土地31宗

成交金額減半7宗地塊流拍

總結(jié)2018年上半年的北京土地市場(chǎng)，離不開“流拍”二字。半年內(nèi)流拍七宗地塊，其中六宗為宅地，無論是流拍數(shù)量和頻次都創(chuàng)下近幾年來新高。在樓市深度調(diào)控和土地供應(yīng)短缺之下，2018年上半年北京土地市場(chǎng)遭遇“寒冬”，僅成交了31宗地。開發(fā)商拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，高價(jià)地不再，瘋搶現(xiàn)象幾乎絕跡。

供應(yīng)量、成交量雙降

6月28日，在2018年上半年最后一場(chǎng)土地拍賣中，位于朝陽區(qū)的焦化廠保障房項(xiàng)目地塊最終因無人報(bào)價(jià)而流拍，這似乎已經(jīng)見怪不怪，上半年的土地市場(chǎng)注定以冷清收?qǐng)觥?/p>

根據(jù)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年前6月，北京土地供應(yīng)合計(jì)17宗，供應(yīng)建設(shè)用地總面積為126.36萬平方米，與2017年上半年65宗供應(yīng)用地相比，土地供應(yīng)數(shù)量減少73.85%，供應(yīng)建設(shè)用地面積相應(yīng)減少70%。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交數(shù)量減少36.73%；土地成交金額為751.34億，環(huán)比減少58%，同比減少25.3%。無論是供應(yīng)量還是成交量，都雙雙出現(xiàn)不同程度的下降。

如果說供應(yīng)量減少是上半年北京土地成交下降的主因，那么調(diào)控重壓之下開發(fā)商拿地預(yù)期生變則是北京土地市場(chǎng)倍顯冷清的內(nèi)因。

平均溢價(jià)率降至14%

2017年以來，北京出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，為高熱的樓市潑了一盆冷水，特別是以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地，苛刻的出讓條件、復(fù)雜的土地性質(zhì)、較低的利潤(rùn)空間等都讓開發(fā)商裹足不前，以往那種多家開發(fā)商爭(zhēng)得頭破血流、自持階段舉牌依然火爆的局面幾乎難以再現(xiàn)，取而代之的是低溢價(jià)率、頻繁地流拍。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，北京成交地塊平均溢價(jià)率只有14%，是最近幾年的最低點(diǎn)。而高達(dá)7宗的流拍數(shù)量，也是2014年下半年以來最高點(diǎn)。

下半年走勢(shì)尚不明朗

7月4日，位于順義后沙峪和房山青龍湖的兩宗限房?jī)r(jià)地塊迎來現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，雖然未達(dá)到自持環(huán)節(jié)，但溢價(jià)率均超過40%，這為下半年的土地市場(chǎng)迎來嶄新開局。

更重要的是，隨著新一年的土地供應(yīng)計(jì)劃出爐，下半年北京土地供應(yīng)將迎來爆發(fā)。根據(jù)6月22日發(fā)布的《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年北京市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1000公頃，其中商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃，與去年基本持平。

我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析認(rèn)為，今年北京的供地計(jì)劃沒有根本變化，但上半年的成交量遠(yuǎn)低于1000公頃的供應(yīng)計(jì)劃。因此，下半年將大幅供應(yīng)，接下來的供應(yīng)量、成交量會(huì)呈上升趨勢(shì)。

“鑒于流拍土地增加，政府在土地供應(yīng)的方式上有更多考慮，所以今年上半年的供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，同時(shí)還有相應(yīng)的調(diào)整，比如年初流拍的豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村地塊在5月重新掛牌，起始價(jià)從63.27億元降到49.8億元。”胡景輝說。

不過，即便降價(jià)13億再次出讓，豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村用地依舊不溫不火，最終被華潤(rùn)+電聯(lián)聯(lián)合體以49.8億的底價(jià)摘得。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京土地流拍不僅僅是大部分地塊較差，還有開發(fā)商融資渠道收緊、盈利空間有限等多種原因，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)將繼續(xù)低迷，房企拿地積極性不高，對(duì)非熱門地塊將繼續(xù)看冷，將繼續(xù)出現(xiàn)土地集中流標(biāo)的現(xiàn)象。

一手房8549套

成交不足萬套跌至歷史低值

在持續(xù)不斷的調(diào)控之下，今年上半年，北京新建商品住宅成交8549套(不含限房?jī)r(jià)項(xiàng)目)，創(chuàng)歷史新低。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年在“房住不炒”和推動(dòng)住房供給側(cè)改革的指導(dǎo)原則下，預(yù)期市場(chǎng)在穩(wěn)價(jià)的同時(shí)，會(huì)加大保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)，繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向健康良性發(fā)展。