國務(wù)院法制辦近日公布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》。意見稿要求建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)信息實時共享。此外，還對不動產(chǎn)登記的原則、適用范圍等具體環(huán)節(jié)做出明確規(guī)定，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記施行提供法律依據(jù)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此番頂層設(shè)計的初步確定，意味著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始有實質(zhì)性的突破。不過，不動產(chǎn)登記工作在操作細(xì)節(jié)層面仍然面臨多重難題。根據(jù)意見稿的內(nèi)容，不動產(chǎn)登記工作對推進(jìn)降低房價、反腐、落實房地產(chǎn)稅等方面雖有影響，但難有直接作用。

　　范圍　10類權(quán)屬納入登記

　　按照此前公布的工作進(jìn)程，原定于今年6月底出臺的意見稿已經(jīng)延期了一個多月。早在七年前，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”的相關(guān)內(nèi)容就已寫入《物權(quán)法》。但多年來，受不動產(chǎn)登記領(lǐng)域的“多頭管理”、利益和職權(quán)再分配等難題所阻，統(tǒng)一登記進(jìn)展一直十分緩慢。

　　2013年3月底，“出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”成為2014年重要任務(wù)之一。當(dāng)年11月，國務(wù)院常務(wù)會議決定由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。此后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始步入快車道。

　　2014年以來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)工作進(jìn)展迅速。今年3月，不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議召開，確定用三年時間在中國建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度；4月，國土資源部成立不動產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組；5月，不動產(chǎn)登記局掛牌；6月，針對不動產(chǎn)登記信息平臺的研究設(shè)計啟動。

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也從中央層面逐漸向地方推進(jìn)落實。天津、河北、內(nèi)蒙等十幾個省市逐步傳出明確不動產(chǎn)登記的牽頭單位、設(shè)立專門機(jī)構(gòu)、多部門整合職責(zé)等消息。

　　此次公布的意見稿明確指出，不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。而“不動產(chǎn)”，則是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

　　依照意見稿規(guī)定，需要辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利共有10種，包括：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

　　難點　多頭管理　相對分散

　　一位國土部人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是以土地為核心，包括房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記職責(zé)。在很長一段時間內(nèi)，我國的不動產(chǎn)登記分散在多個部門，如建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記，海域使用權(quán)則由海洋部門登記。

　　因此，土地、房屋、林地、海域資源“各有其主”，多頭管理，相對分散。還有分析人士指出，多年來，由于部門利益牽扯，由哪個部門來進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭議，如在住房方面，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門都想獲得這個權(quán)限。而且，由于不動產(chǎn)涉及多種范圍，很多部門對各自領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)類別的數(shù)據(jù)統(tǒng)計尚未及時更新。

　　這種局面一直持續(xù)到2013年底，國務(wù)院常務(wù)會議最終決定，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由國土資源部承擔(dān)。職責(zé)整合以后，針對不同類型的不動產(chǎn)，將由林業(yè)部門發(fā)林權(quán)證，農(nóng)業(yè)部門發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證，建設(shè)部門發(fā)房產(chǎn)證、宅基地證，國土部門發(fā)土地使用權(quán)證。

　　原中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，統(tǒng)一登記意味著將涉及十余個部門的職責(zé)和權(quán)力整合、統(tǒng)一到一個部門，必將涉及各個部門的職責(zé)再分配，也不可避免要觸及其他部門的實際利益，其難度可想而知。

　　不動產(chǎn)登記如何做到“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”也是難題之一。牛鳳瑞說，不動產(chǎn)類別、性質(zhì)十分復(fù)雜，且城鄉(xiāng)之間有較大差異，給統(tǒng)一登記工作帶來挑戰(zhàn)。僅從城市的房產(chǎn)來看，就存在“房改房”、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等多個種類，“產(chǎn)權(quán)怎么明晰、性質(zhì)怎么確定都很難操作”。

　　農(nóng)村近年來人口結(jié)構(gòu)變化巨大，宅基地的位置、大小、性質(zhì)等還涉及復(fù)雜的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系，統(tǒng)一登記在細(xì)節(jié)上的難度非常大。牛鳳瑞說，“比如，宅基地雖然為集體所有，但是在農(nóng)村實際上可以世代繼承，很多農(nóng)民聽說開始確權(quán)登記以后都回家去蓋房子。”不動產(chǎn)登記要落實起來，未來不能不考慮一些關(guān)聯(lián)效應(yīng)，比如城鄉(xiāng)戶籍制度改革等。這些都是未來需要解決的問題。

　　牛鳳瑞還認(rèn)為，不動產(chǎn)登記工作實際上主要針對個人財產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行登記，但是當(dāng)前階段，與個人財產(chǎn)相關(guān)的各種所有權(quán)屬類別很多，界定卻很難，很多權(quán)屬在法理層面尚未完全理順。涉及不動產(chǎn)登記時，利益矛盾很多。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前不動產(chǎn)登記推進(jìn)面臨兩大阻力。首先，不動產(chǎn)登記涉及個人私有財產(chǎn)或者隱私，人們不愿意配合。另外，一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體或既得利益者，進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)，意味著要打破既得利益，所以這些部門大多不愿主動配合聯(lián)網(wǎng)工作。