近日,上市房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)發(fā)布面臨收尾。從整體業(yè)績(jī)來(lái)看,期內(nèi)房企的資產(chǎn)和收入規(guī)模普遍實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。同時(shí),房企利潤(rùn)率上漲,告別前幾年“增收不增利”的普遍現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)局來(lái)看,多項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)表現(xiàn)積極,預(yù)計(jì)年內(nèi)房企的總體利潤(rùn)水平有望繼續(xù)提高。

業(yè)績(jī) 整體利潤(rùn)率觸底反彈

2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆,企業(yè)的業(yè)績(jī)普遍實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。其中,恒大、萬(wàn)科、碧桂園突破了3000億元,綠地、保利、中海、融創(chuàng)、華夏幸福、華潤(rùn)、金地等企業(yè)也進(jìn)入了千億房企行列。從同比看,碧桂園、融創(chuàng)、新城、朗詩(shī)等企業(yè)2016年業(yè)績(jī)出現(xiàn)了翻倍上漲。

24日,中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至目前已經(jīng)公布2016年報(bào)的96家房企業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示,年內(nèi)房企合計(jì)營(yíng)業(yè)收入9081.4億元,同比上漲28.5%;從利潤(rùn)看,合計(jì)達(dá)到883.3億元,同比上漲28.9%。

“96家房企合計(jì)利潤(rùn)883.3億元,凈利潤(rùn)率9.73%,近8成房企凈利上漲”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,“從房地產(chǎn)企業(yè)的平均凈利潤(rùn)率看,2015年為9.69%,而2016年為9.73%。從企業(yè)數(shù)量看,96家房企中凈利潤(rùn)上漲的企業(yè)達(dá)到了73家,占比高達(dá)76%。整體來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)在政策最寬松的2016年收獲了豐收年”。

億翰智庫(kù)針對(duì)80家A股上市房企2016年度業(yè)績(jī)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果也顯示,2016年,80家A股上市房企毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)分別為3375億元和1294億元,分別同比增長(zhǎng)21.7%和33.5%,毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率分別為29.7%和11.4%,較去年同期分別下降了1.6個(gè)百分點(diǎn)和上升了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

“毛利潤(rùn)率下跌主要原因是2016年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目多為2014和2015年的項(xiàng)目,項(xiàng)目銷售均價(jià)處于低位,毛利潤(rùn)率偏低”。億翰智庫(kù)相關(guān)分析人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,“而房企的凈利潤(rùn)率在2016年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)降為增,觸底反彈的主要原因是企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的下降,并且隨著企業(yè)規(guī)模的上升,企業(yè)的費(fèi)用被攤薄”。

不過(guò),房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正在加速分化,“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)愈加顯現(xiàn)。中國(guó)指數(shù)研究院針對(duì)百?gòu)?qiáng)上市房企的研究結(jié)果顯示,2016年,百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)率因規(guī)模和綜合實(shí)力的差異呈現(xiàn)逐級(jí)遞減的趨勢(shì),前10企業(yè)、11-30企業(yè)、31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的凈利潤(rùn)率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

“從房企的年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看,企業(yè)分化明顯,大房企因?yàn)橘Y金成本等優(yōu)勢(shì)布局合理,利潤(rùn)增長(zhǎng)速度更加迅速?！睆埓髠フJ(rèn)為,“增加現(xiàn)金流和降低融資成本亦是對(duì)抗市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)的利器,包括萬(wàn)科等企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)、利潤(rùn)上漲速度均超過(guò)行業(yè)平均水平,龍頭房企的市場(chǎng)占有率上升明顯”。

實(shí)力 短期償債能力提升

中指院指出,2016年,良好的銷售表現(xiàn)與寬松的融資環(huán)境為房地產(chǎn)投資提供了有利條件,年內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到76.7%,較2015年提高1.1個(gè)百分點(diǎn);由于預(yù)收賬款均值較2015年增加27.5%,剔除預(yù)收賬款之后的有效負(fù)債率均值為50.3%,與上年基本持平。

“不過(guò),從短期償債指標(biāo)的變化來(lái)看,2016年房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率均值為2.09,同比上升0.04;速動(dòng)比率為0.55,同比下降0.01?！敝兄冈合嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,由于2016年在融資環(huán)境寬松及銷售回款加速的雙重催化下,房地產(chǎn)企業(yè)資金相對(duì)充裕,積極增加土地儲(chǔ)備,年末存貨均值達(dá)到761.7億元,較2015年增長(zhǎng)29.6%。“綜合來(lái)看,百?gòu)?qiáng)企業(yè)2016年短期債務(wù)負(fù)擔(dān)有所增加,但企業(yè)短期償債能力增強(qiáng),短期內(nèi)償債壓力不大”。

