而現(xiàn)實生活中，更多的糾紛是：房屋出租后，房客是否能擅自轉(zhuǎn)租？遭遇群租，可以提前終止租賃嗎？把房子拿出去群租的老江湖甚至叫囂，你去告好了，哪怕你告贏，法院判我恢復(fù)房屋原狀，我偏不，它哪怕強制執(zhí)行也執(zhí)行不了。

在法律上，真拿這些人沒辦法嗎？專業(yè)法律人士說，其實不是這樣。

裝修好的酒店式公寓。本報記者　方力 攝

租下一層商住樓改成49間酒店式公寓，法院為何不支持房東

租下一整層樓，年租金80萬元一簽十年，他花了200萬元裝修，把樓隔成49間房對外出租。沒想到，簽約的第二年，開發(fā)商卻把這層樓賣了。這下矛盾爆發(fā)，租客告了新房東，新房東又告了租客。

杭州一起房屋租賃合同糾紛，經(jīng)歷了起訴到反起訴，開庭三次。現(xiàn)在一審判決終于下來：租客贏了，新房東的訴請被駁回。

租客是一個39歲的河南男子。他向開發(fā)商浙江某建筑公司，租下位于之江路一公寓樓的整一層1936平方米，總共14個辦公用房，裝修成了酒店式公寓。合同寫好租10年，每年租金80多萬元，結(jié)果交了一年房租，開發(fā)商就找各種理由不收房租了。他要求繼續(xù)交房租，所以告到法院要求支持。

開發(fā)商說，這些房子第二年出售給了4位業(yè)主，要交房租也是交給他們。

后來4個業(yè)主反過來告租客，理由是租客擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，14個房間被分割成49個小房間對外非法群租，要求法院判令解除之前的租賃合同，男子騰空房屋，將房子恢復(fù)原狀。

“我光裝修這些房子花了200萬。”調(diào)解失敗。圍繞房子變成這樣是否屬于非法群租，租賃合同還要不要繼續(xù)，三方展開激烈庭辯。

這個案子的爭議焦點在于，租客男子是否存在擅自轉(zhuǎn)租或其他法定或約定的解除情形。法院經(jīng)審理認為，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，法院應(yīng)予支持。一審判決，房屋租賃合同有效，租客男子繼續(xù)向新產(chǎn)權(quán)人繳納租金。

這個酒店式公寓到底是什么樣？昨天中午，錢報記者實地尋訪。之江路某商品房公寓的裙樓內(nèi)：粉色墻面白色木門，層高有些低矮，小房間分布得很緊湊。緊鄰電梯口的房間開著。走入一個待租的空房間，套內(nèi)三四十平方米，廚衛(wèi)一體，配有簡單的床、寫字桌、衣柜，月租金2000元左右。

出租的房子被變成群租房，律師教你法律對策

現(xiàn)實生活中，更多的是遭遇二房東擅自群租。浙江豐國律師事務(wù)所主任陳松濤說，對這些非法或者不合理的行為，其實法律統(tǒng)統(tǒng)有對策。來看一個案例——

老黃夫婦接到物業(yè)公司來電，你們的房子怎么回事，鄰居都來反映，被群租弄得煩死了。

老黃夫婦在杭州綠洲花園有一套140平方米三室兩廳兩衛(wèi)的房子。3年前，老黃夫婦將房子出租，沒想到承租方是個二房東，他將兩廳分別隔成兩個房間，房子變身五房分別租給5個年輕人。

老黃夫婦出租的價格是每月5000元，二房東這么一隔，每間2000元，整套的月租金扶搖直上以萬元計。

得知房子被群租后，老黃夫婦去交涉。二房東說，我們的租賃合同里又沒有規(guī)定不能轉(zhuǎn)租。你現(xiàn)在要提前終止合同，算你違約哦?，F(xiàn)在你對我的改造不滿意，哪怕去告，哪怕你告贏，法院判我恢復(fù)原狀，我偏不，法院也拿我沒辦法。

老黃夫婦自覺吃了個啞巴虧。

●租賃合同沒約定“不得轉(zhuǎn)租”，也不能轉(zhuǎn)租

律師支招：二房東顯然是個老江湖，但其實在法律上都是站不住腳的。合同法在涉及到租賃合同這一類型時，原本就有明確規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租，合同另有約定的除外。

