中國(guó)城市兩極分化是如何形成的？

兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特別集中的城市就會(huì)出現(xiàn)各種暴漲局面，包括住房的供給和需求關(guān)系。比如有的城市六年前研究資源約束，提出這個(gè)城市只能養(yǎng)活八百萬(wàn)人口，結(jié)果現(xiàn)在人口達(dá)到了兩千一百萬(wàn)，這個(gè)城市肯定會(huì)出現(xiàn)供求關(guān)系緊張，包括交通、公安、社會(huì)保障等等一系列社會(huì)公共服務(wù)都會(huì)不足。

那么，小城市的房地產(chǎn)是怎么回事呢？2004-2007年房地產(chǎn)過(guò)熱，2007年出了國(guó)幾條把房?jī)r(jià)壓下去，2008年北、上、廣、深等大城市房?jī)r(jià)跌得很厲害。于是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產(chǎn)商去做投資，因?yàn)榇蟪鞘邢拶?gòu)，小城市不限購(gòu)，不少房地產(chǎn)商包括一些知名地產(chǎn)商都跑到小城市拿地，在二三四線城市建了一些房子，以為這些地方將來(lái)也能像大城市一樣房?jī)r(jià)上漲。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房子蓋好了但人卻走光了。

城市的兩極分化，一方面是人口大量涌入導(dǎo)致供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，另一方面是人口不斷流出，供求過(guò)剩需求不足。暴露出城鎮(zhèn)化政策包括現(xiàn)在的做法出了偏差，違背了人的遷移規(guī)律，違背了城市化、工業(yè)化的規(guī)律。城市化、工業(yè)化是人的行為，人的行為的基本邏輯是要追求就業(yè)，追求收入，追求改善的生活。而我們老是逆著走。

中國(guó)屬于快速工業(yè)化國(guó)家，類似于韓國(guó)和日本。我們用了50年時(shí)間，工業(yè)化達(dá)到了80%多，現(xiàn)在還在繼續(xù)工業(yè)化，這個(gè)歷史的進(jìn)程還很長(zhǎng)。這50年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么情況呢？人口進(jìn)到城里來(lái)了，但是退休的人群還沒(méi)有形成。

第一代有錢的退休人群正在形成，我說(shuō)的有錢并不是說(shuō)很有錢，至少中產(chǎn)階級(jí)。他們想著現(xiàn)在房子便宜，趕緊買了等退休回來(lái)住。海南的發(fā)展應(yīng)該是等到第一代有錢的人退休以后，目前這一代人還沒(méi)有形成呢。

所以在這個(gè)階段，加上中國(guó)地域遼闊，很多小城市不在大城市群里，發(fā)展就會(huì)遇到困難。從目前看，一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡，但是我相信它們當(dāng)中的大多數(shù)沒(méi)有到發(fā)展的時(shí)候。目前就是人口遷出的時(shí)候，而人口遷出也是一種發(fā)展。假定你就是那些資源，原來(lái)那么多人，分母那么大，人均GDP、人均收入就上不去。人口遷移有兩個(gè)效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地減少了分母，減少了分母整個(gè)分?jǐn)?shù)就大了，同樣的收入分到每個(gè)人頭上就高了，就可以提高收入。