商住房市場(chǎng)將“休眠”

值得關(guān)注的是，由于北京限購(gòu)政策已執(zhí)行了近7年，此前有大量的被限人群和投資客都買(mǎi)了商住房，這種類(lèi)住宅項(xiàng)目的房?jī)r(jià)水漲船高的同時(shí)，還在北京存量房和新房市場(chǎng)上占比逐年增加。

有公開(kāi)資料顯示，過(guò)去十年，北京地區(qū)成交約40萬(wàn)套商住類(lèi)物業(yè)，現(xiàn)在的庫(kù)存量介于7萬(wàn)套至9萬(wàn)套之間，這些項(xiàng)目的市場(chǎng)交易規(guī)模至少在2500億元以上，這一庫(kù)存量幾乎創(chuàng)下十年來(lái)新高。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年以前，北京住宅市場(chǎng)當(dāng)中商辦類(lèi)產(chǎn)品還只是補(bǔ)充，其成交占比基本都在30%以?xún)?nèi)，但是2016年開(kāi)始與純商住宅分庭抗禮，當(dāng)年商辦成交占比甚至超過(guò)純商住宅達(dá)到59%。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，住宅價(jià)格大漲直接對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生抑制和擠壓，是造成商辦迅速崛起，銷(xiāo)量反超住宅的根本原因。2016年，北京純商住宅成交價(jià)格同比漲幅達(dá)到27%，套均總價(jià)更是由2015年的376萬(wàn)元上漲至571萬(wàn)元。純商住宅價(jià)格的快速上漲，使得商辦產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯，因此成交量也隨之快速攀升。

不過(guò)，隨著“3·26”商住限購(gòu)政策的執(zhí)行，北京商住亂象也將得到整治。3月26日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》發(fā)布，其中規(guī)定“新建商辦最小分割單元不得低于500平米”、“在建商辦只能銷(xiāo)售給公司”、“二手商辦銷(xiāo)售要符合嚴(yán)格條件”，并且“商業(yè)銀行暫停對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦的個(gè)人購(gòu)房貸款”。

郭毅認(rèn)為，這一新規(guī)將未建、在建、在售，以及二手商辦產(chǎn)品全部囊括其中，完全阻斷了個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦產(chǎn)品的渠道，對(duì)于蒸蒸日上的商辦市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也成為一記“強(qiáng)擊”，商辦與純商住宅兩分天下的局面也將就此終結(jié)，因此對(duì)于市場(chǎng)成交的制約也將是直接而有效的。在商辦“末班車(chē)”效應(yīng)褪去之后，預(yù)計(jì)3月底以及4月份，北京商品住宅市場(chǎng)成交量也將快速降至冰點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，“3·26”商住兩用項(xiàng)目限購(gòu)措施，不是簡(jiǎn)單地“認(rèn)房又認(rèn)貸”這種內(nèi)容，而是全面改變游戲規(guī)則，使其回歸商辦類(lèi)項(xiàng)目的真實(shí)用途。在過(guò)去多年的樓市發(fā)展中，商辦類(lèi)本身就是畸形的，大部分物業(yè)成為類(lèi)居住物業(yè)。他預(yù)計(jì)，“商住兩用”類(lèi)物業(yè)的價(jià)格會(huì)有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能進(jìn)入休眠狀態(tài)。