“也就是說，我們在租賃合同中不需要再做特別規(guī)定‘不得轉(zhuǎn)租’，不得轉(zhuǎn)租是租賃合同中‘天生’就規(guī)定的，除非出租人和承租人約定可以轉(zhuǎn)租?！标愃蓾f，在現(xiàn)實中，常見的倒是一些二房東在租房時主動要求在租賃合同中添上一句“允許轉(zhuǎn)租”，因為依照合同法，擅自轉(zhuǎn)租，房東是可以解除租賃合同的。

●對于這些改變房屋結(jié)構(gòu)怎么辦

律師支招：不管是不是群租，針對承租方擅自改變房屋結(jié)構(gòu)這種情況，可以分兩種情況來分析。一種是“大動”，已改變房屋基本構(gòu)造，影響到房屋結(jié)構(gòu)安全，物業(yè)公司或者城建監(jiān)察大隊都會來要求整改。

針對一些不合理的使用，就好比群租，這類違反常理的，“超過合理使用范圍，也是一種違約行為”，可以要求停止。

●二房東最猖狂的是“偏不”恢復(fù)原狀

律師支招：一般我會建議我的當(dāng)事人，自己請裝修公司恢復(fù)原狀，然后裝修費用開發(fā)票，作為“損失”，起訴到法院。只要重新裝修是在合理范圍內(nèi)且法院經(jīng)過評估也認為是符合市場行情的，法院判二房東賠償這個裝修費，要比判他“恢復(fù)原狀”更容易執(zhí)行。當(dāng)然，裝修之前可以請公證員用拍照等手段來做證據(jù)保全。

如果打官司要求二房東恢復(fù)原狀，在官司審理期間，都要保持房屋原狀，而不能繼續(xù)出租。陳松濤建議的這個方法就好在房東可以自行決定進度，重新裝修完畢繼續(xù)出租，這邊官司慢慢打。

群租房、單身公寓、酒店式公寓

看看杭州警方怎么管

錢報記者從杭州警方了解到，“群租”不是嚴(yán)格的表述。據(jù)《杭州市居住房屋出租安全管理若干規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，出租居室達10間及以上的，或出租床位達10個及以上的，視為供社會公眾活動的場所。

這類房東，應(yīng)建立管理制度，落實安全管理職責(zé)，建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)，并將相關(guān)登記信息報所在地公安機關(guān)備案。單位承租居住房屋作為集體宿舍供本單位職工居住的，單位要履行安全管理責(zé)任。

違反此規(guī)定，由公安機關(guān)責(zé)令限期改正。逾期不改正的，處以200元以上2000元以下罰款。

所有的房東，應(yīng)為每一承租客配備口罩、報警哨、手電筒、滅火器等設(shè)備。而此類集中出租的房子，還要求安裝視頻監(jiān)控、智能門禁裝置；每個居室以及公共區(qū)域要安裝火災(zāi)探測報警器或者智能火災(zāi)預(yù)警裝置。

在《規(guī)定》中，對于使用面積和租住人數(shù)限制，還有一些硬杠杠——

應(yīng)以臥室或起居室(廳)為最小出租單位，以設(shè)計圖為準(zhǔn)，不得是分隔搭建后形成的房間；

餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等其他非居住空間的，不得出租供人員居??；

每個居室人均使用面積不得少于4平方米，每個居室居住的人數(shù)不得超過2人(有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外)。

舉個例子：一套三室一廳的房子，最多就3個房間加一個客廳是可以出租的，且這套房子里面最多可以住8個人。擅自改造分隔出租、或者超過8個租客的，都將受到處罰。

對于單身公寓、酒店式公寓等又如何管理呢？下城公安分局基層基礎(chǔ)管理大隊大隊長陳群偉介紹，目前朝暉的一家單身公寓作為試點，本月底將按照“旅館式管理”運作：入住單身公寓、酒店式公寓的客戶，同入住酒店一樣，需要統(tǒng)一登記身份信息，并及時將信息上報給公安機關(guān)。（本報首席記者 肖菁 本報記者 方力 華煒）