近期，鶴崗“白菜價(jià)”房引發(fā)熱議，東北樓市也備受關(guān)注。新京報(bào)選取哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春三個(gè)省會(huì)城市，以及丹東、鶴崗兩個(gè)處于輿論中心的城市作為樣本，力圖客觀呈現(xiàn)真實(shí)的東北樓市圖景。

長(zhǎng)春、沈陽(yáng)兩個(gè)省會(huì)城市的樓市表現(xiàn)有頗多相似之處：價(jià)格穩(wěn)中有漲，同時(shí)作為核心生活城市吸納人口的聚集效應(yīng)和能力較明顯，周邊市縣以及外地購(gòu)房者人群在增加。另一個(gè)省會(huì)城市哈爾濱在今年一季度開場(chǎng)頗為平淡，尤其二手房市場(chǎng)受部分房企“涉嫌侵占挪用客戶交易資金”余波影響至今。

在過去一年多，丹東樓市受外部形勢(shì)利好，這座東北小城的房?jī)r(jià)漲幅多次領(lǐng)跑全國(guó)，而當(dāng)?shù)厝诵匠晁狡骄?000元以上，購(gòu)買力一般。同屬東北非核心城市的鶴崗曾因豐富的煤炭資源而聞名，但300元一平米的個(gè)例也顯示了這座資源枯竭型城市的樓市困境——一方面是棚改推進(jìn)增加的新房，一方面是不斷流失的人口。

鶴崗

300元/平米是個(gè)例 昔日煤炭城市轉(zhuǎn)型存挑戰(zhàn)

位于黑龍江省東北部、小興安嶺南麓的鶴崗市曾因豐富的煤炭資源而聞名。不過，近日這個(gè)東北邊陲城市鶴崗卻以意外的方式上了“頭條”。

近日，媒體曝出，黑龍江省鶴崗市坤德花園小區(qū)一套320平方米的二手房售價(jià)僅15.5萬元的消息，讓網(wǎng)友們驚呼鶴崗房?jī)r(jià)“白菜價(jià)”。新京報(bào)記者對(duì)坤德花園小區(qū)進(jìn)行了探訪發(fā)現(xiàn)，售價(jià)較低的均為棚改房屋，157平方米的毛坯房叫價(jià)25萬元左右，同樣戶型帶裝修的叫價(jià)50萬元左右。一位房主表示，該房屋為抵賬房，當(dāng)初開發(fā)商用毛坯房抵賬59萬元?！芭锔姆勘阋耍@個(gè)價(jià)買商品房是根本買不下來的?！痹撔^(qū)附近一房產(chǎn)中介表示。

不過，在土生土長(zhǎng)的鶴崗人張麗(化名)看來，300元一平米的房子雖是個(gè)例，但并不意外。

“鶴崗的平房一棚改，就給很多樓房。但居民住不了那么多房子、房子升值空間也不大，空著也是空著，一些地理位置偏遠(yuǎn)、樓層不好的棚改房子價(jià)格甚至還沒有裝修費(fèi)貴，很多人無奈賠錢就賣了，好樓層的房子十萬八萬的價(jià)格、不好樓層價(jià)格兩萬三萬就賣了，平均下來每平米幾百到一千元就給賣了。相反，地理位置不錯(cuò)、樓層好的棚改房也有賣到每平米三四千元的?！睆堺惤榻B，據(jù)其了解，現(xiàn)在鶴崗棚改房均價(jià)在2000元左右。

鶴崗市人民政府官網(wǎng)2018年1月發(fā)布的信息顯示，2008年開始，該市相繼啟動(dòng)了煤礦棚戶區(qū)、采煤沉陷區(qū)棚戶區(qū)、城市棚戶區(qū)和城中村改造項(xiàng)目。

“鶴崗的低價(jià)房很大程度是因?yàn)檫^去幾年過量棚改造成的，棚戶區(qū)改造中供應(yīng)了大量的遠(yuǎn)郊區(qū)房源。從目前來看，價(jià)格低的房產(chǎn)基本都是遠(yuǎn)郊區(qū)縣的棚改房，供應(yīng)量大，又沒有交易量，低價(jià)在所難免。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

“這幾年很多鶴崗生源的大學(xué)生畢業(yè)后較少回老家工作，人口流失導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求量有限。同時(shí)，本地老齡化嚴(yán)重，老年人有一套房子就夠了，這也導(dǎo)致了鶴崗棚戶區(qū)改造后空余大量的房子，鶴崗幾乎成了一個(gè)‘空城’?！睆堺愔毖?。

