盤點??2016樓市迎來周期高點

中指院報告顯示，2016年，房地產(chǎn)市場迎來本輪周期的高點，全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高，城市分化態(tài)勢延續(xù)。國慶節(jié)前后，各地政府密集出臺調(diào)控政策，四季度市場走勢漸趨平穩(wěn)。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2016年1-11月百城住宅價格累計上漲17.83%，較2015年全年擴大13.68個百分點，其中北京、上海等十大城市新建住宅價格1-11月累計上漲20.95%，百城及十大城市累計漲幅均創(chuàng)近年新高，而二手房價格漲幅也處于高位。

合富房地產(chǎn)研究院的報告也顯示，本輪房地產(chǎn)市場上升周期由2014年中旬各地陸續(xù)取消限購起計，經(jīng)歷多重政策利好的持續(xù)疊加，最終表現(xiàn)為全國重點城市房地產(chǎn)市場的全面、快速上漲，21個城市兩年價格平均上漲35%。

不過，雖然2016年的熱點城市房價漲幅顯著，但調(diào)控收緊后價格趨穩(wěn)。在四季度多城調(diào)控政策密集出臺后，熱點城市的新房及二手房價格漲幅均出現(xiàn)回落。

中指院數(shù)據(jù)顯示，一至三季度百城均價累計漲幅持續(xù)擴大，三季度累計漲幅達6.78%，其中8、9月環(huán)比漲幅均突破兩個百分點，9月環(huán)比漲幅高達2.83%，創(chuàng)單月環(huán)比漲幅新高；10月開始，百城均價環(huán)比漲幅顯著收窄1.18個百分點，其中有48個城市漲幅收窄（或降幅擴大），11月百城住宅價格環(huán)比漲幅進一步收窄0.77個百分點，漲幅收窄（或降幅擴大）的城市增加至73個。

成交量的走勢也與價格表現(xiàn)類似：全年成交量創(chuàng)歷史新高的背景下，庫存量及庫存消化時間持續(xù)走低，但國慶前后因多地樓市調(diào)控政策密集出臺，市場環(huán)境收緊，預(yù)期轉(zhuǎn)向，成交量高位下調(diào)。

展望??銷售量價回調(diào)不同城市走勢分化

對于2017年的樓市走勢，機構(gòu)報告認為，因城施策將在控風險與去庫存基調(diào)下不斷深化，熱點城市面臨量價回調(diào)，而三四線城市有望延續(xù)平穩(wěn)走勢。

政策方面，合富房地產(chǎn)研究院預(yù)計，2017年中央對房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)“分類施策、因城施策”主基調(diào)，信貸手段將成為2017年調(diào)控的主要工具，整體房貸較2016年或?qū)⒂兴s減；一線城市和重點城市，地方政府抑制房價、地價的政策壓力持續(xù)，非重點城市繼續(xù)去庫存。

在時間上，合富報告認為，2017年上半年政府政策將保持相對穩(wěn)定以觀察調(diào)控效果，但仍在快速上漲的地方市場將繼續(xù)加碼；下半年（或“五一”前后）調(diào)控主要視乎各地市場運行表現(xiàn)，若市場未出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn)，不排除再出現(xiàn)“各地集中式的調(diào)控加碼”。

中指院報告稱，根據(jù)中國指數(shù)研究院“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析，預(yù)計2017年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價回調(diào)，新開工小幅下降，投資低速增長”的特點。

報告認為，需求方面，因2017年是本輪房地產(chǎn)周期的末期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計全年降幅將達到12.8%—14.8%，其中一線及二線城市銷售面積將呈現(xiàn)下降，二線城市降幅較為顯著，三四線城市市場波動平緩。

“房地產(chǎn)投資增速在2.5%—4.5%之間。價格方面，需求回調(diào)導致價格有所下跌，預(yù)計全年跌幅在1.9%到3.9%之間。”中指院報告稱。中指院報告判斷，2017年一二線城市市場的整體進入量價調(diào)整階段，但是不同的城市仍存在市場機會。

其中，一線城市步入存量房時代，新房開發(fā)建設(shè)的市場空間不斷被壓縮，城市產(chǎn)業(yè)升級帶來的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來的主題，租房市場也有望成為行業(yè)新機遇。二線過熱城市房價空間被透支，具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市將成為發(fā)展的新風口。

合富房地產(chǎn)研究院則認為，在因城施策下，2017年各地房價將分化。其中，一線城市基于其要素價格上升及供應(yīng)下降趨勢，預(yù)計房價具備較佳支撐。其它重點城市房價發(fā)展趨勢將分化發(fā)展，總體而言，供求緊張、規(guī)劃利好大、房價絕對值仍在相對低位的城市，價格具備較大支撐。

不過，合富報告指出，政策風向轉(zhuǎn)變之下，即使房價能夠繼續(xù)趨于上升的城市，其房價漲幅將較2016年大幅收窄；而經(jīng)過2016年各重點城市地價普遍上揚，以及在數(shù)年調(diào)控中潛在購房者對政策調(diào)控的耐受性增強，即使房價趨于下降的城市，其房價跌幅將會相對有限。

■連線

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：房企應(yīng)調(diào)整城市布局

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從政策面發(fā)展趨勢來看，2017年住房市場監(jiān)管和整頓還將繼續(xù)，同時，資本市場融資環(huán)境從嚴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是部分民營房企將在2017年下半年開始遭遇資金兌付壓力。從整體上來看，上半年交易量勢必會首先出現(xiàn)下滑，“量跌價穩(wěn)”成為這個階段的樓市特征。

“預(yù)計從三季度個案開始出現(xiàn)下跌，整體市場會出現(xiàn)降價的趨勢，價格的指標會發(fā)生變化。”張宏偉預(yù)測說，下半年總體市場會表現(xiàn)為“以價換量”。而這樣的局面有可能至少一直會持續(xù)到2018年的上半年。

他指出，隨著市場進入調(diào)整期，明年的市場對于部分房企尤其是“加杠桿”較大民營房企來講是一場惡戰(zhàn)。張宏偉建議，市場低迷期地價相對合理，屆時房企可以選擇核心城市進行拿地布局“換倉”，調(diào)整城市布局，爭取城市優(yōu)質(zhì)土地資源。