■ 探訪

萊茵灣一期多戶別墅屬科研用地

4月6日下午，新京報(bào)記者來(lái)到位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)葛渠村北66號(hào)的萊茵灣小區(qū)一期，這里分布著數(shù)十棟二至三層的別墅。

“當(dāng)初售樓的人就說(shuō)這里立項(xiàng)為科研用地，所以賣得也便宜，多年房?jī)r(jià)沒(méi)有太大波動(dòng)”，據(jù)一位業(yè)主稱，萊茵灣小區(qū)一期開(kāi)發(fā)商為中建土博士科技有限公司，他在2003年以50余萬(wàn)元買下面積約250平方米的別墅，科研用地的產(chǎn)權(quán)是50年，用的也是價(jià)格較高的商業(yè)水電。

另一戶數(shù)年前以每平方米4000元認(rèn)購(gòu)了三套別墅的業(yè)主稱，萊茵灣小區(qū)一期別墅的面積從180平方米到300平方米，他購(gòu)房時(shí)也未注意房屋的土地性質(zhì)，不了解所買別墅是否符合居住規(guī)范。

記者以買房者身份咨詢了房天下等多家售房中介機(jī)構(gòu)，賣家均稱，萊茵灣項(xiàng)目為50年產(chǎn)權(quán)的科研用地，因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)便宜，周邊環(huán)境較好，多處樓盤已經(jīng)售完，只剩幾戶小產(chǎn)權(quán)公寓房還在出售。記者聯(lián)系小區(qū)開(kāi)發(fā)商中建土博士科技有限公司，但電話始終無(wú)人接聽(tīng)。

萊茵灣物業(yè)辦公室的王經(jīng)理告訴記者，萊茵灣小區(qū)的產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜，二期均是小產(chǎn)權(quán)房，一棟樓分割好幾戶來(lái)賣，可能有近一半沒(méi)有過(guò)戶。一期是別墅區(qū)，多是有人居住，也有毛坯房。但這些地是否都屬于科研用地，他并不知情。他透露，開(kāi)發(fā)商換了幾撥人，最初的那批買地蓋房的都聯(lián)系不上了。

■ 追訪

住“科研樓”不受法律保護(hù)

北京康達(dá)律師事務(wù)所律師韓驍介紹，根據(jù)法律規(guī)定，科研樓可以辦理過(guò)戶手續(xù)，但是不按土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回。該次交易進(jìn)行的買賣用于個(gè)人居住使用，違背法律的規(guī)定，合同將有可能被認(rèn)定為無(wú)效。在買賣雙方發(fā)生糾紛時(shí)，買方的權(quán)益不能受到法律的保護(hù)。

有專家表示，對(duì)于非法改變土地用途，尚缺乏相對(duì)應(yīng)的監(jiān)管和具體處罰條例。“但即便土地不收回，也應(yīng)該重罰違規(guī)企業(yè)”，專家稱，購(gòu)房者雖然不會(huì)涉及被罰，但也存在無(wú)法辦理住宅房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)。

中介機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)操作

“嚴(yán)格界定的話，中介是違規(guī)操作”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，因?yàn)榇祟愇飿I(yè)不能承諾有居住屬性，但此類購(gòu)房者本身有購(gòu)房入住的需求，所以無(wú)論中介是否有過(guò)告知做法，實(shí)際上從交易風(fēng)險(xiǎn)角度看，其撮合的業(yè)務(wù)實(shí)際上都是違規(guī)的。其之所以會(huì)介紹此類房源，在于過(guò)去一直沒(méi)被查，所以都是僥幸的做法。但若真出現(xiàn)糾紛，那么中介本身是要受到各類懲罰的，甚至要取締營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

韓驍稱，房產(chǎn)中介在買方簽訂合同前，沒(méi)有明確真實(shí)地告知當(dāng)事人房屋性質(zhì)，且在合同內(nèi)容中也沒(méi)有明確表示出用地性質(zhì)，那么涉嫌存在欺詐行為。（記者 趙蕾）