張大偉持有類似的看法。在他看來，雖然“320平方米的二手房售價(jià)僅15.5萬元”是個(gè)案，但東北部分城市的房屋均價(jià)確實(shí)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)想象?！皩?duì)于東北的三四線城市來說，人口外流，而且很多重工業(yè)城市、能源城市轉(zhuǎn)型下，經(jīng)濟(jì)漲幅放緩，造成了東北三四線城市房?jī)r(jià)普遍非常低，而且沒有購(gòu)買力?！?/p>

而據(jù)東北證券發(fā)布的研報(bào)，類似于鶴崗市的資源枯竭型城市的人口凈流出態(tài)勢(shì)是不可逆的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)也將持續(xù)縮量。另?yè)?jù)東北證券的統(tǒng)計(jì)，這樣常住人口、人口密度雙下滑的城市，共計(jì)18座，其中14座位于東三省，其中半數(shù)則是資源依賴型城市，面臨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展乏力、轉(zhuǎn)型受阻的困境。

丹東

多次領(lǐng)漲全國(guó) 3月環(huán)比再次居70城首位

與鶴崗意外上頭條不同的是，丹東已習(xí)慣了上頭條。

這座東北邊陲的小城因靠近朝鮮，其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格隨著朝鮮局勢(shì)的變化而起伏。而在過去一年多，朝鮮釋放的積極信號(hào)也使得這座安靜小城的房?jī)r(jià)一路高歌。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2018年4月、5月，丹東連續(xù)兩個(gè)月以環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)70城市。據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，2018年4月下旬以來，一度曾被當(dāng)?shù)厝朔Q為“鬼城”的丹東新區(qū)，半月之內(nèi)樓價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，不少樓盤甚至一日兩次升價(jià)，樓價(jià)接近“翻倍”。另?yè)?jù)丹東市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2018年5月份，丹東新區(qū)商品房均價(jià)的波動(dòng)范圍總體保持在4800-5100元/平方米之間，與4月末相比漲幅20%左右，個(gè)別江景熱銷樓盤漲幅30%左右。

今年以來，丹東的房?jī)r(jià)仍在不斷上漲之中?！耙?yàn)橹苓呎咦兓?，所以丹東房?jī)r(jià)一直在上漲，過完年到現(xiàn)在每平米漲了500元左右?，F(xiàn)在丹東市中心新盤房?jī)r(jià)13000元左右，丹東市內(nèi)均價(jià)8400元左右?！?月16日，丹東一房產(chǎn)中介工作人員向新京報(bào)記者介紹，也有外地人前來投資，“都是三四套地買?！?/p>

丹東另一家房產(chǎn)中介的工作人員和上述中介人員說法相似。“今年房?jī)r(jià)還在漲，不過是微漲，平均一平米上漲200多元?！?/p>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年3月丹東新建住宅價(jià)格以環(huán)比1.9%的漲幅位列全國(guó)70城首位。

“現(xiàn)在在丹東市內(nèi)買房子，起步價(jià)最起碼要8000元以上，好的樓盤都過萬元了。而丹東當(dāng)?shù)氐男匠甏蟾琶吭?000多元，目前這個(gè)房?jī)r(jià)普通人難以承受。當(dāng)然也有便宜的房子，但不太好?！钡|當(dāng)?shù)鼐用裥烀?化名)直言，目前丹東的房?jī)r(jià)趕得上部分二線城市了，但丹東當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買力一般。

徐名去年開始計(jì)劃買房，陸續(xù)關(guān)注各大樓盤信息?！霸诳捶孔拥臅r(shí)候碰到過一些去丹東炒房的人，去年特別多，今年也有，基本上這些炒房客來了必買。不過，當(dāng)?shù)厝耸艿绞杖胂拗?，或者?duì)丹東新區(qū)發(fā)展其實(shí)不樂觀，所以投資意向不強(qiáng)?！?/p>

而在丹東當(dāng)?shù)亓硪痪用窭钕壬磥?，丹東房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的飆升和開發(fā)商蓄意炒作有關(guān)?！叭ツ暧卸螘r(shí)間，經(jīng)常有朋友讓我?guī)椭胰?，說是有新樓盤開盤找些人去假裝買房、登記，這樣的炒作很多?！?/p>

2018年5月丹東官方發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括兩年限售、提高首付款比例、差別化貸款等措施。

而在徐名看來，丹東去年開始出臺(tái)一系列限購(gòu)政策等，部分政策有效遏制了炒房現(xiàn)象。但同時(shí)他表示希望政策不能誤傷剛需。

對(duì)于丹東房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來，徐名本人持樂觀的態(tài)度?！爸苓叚h(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，加上新區(qū)近兩年自身發(fā)展也不錯(cuò)，政府也比較努力用心，配套設(shè)施建設(shè)的好且快，人口也在逐漸增多。”