過新房。從二手房市場集中度來看,根據(jù)中介機(jī)構(gòu)測算,2013年二手房成交面積的16%集中在一線城市,成交金額的39%集中在一線城市。2015年,我國二手房交易繼續(xù)快速上升,一線城市二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新房交易,并成為市場絕對(duì)主導(dǎo)力量。

存量房時(shí)代將對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場運(yùn)行模式提出巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征變化,不僅影響到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式,也對(duì)與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的稅收金融制度形成巨大沖擊。

一是存量房改造將成為房地產(chǎn)市場新業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。截至2013年末,我國城鎮(zhèn)大約有存量住宅面積238.71億平方米。2015年上半年全國商品房銷售均價(jià)為6815元/平方米,考慮折舊因素,按照0.5系數(shù)來折算,存量住宅銷售均價(jià)為3407元/平方米,由此可以推導(dǎo)得到全國存量住宅總價(jià)值為81.33萬億元。若以2000年劃界,2/3存量住宅或多或少都需要對(duì)品質(zhì)進(jìn)行改善。假定每平方米居住品質(zhì)提升成本為100元,那么存量住宅品質(zhì)提升市場空間大約為15000多億元。當(dāng)然,這樣估算或過于簡單,我國城鎮(zhèn)舊房改造和危房處置是一個(gè)動(dòng)態(tài)連續(xù)過程,實(shí)際上市場潛力可能遠(yuǎn)較上述估算要大。

二是亟待建立政策性住房支持體系。無論是城鎮(zhèn)中低收入人群,還是農(nóng)業(yè)就業(yè)轉(zhuǎn)移人口,都無法通過商品房市場滿足住房需求,政策性住房支持體系建設(shè)刻不容緩。首先,需要加大保障性住房建設(shè)力度,為城市中低收入人群提供廉租房、限價(jià)房。在住房供過于求的三線、四線城市,也可以考慮直接購買作為保障性住房。其次,需要考慮建立我國政策性住房金融機(jī)構(gòu),為中低收入人群和農(nóng)業(yè)就業(yè)轉(zhuǎn)移人口提供住房金融支持,在首付比、貸款期限和貸款利率上予以最大可能的政策優(yōu)惠。第三,放開落戶限制,積極盤活農(nóng)業(yè)就業(yè)轉(zhuǎn)移人口擁有的宅基地和其他產(chǎn)權(quán),支付農(nóng)業(yè)就業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)落戶生活成本。

三是加快房地產(chǎn)稅收制度改革。存量房時(shí)代與新房主導(dǎo)對(duì)地方財(cái)政收入的最大區(qū)別在于,土地出讓收入將會(huì)大幅減少,這將對(duì)現(xiàn)行地方政府財(cái)政預(yù)算體制形成巨大沖擊。從國際上看,征收房屋持有環(huán)節(jié)稅收是國際慣例。據(jù)統(tǒng)計(jì),美國房產(chǎn)稅占到美國稅收收入的70%,是美國最為重要的稅種之一。未來房屋持有環(huán)節(jié)稅收替代土地出讓收入,有可能成為地方政府重要收入來源。當(dāng)然,在設(shè)計(jì)稅收制度時(shí),在免稅和稅率上,均需要綜合考慮城鎮(zhèn)居民家庭的財(cái)務(wù)承擔(dān)能力。2015年1-10月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17847萬平方米,同比下降33.8%,降幅與1-9月份持平;土地成交價(jià)款5794億元,下降25.2%。土地出讓收入可能已經(jīng)形成下降趨勢,因此加快房產(chǎn)稅收制度改革,未雨綢繆,意義十分重大。

綜合來看,我國居民住房自有率較高。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù),2015年中國家庭總資產(chǎn)中,房產(chǎn)占比高達(dá)69.2%,這比美國的兩倍還多。在存量房交易主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場,住房投資價(jià)值整體下降,金融資產(chǎn)有可能成為居民家庭資產(chǎn)配置的重要選擇。