作者:潘璠

7月17日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)三線城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到抑制。此前一段時(shí)間,在去庫(kù)存形勢(shì)下,一些三四線城市房?jī)r(jià)快速上漲引起社會(huì)廣泛關(guān)注。對(duì)此,人們有著不同的分析和判斷,其中之一就是棚改貨幣化安置。

棚改貨幣化安置,是近年來(lái)國(guó)內(nèi)各城市棚改安置政策的一個(gè)主要選項(xiàng),是推進(jìn)城市危舊房改造、解決和改善城鎮(zhèn)居民居住條件的重要舉措。落實(shí)兩次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署,推進(jìn)“三去一降一補(bǔ)”的重點(diǎn)工作,棚改貨幣化安置恰恰也為“去庫(kù)存”創(chuàng)造了條件。但是,如果在庫(kù)存已經(jīng)不多的情況下,一些城市不及時(shí)調(diào)整完善政策,難免會(huì)造成樓市供需相對(duì)緊張的局面,進(jìn)而使房?jī)r(jià)不降反升。為此,必須督促商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的市縣,及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。

但是,還要看到各城市在樓市調(diào)控過(guò)程中,具體措施不同,調(diào)控力度不同,所產(chǎn)生的效果和作用也有差異。此前,一些城市為了去庫(kù)存,采取了諸多與購(gòu)房有關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)政策,包括實(shí)際上的加杠桿,對(duì)沖了龐大庫(kù)存帶來(lái)的降價(jià)因素,使價(jià)格不降反升。有些城市即使采取了一些延長(zhǎng)二手房上市時(shí)間等調(diào)控措施,但其時(shí)限往往在兩年、三年左右,對(duì)限房?jī)r(jià)、降房?jī)r(jià)的作用極其有限。加之,一些地區(qū)采取搖號(hào)購(gòu)房舉措,更形成了一種“一房難求”的市場(chǎng)表象,加劇了房?jī)r(jià)看漲預(yù)期。這些因素都推動(dòng)了三四線城市房?jī)r(jià)上漲。

三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分,做好三四線城市的樓市調(diào)控,使其沿著健康軌道發(fā)展,對(duì)確保調(diào)控成效和建立長(zhǎng)效機(jī)制至關(guān)重要。當(dāng)下,關(guān)鍵是從各地實(shí)際出發(fā),兼顧棚改、調(diào)控、去庫(kù)存三重目標(biāo)。

首先,在棚改問(wèn)題上,各地要從本地實(shí)際特別是庫(kù)存商品房存量實(shí)際出發(fā),合理確定貨幣化安置的比例。需要強(qiáng)調(diào)的是,棚改的直接目的是改善城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)居民的居住條件,而不是簡(jiǎn)單拆掉并沒(méi)有達(dá)到使用期限、條件并不危舊且居住位置較好的房屋,使一些居民用安置款加貸款去購(gòu)置位置較遠(yuǎn)的庫(kù)存商品房。各地要糾正為實(shí)現(xiàn)速度目標(biāo)而擴(kuò)大棚改規(guī)模并間接拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的做法。

其次,為防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,無(wú)論庫(kù)存商品房規(guī)模大小,都要有的放矢地做好樓市調(diào)控工作。核心是堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的”定位不動(dòng)搖,防范炒房和炒房資金流入樓市,進(jìn)而拉動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲。具體實(shí)施中,應(yīng)從三四線城市的實(shí)際出發(fā),在調(diào)控的政策選項(xiàng)上可以把限售、限貸作為重點(diǎn),把二手房上市時(shí)間延長(zhǎng)到5年及以上,同時(shí)根據(jù)購(gòu)房人的購(gòu)房套數(shù)逐步提高貸款門(mén)檻和首付比例,以在滿足居民剛需和改善性需求的同時(shí),防范和抑制投資投機(jī)性需求,控制房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

再次,在去庫(kù)存方面,三四線城市也要繼續(xù)堅(jiān)持因城施策原則。庫(kù)存量依然較大的城市,在堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖的同時(shí),可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置,以期同時(shí)實(shí)現(xiàn)庫(kù)存減少的目標(biāo)。但在此過(guò)程中,要合理界定棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn),不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子,防范價(jià)格上漲及風(fēng)險(xiǎn)泡沫,防止給民眾生活帶來(lái)不必要的不便。

著眼長(zhǎng)遠(yuǎn),各地還是應(yīng)下大力氣推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換;積極擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí);鼓勵(lì)和支持科技創(chuàng)新和成果轉(zhuǎn)化,培育適合本地特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的新增長(zhǎng)點(diǎn),徹底擺脫對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)。最為關(guān)鍵的是,各地要有決心、信心和耐心,不急功近利,不急于求成。(潘璠)