近年來(lái),伴隨宏觀調(diào)控政策持續(xù)加碼、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈,房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型行列,將目標(biāo)瞄上旅游市場(chǎng)。戰(zhàn)略布局文旅地產(chǎn)已成為房企轉(zhuǎn)型的新趨勢(shì)。

據(jù)了解,目前已有超過(guò)1/3的百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)入到文旅地產(chǎn),這類(lèi)企業(yè)有實(shí)力、有視野,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富,但不少地產(chǎn)商依然沿用住宅的生意邏輯進(jìn)行文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā),這不僅無(wú)益于項(xiàng)目推進(jìn),還會(huì)帶來(lái)更大風(fēng)險(xiǎn)。文旅地產(chǎn)考驗(yàn)的不僅僅是當(dāng)事企業(yè)的融資能力、資金運(yùn)作能力,對(duì)內(nèi)容創(chuàng)造及運(yùn)營(yíng)方面的能力亦要求極高,包括對(duì)宏觀政策的把控和判斷力。

房企開(kāi)發(fā)文旅項(xiàng)目慣用高舉高打、大步擴(kuò)張的方式,動(dòng)輒投資數(shù)百、上千億。而高速擴(kuò)張是對(duì)資金需求量的上升,這極其考驗(yàn)當(dāng)事企業(yè)的融資能力和資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力。以華僑城為例。自提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式以來(lái),華僑城在文旅項(xiàng)目的概算投資粗略估算已超萬(wàn)億。而大規(guī)模的拿地后,其資金壓力亦凸顯。數(shù)據(jù)顯示,2017年華僑城A經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-77億元,同比下降274.85%。

文旅項(xiàng)目前期投資大,屬于重資產(chǎn)項(xiàng)目,必須靠地產(chǎn)反哺,但是地產(chǎn)的后期溢價(jià)需要建立在旅游的成功運(yùn)營(yíng)來(lái)提升。若運(yùn)營(yíng)不力,則會(huì)影響體驗(yàn)式業(yè)態(tài),進(jìn)而影響地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。目前房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)文旅項(xiàng)目的能力參差不齊,且多數(shù)處于待開(kāi)發(fā)階段,如何讓項(xiàng)目?jī)?nèi)容創(chuàng)新生成并可持續(xù)運(yùn)營(yíng)是擺在面前的一道難題。

業(yè)內(nèi)有言:得IP者得天下。IP可以說(shuō)是文旅的核心,它代表著個(gè)性化和稀缺性,能提高旅游目的地的復(fù)購(gòu)、重游率和二次消費(fèi),能從根本上解決同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的頑疾。文旅地產(chǎn)發(fā)展依托的是文化多樣性的價(jià)值認(rèn)同,想要打造旅游精品,強(qiáng)勢(shì)IP的內(nèi)容運(yùn)營(yíng)無(wú)疑是提升知名度的最佳途徑。

作為以服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),文旅地產(chǎn)需要思考消費(fèi)特征及需求變化、市場(chǎng)環(huán)境變化等諸多因素,在拿地策略、客群的定位等方面須做詳細(xì)分析。業(yè)內(nèi)也一直批判文旅地產(chǎn)項(xiàng)目大多內(nèi)涵不足、沒(méi)有靈魂,這就要求運(yùn)營(yíng)者們將文化與旅游進(jìn)行充分有機(jī)結(jié)合,形成鮮明的主題,以打造差異化體驗(yàn)。

文旅地產(chǎn)從字面上是“文化+旅游+地產(chǎn)”,但其本質(zhì)和核心是“文旅”而非“地產(chǎn)”。一個(gè)成功的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目往往都是通過(guò)對(duì)生態(tài)、業(yè)態(tài)的提煉,營(yíng)造休閑的環(huán)境和氛圍,并以獨(dú)特的文化為標(biāo)簽形成組合聯(lián)動(dòng)。文旅領(lǐng)域群雄逐鹿,如何通過(guò)差異化戰(zhàn)略來(lái)獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),如何達(dá)成旅游和地產(chǎn)的平衡,如何實(shí)現(xiàn)“旅游拉動(dòng)地產(chǎn),地產(chǎn)反哺旅游”的良性循環(huán),是開(kāi)發(fā)商們需持續(xù)思考的問(wèn)題。(唐飛  執(zhí)惠文旅資深分析師)