2016年,由于公司債放開(kāi),貨幣政策寬松,給房企創(chuàng)造較好的融資環(huán)境,融資成本因此降低。億翰智庫(kù)分析人士表示,“2016年,企業(yè)大量發(fā)行長(zhǎng)期債券,償還短期借款,從而使短期有息負(fù)債下降,同時(shí)使房企總體短期償債能力大幅加強(qiáng)”。

億翰智庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示,2016年80家A股上市房企總貨幣資金為6382億元,同比增長(zhǎng)46.6%,貨幣資金的增速遠(yuǎn)高于長(zhǎng)期有息負(fù)債的增速,主要原因是2016年企業(yè)銷售回款的大幅增加。“貨幣資金與短期有息負(fù)債比值為1.66,貨幣資金完全覆蓋短期有息負(fù)債,表明房企無(wú)短期償債壓力”。

“此外,得益于房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款的快速增長(zhǎng),企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~均值大幅提升,達(dá)到8.5億元,成為近幾年來(lái)現(xiàn)金流水平最好的一年。”億翰智庫(kù)分析人士指出,企業(yè)充裕的現(xiàn)金流也得益于融資力度的加大。

數(shù)據(jù)顯示,2016年,上市房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入均值為129億元,同比增長(zhǎng)30.2%,籌資規(guī)模實(shí)現(xiàn)新的突破。房企在銀行貸款、信托等傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上,積極主動(dòng)地創(chuàng)新融資渠道,降低融資成本。

不僅如此,2016年,上市房企普遍通過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)“降本增效”。例如,在土地市場(chǎng)持續(xù)升溫、“面粉貴過(guò)面包”的背景下,房企在土地一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)同時(shí)發(fā)力,嚴(yán)格控制土地成本,拓展利潤(rùn)空間。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解,融創(chuàng)中國(guó)、泰禾等企業(yè)超過(guò)六成的土地儲(chǔ)備都來(lái)自于并購(gòu)。

前景 盈利水平有望繼續(xù)提高

今年一季度以來(lái),伴隨著限購(gòu)限貸政策趨嚴(yán)、預(yù)售證審批收緊、購(gòu)地監(jiān)管力度加大,再加上淡季影響等綜合因素,2017年開(kāi)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境較為復(fù)雜。然而,多數(shù)房企1-3月銷售情況仍然保持良好勢(shì)頭,業(yè)績(jī)同比大幅增長(zhǎng)。

不僅如此,房地產(chǎn)企業(yè)普遍看好2017年市場(chǎng),并制定了更高的業(yè)績(jī)目標(biāo)。例如,融創(chuàng)中國(guó)2017年銷售目標(biāo)定為2100億元,較2016年增長(zhǎng)35.21%。此外,恒大、碧桂園、萬(wàn)科目標(biāo)定在5000億元規(guī)模,甚至更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)定為萬(wàn)億規(guī)模。

在行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的預(yù)期下,規(guī)模較大企業(yè)2017年平均目標(biāo)增長(zhǎng)率超40%。中指院認(rèn)為,大型房企市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈,2017年行業(yè)整合將全面提速,千億以上企業(yè)群體也將不斷擴(kuò)容。

易居研究院的研報(bào)指出,今年一季度,房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)積極。預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月,由于市場(chǎng)分化明顯,在中央分城施策精神的指導(dǎo)下,地方政府根據(jù)自身市場(chǎng)發(fā)展的情況會(huì)進(jìn)一步推出相應(yīng)政策,熱點(diǎn)城市市場(chǎng)將有所降溫,三四線庫(kù)存較大的城市仍將緩慢復(fù)蘇。

“從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)來(lái)看,指標(biāo)依然在上升,”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,“這也說(shuō)明當(dāng)前密集型的調(diào)控政策尚未完全影響到房企的投資信心,房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然穩(wěn)定”。

“預(yù)計(jì)今年二季度,部分指標(biāo)仍然不會(huì)太差,甚至好于預(yù)期。而對(duì)于部分需求端數(shù)據(jù),基本上會(huì)穩(wěn)定下來(lái),而不會(huì)繼續(xù)下滑?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō),從目前國(guó)內(nèi)大中城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,熱點(diǎn)城市逐漸降溫,但其他城市房?jī)r(jià)上漲幅度依然偏大。“后續(xù)隨著政策效應(yīng)的釋放,部分城市房?jī)r(jià)過(guò)熱的現(xiàn)象也有望減少,二季度全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)也將處于平穩(wěn)運(yùn)行的區(qū)間”。

“由于房地產(chǎn)基本面依然良好,預(yù)計(jì)2017全年房企的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利潤(rùn)率有望回升,同時(shí)2017年財(cái)務(wù)成本將大概率下降,預(yù)計(jì)2017年房企總體利潤(rùn)率水平繼續(xù)提高?！鄙鲜鰞|翰智庫(kù)分析人士說(shuō)。