廣州市近日印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》,提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”,引起全國(guó)熱議。

從2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出,要大力發(fā)展租賃市場(chǎng),建立購(gòu)租并舉的住房制度以來(lái),各級(jí)政府部門不斷出臺(tái)相關(guān)政策文件,支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展。2016年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中指出,實(shí)行購(gòu)租并舉,培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也指出,要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。要加快住房租賃市場(chǎng)立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。近日,住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,要求在人口凈流入的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

筆者認(rèn)為,租購(gòu)?fù)瑱?quán)既是政策導(dǎo)向,也是民心所向。租購(gòu)?fù)瑱?quán)的實(shí)現(xiàn),一定會(huì)引起人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變,促進(jìn)租賃市場(chǎng)大力發(fā)展,進(jìn)而對(duì)實(shí)現(xiàn)購(gòu)租并舉、平抑房?jī)r(jià),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到重大作用。

在上個(gè)世紀(jì)80年代住房制度改革之前,我國(guó)的住房制度就是租賃制度。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變,我國(guó)的住房制度也在不斷進(jìn)行改革。原來(lái)的住房福利供給制度,已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽》可唐分贫?房改的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)住房商品化。住房作為商品,可以進(jìn)行買賣。

伴隨著人口的增加,人民生活水平的提高,城鎮(zhèn)化步伐的加快,城鎮(zhèn)住房需求不斷增加,進(jìn)而房?jī)r(jià)不斷上漲。住房不僅是人們的基本剛需,滿足了人們的居住功能,還被賦予了一定的投資功能。加之,孩子上學(xué)也是就近入學(xué),與擁有的住房掛鉤,每個(gè)家長(zhǎng)都不愿意自己的孩子輸在起跑線上,都愿意自己的孩子能上一所好學(xué)校,所以,人們習(xí)慣了買房的思維。

于是,盡管不斷上漲的房?jī)r(jià)超出了很多人的購(gòu)房能力,但是,由于孩子上學(xué)與擁有的住房掛鉤,所以,很多人即使沒(méi)有購(gòu)房能力,也要背負(fù)巨額的債務(wù),為子女上學(xué)而加入到購(gòu)房的行列當(dāng)中。

雖然在目前高房?jī)r(jià)下,僅僅就滿足居住功能而言,買房更劃算。因?yàn)橛觅?gòu)買住房的投資利息來(lái)租同樣一套住房已經(jīng)綽綽有余。但是,很多人仍然不租房,而選擇買房的主要原因,就是因?yàn)樽夥拷鉀Q不了子女入學(xué)問(wèn)題,不能到更好的學(xué)校就讀。

因此,未來(lái)租售同權(quán)一旦實(shí)現(xiàn),租賃住房也能得到同樣的教育機(jī)會(huì),則因子女入學(xué)而不得以購(gòu)房的家庭將轉(zhuǎn)向租房。這樣便減少了人們買房的需求,從而對(duì)抑制房?jī)r(jià)起到一定作用。如果房?jī)r(jià)漲幅得到抑制,買房沒(méi)有差價(jià)可賺,那么投機(jī)投資的需求也會(huì)大大減少。進(jìn)而,減少房?jī)r(jià)上漲的壓力。

租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展不僅是市場(chǎng)的選擇,也是政府的導(dǎo)向?，F(xiàn)在各地都在不斷加大公租房等租賃住房的供應(yīng)。未來(lái)“十三五”期間,北京將增加150萬(wàn)套住房供應(yīng),其中租賃類住房將占30%。上海“十三五”期間預(yù)計(jì)新增供應(yīng)近170萬(wàn)套各類住房,其中包括70萬(wàn)套租賃住房,占總數(shù)的41.2%。

目前很多城市已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代,很多存量房是上個(gè)世紀(jì)八九十年代的老房子,這些老房子戶型小、總價(jià)低,區(qū)位好、有較好的教育資源配套,正好適宜用于發(fā)展租賃住房。租賃住房是真正的剛性住房需求,能夠?qū)崿F(xiàn)真正的就近就業(yè)居住,隨學(xué)而居,為實(shí)現(xiàn)職住均衡、緩解城市交通擁堵起到一定積極作用。

未來(lái)通過(guò)政府稅收、金融等政策支持,機(jī)構(gòu)租賃、長(zhǎng)租公寓將得到大力發(fā)展,過(guò)去租賃住房關(guān)系不穩(wěn)定的局面將大大改變。未來(lái)租賃交易信息平臺(tái)也將建立起來(lái),通過(guò)信息平臺(tái)的建立,不僅為租賃雙方提供租賃服務(wù),也真實(shí)的記錄租賃雙方的租賃關(guān)系,穩(wěn)定的租賃關(guān)系也為租售同權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供了依據(jù),未來(lái)在某地穩(wěn)定的租住若干年以后就有可能得到均等化的教育資源等服務(wù)。

在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)時(shí),我們可以借鑒德國(guó)等其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),為穩(wěn)定的租賃關(guān)系的建立提供政策支持和法律保障。目前德國(guó)租賃住房的家庭占到55%,與其政府保護(hù)承租人的權(quán)利的政策是分不開(kāi)的。根據(jù)德國(guó)房屋租賃法,出租者沒(méi)有權(quán)利將租戶趕走,租金漲幅3年內(nèi)不得超過(guò)20%,2015年又調(diào)整為10%。

我們目前住房擁有率在80%以上,租賃市場(chǎng)的份額畸低,機(jī)構(gòu)租賃更是只占2%左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家機(jī)構(gòu)租賃要占20%-30%的比例。因此,我國(guó)在發(fā)展租賃市場(chǎng)時(shí),一定要分析我國(guó)的國(guó)情,對(duì)癥下藥。目前發(fā)展租賃市場(chǎng)的一個(gè)主要問(wèn)題是,在目前高房?jī)r(jià)下,購(gòu)買住房用于租賃經(jīng)營(yíng)是實(shí)現(xiàn)不了盈利的,所以,不能一味的學(xué)習(xí)德國(guó)的房租控制辦法,而是堅(jiān)持公平交易的原則,對(duì)租賃雙方給予相應(yīng)的政策支持,既應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的稅收、金融支持政策,提高機(jī)構(gòu)和個(gè)人租賃住房的積極性,更多的供給租賃房源;另一方面也應(yīng)給予承租人賦權(quán),實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)尤其是教育資源的賦權(quán);還要建立租賃住房交易信息平臺(tái),完善租賃市場(chǎng)信息。

租售同權(quán)一定會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)起到極大的推動(dòng)作用,使購(gòu)租并舉成為現(xiàn)實(shí),也為平抑房?jī)r(jià)、為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。(作者系首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授)