11月23日,SOHO中國董事長、聯(lián)合創(chuàng)始人潘石屹在“2017新浪金麒麟論壇”上發(fā)表演講稱,中國的地產(chǎn)市場租金回報(bào)率不足3%,如今市場缺少的是美的產(chǎn)品和企業(yè)家對美追求的精神。

我們知道,近年來,大部分城市的房租都隨著房價(jià)水漲船高。按道理來說,房租上漲,在其他成本不變的情況下,利潤率較高,回報(bào)也應(yīng)該比較豐厚?？墒桥耸俜Q目前房租房屋租賃市場的回報(bào)率不到3%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他行業(yè)。既然房租上漲,那么,租房市場為何回報(bào)率還這么低呢?

筆者認(rèn)為,住房租賃市場投資回報(bào)率低,首要原因是其他成本增加,也就是說在房租逐漸上漲的同時(shí),其他成本漲幅更高,導(dǎo)致房屋投資成本跟著提高。比如影響租房市場成本的主要因素是房屋的價(jià)值,假如是開發(fā)商開發(fā)的房子出租,那么影響因素則是開發(fā)商的土地成本、稅費(fèi)成本、融資成本、人工成本等。這些成本一旦上升,必然影響房屋租賃價(jià)格和利潤率,當(dāng)上述成本上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租賃收入時(shí),投資回報(bào)率就會下降。

正如潘石屹舉例所說的那樣,其公司從銀行貸款來的資金成本是利率4.4%,這是全地產(chǎn)行業(yè)中最低的資金成本。這意味著什么?把銀行貸款以4.4%的利率貸過來,把智慧、勞動、時(shí)間都花到里面去,還虧了2%,這個(gè)生意怎么做呢?

其次,房屋出租管理經(jīng)營方式也在影響租賃市場投資回報(bào)率。長期以來我國房地產(chǎn)租賃市場規(guī)范化、現(xiàn)代化經(jīng)營的企業(yè)較少,大部分是私人房屋出租。租賃規(guī)模小、裝修簡單、管理成本較高等問題普遍存在,導(dǎo)致很多投資者不愿投資。而租賃市場質(zhì)量不高,服務(wù)水平參差不齊,也使得很多人不愿進(jìn)入租賃市場。住房租賃市場消費(fèi)收入增長乏力,一些房屋空置卻租不上價(jià)格,更不要說高的市場回報(bào)率。

因此,從上面的分析可以看出,住房租賃市場也需要融入供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之中,真正通過發(fā)展租賃市場來實(shí)現(xiàn)租購并舉,通過調(diào)整房地產(chǎn)市場供給方式,改變?nèi)藗儫o節(jié)制買房的基本局面,以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。當(dāng)然,這一舉措也能兼顧化解產(chǎn)能過剩等問題。

如何推進(jìn)住房租賃市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革?筆者認(rèn)為,第一,要降低租賃成本,特別是降低稅費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果明確建房之后用于租賃,即可得到相應(yīng)的優(yōu)惠,比如政府降低土地出讓金,或者減免部分房產(chǎn)稅、土地增值稅等。

第二,要引入投資,改造老舊房屋,提升租賃房屋使用功能和美觀度,加大優(yōu)質(zhì)租賃房屋供給力度,讓租房者享受到高質(zhì)量的租房服務(wù)。特別是要鼓勵機(jī)構(gòu)投資者和大型國有企業(yè)投資租賃市場,以提供穩(wěn)定的高質(zhì)量房源。

第三,要加大租售同權(quán)等政策的支持力度,同時(shí)健全相關(guān)領(lǐng)域法律規(guī)定以促進(jìn)市場健康發(fā)展。要讓房東和房客都能受到合同的有效約束,特別是要保障租房者在教育、醫(yī)療等方面享受與購房者同等的權(quán)利。

總之,向住房租賃市場供給更多“美”的高質(zhì)量產(chǎn)品,是提高租金回報(bào)率的重要抓手。應(yīng)當(dāng)說,作為推進(jìn)房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要環(huán)節(jié),我國住房租賃市場還有很大作為和發(fā)展的空間。(經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專欄作者 李寧)