回歸商業(yè)屬性 多城發(fā)文管控產(chǎn)品設(shè)計

無論從政策內(nèi)容篇幅，還是發(fā)布時間、后續(xù)配套舉措來看，北京對商辦項目的管控實屬最嚴。

“3·26后的一個多月時間，北京商辦市場實際成交大幅下跌?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉直言，堪稱歷史最嚴的商辦限購政策，對此前過熱的商辦市場打擊明顯。

綜合多地商辦調(diào)控的政策來看，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛?，成為基本原則。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)劃將商辦類房地產(chǎn)項目改為居住用途的，均采取“一經(jīng)查實、嚴肅處理”的堅決態(tài)度。

另一方面，各地在調(diào)控力度上也存在差異。除北京外，其他城市并未明確對個人商貸購買商辦項目做出限制。深圳、成都等地側(cè)重于供給端的產(chǎn)品設(shè)計管控。

對于開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目的最小分割單元，北京嚴格規(guī)定為不得低于500平方米，廣州較為寬松的限定在不得低于300平方米，深圳僅要求部分比例；轉(zhuǎn)讓方面，北京和廣州規(guī)定已購買的商辦物業(yè)可轉(zhuǎn)讓給法人單位、個人，但廣州給轉(zhuǎn)讓設(shè)置了“附加條件”，即個人取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

為何限？打擊投機炒作、限制人口涌入

“商辦項目的活躍主要是因為住宅限購及住宅的高端化，因此，在住宅土地中配套了大量公建類物業(yè)”，說起商辦市場曾經(jīng)的熱度，張大偉認為與人口增加不無關(guān)系。

張大偉說，像京滬等一線城市，常住人口住房需求巨大，一些以商業(yè)、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產(chǎn)權(quán)，改變商業(yè)立項的使用屬性，將“類住宅”作為賣點，并在用電、用水方面打起擦邊球吸引購房者。

但由于用地性質(zhì)不同，商辦項目與商品住宅有著明顯區(qū)別。首先是產(chǎn)權(quán)為40年或50年，不具備住宅配套(學區(qū)房等)，居住密度大、戶型?。蛔铌P(guān)鍵的是，房價較同區(qū)域內(nèi)商品住宅價格要下調(diào)50-60%。

“房價偏低、沒有限購是選擇商辦項目的主要原因?！倍辔辉?jīng)購買過商辦項目的受訪者告訴中新網(wǎng)記者。

為何要調(diào)控商辦市場？“首先是規(guī)劃問題，本是住宅配套的商業(yè)反而擁有居住屬性，與規(guī)劃相悖，相關(guān)配套也無法跟進；另就是人口問題，比如北京、深圳等地的商辦項目居住人口龐大；此外，由于商業(yè)土地地價低，開發(fā)商以商業(yè)用地拿地、卻以住宅價格銷售，變相賺取額外利潤。”張大偉說。

中國人民大學公共管理學院土地管理系副教授鄭華接受媒體采訪時曾指出，商辦調(diào)控將確保住宅歸住宅、商辦歸商辦，減少商辦物業(yè)的客戶群體，降低開發(fā)商投資商辦產(chǎn)品的積極性，進而降低商辦類土地的出讓溢價水平?！按驌羯剔k市場上的投機行為，一定程度上也將限制人口無序涌入大城市”。

還沒結(jié)束！更多城市或醞釀規(guī)范商辦市場

“還有城市正在醞釀、或者開始掀起新一輪封堵‘商改住’、‘辦改住’的政策潮?！睆埓髠ヮA(yù)計，此前，因住宅限購而購買商辦項目的投資需求，或面臨巨大風險。

預(yù)測了深圳、上海會跟進商辦調(diào)控的嚴躍進告訴記者，未來，一些熱點城市會積極跟進商辦項目限購，雖然管控強度不會等同于北京，但有一點可以確定，“即商辦項目不再與居住屬性掛鉤”。

在嚴躍進看來，政策力度上，以北京為代表的直接限制銷售或不許銷售的舉措是最嚴厲的，管控效果最明顯；但后續(xù)的主流模式，可能是要對供應(yīng)端進行規(guī)范，積極管制產(chǎn)品設(shè)計。

“北京、廣州后續(xù)不排除會對存量物業(yè)制定新的政策，比如說，針對部分有拋售和轉(zhuǎn)讓房源的購房者進行合理引導?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向記者分析稱。