新一輪房地產(chǎn)調(diào)控到了2017年，目標基本達成一致--北京首先高調(diào)公布了樓市調(diào)控目標，即房價環(huán)比不增長，其他一二線城市隨后跟進。比如福建省住建廳近期召開工作會議要求，福州和廈門兩個熱點城市要儲備好調(diào)控政策，確保房價環(huán)比(與上月相比)不上漲。山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也要求濟南和青島兩個城市將采取增加住宅及用地有效供給等確保房價環(huán)比不增長。

這意味著在2017年全年中，房價最少是持平甚至是下跌。但以目前樓市熱度，尤其是就土地供應(yīng)較少的一二線城市，這個目標卻很艱難。為何這么說呢？主因在于地王。

2016年，全國有蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳九個城市“賣地”收入超過千億元，多個二線城市土地出讓收入創(chuàng)下歷史最高紀錄。誕生了340多個地王，幾乎平均每天一個。其中，除了少數(shù)總價地王之外，大多是單價地王——即按照拿地時周邊的房價來算成本后，算不出利潤的地塊。很多地王的樓面地價與區(qū)域房價持平甚至超過，這意味著這些地王項目的房子上市后，周邊區(qū)域房價必須大幅上漲，才能消化成本，否則就是虧本。

而根據(jù)地產(chǎn)項目開發(fā)周期，大部分去年招拍掛誕生的地王，都會在今年上市銷售，因此2017年就是個地王消化之年。但是，如果按照房價環(huán)比不增長的目標來執(zhí)行調(diào)控，高昂的地價和環(huán)比不增長的房價將形成尖銳矛盾，讓絕大部分地王項目虧本。

但是如果不賣，風(fēng)險也很大。首先資金壓力會迅速積累，拿地王的大部分企業(yè)都是融資搶地，屬于快周轉(zhuǎn)企業(yè)，耗不起時間。其次，“房子是用來住的”總調(diào)控基調(diào)已經(jīng)確定，調(diào)控政策短時間內(nèi)很難放松。再者，經(jīng)濟大環(huán)境之下的地產(chǎn)后市很可能會轉(zhuǎn)向。這些都逼著開發(fā)商要迅速出貨，回籠資金。因此，地王項目必須得上市銷售。

無利不起早的開發(fā)商們當然不會虧本賣房子，那么必然會出現(xiàn)一些對策，比如拆分裝修、陰陽合同，起碼把數(shù)據(jù)做到好看，但是這需要地方政府和金融機構(gòu)的配合。因此，2017年樓市，各種光怪陸離的現(xiàn)象或?qū)⒃诘赝蹴椖可仙涎荨?/p>

關(guān)鍵問題是，在這樣的矛盾下，地方政府會如何執(zhí)行調(diào)控？2017年是換屆之年，從去年四季度不斷加碼的政策就能看出，主持調(diào)控的行政官員們無疑會謹慎很多，小心應(yīng)對。

至此，房價環(huán)比不增長的緊箍咒能否制住全國三百多個地王，恐怕是2017年房地產(chǎn)市場最大的懸念。

最近又傳來消息，房價最低的重慶也開始調(diào)控了，這次用的是房產(chǎn)稅。1月13日，重慶代市長張國清簽署市長令，針對目前主城區(qū)樓市出現(xiàn)的異常現(xiàn)象，將原來執(zhí)行的對無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，調(diào)整為在重慶沒有這三個條件的外地人的普通住房征收房產(chǎn)稅，讓后來的炒房者根本不敢接盤。重慶的動作說明，政府的政策工具其實很多，如果現(xiàn)有的調(diào)控不行，還會有更多招數(shù)等著地王們。

所以，2017，也注定了是個地王難以消化之年。（張百忍 地產(chǎn)學(xué)者）