中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一重要信號(hào)，能否警醒亢奮了一年的中國(guó)樓市？2016年，中國(guó)樓市究竟狂熱到什么地步？2017年中國(guó)樓市又將是怎樣的走向？

即將過(guò)去的2016年必將被濃墨重彩地寫(xiě)入中國(guó)樓市發(fā)展史。這一年，全國(guó)土地拍賣金額與商品房銷售金額雙雙創(chuàng)出歷史新高，全年逾318宗地王更是史無(wú)前例。狂飆突進(jìn)的背后是中國(guó)樓市供需兩端都玩起了類似2015年A股市場(chǎng)的加杠桿游戲。若隱若現(xiàn)的樓市泡沫最終招致嚴(yán)厲調(diào)控。以“地王之年、千億之年、杠桿之年、調(diào)控之年”來(lái)總括波瀾壯闊的2016年中國(guó)樓市并不過(guò)分。房企加杠桿拿地推漲了周邊房?jī)r(jià)，日日新的漲價(jià)助長(zhǎng)了老百姓的恐慌心理，羊群效應(yīng)下的加杠桿購(gòu)房，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融屬性超越居住屬性。

亢龍有悔。年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)明年樓市：房子要回歸居住屬性，建立符合中國(guó)國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！啊孔邮怯脕?lái)住的，不是用來(lái)炒的’這話道出了房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)的基本道理?！?中城投資總裁路林對(duì)上證報(bào)記者表示。

地王之年

12月14日，調(diào)控新政后深圳首次宅地出讓， 40余家房企到場(chǎng)，21家房企參拍。最終，碧桂園與對(duì)手們廝殺80多分鐘后艱難拿下坪山沙湖社區(qū)地塊。同日，9家房企拼搶天津北辰區(qū)順義道一幅地皮，觸發(fā)50%土地溢價(jià)率紅線而被“熔斷”。

上述激進(jìn)拿地現(xiàn)象幾乎貫穿整個(gè)2016年——盡管下半年陸續(xù)出臺(tái)了史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策，但房企奪地?zé)崆橐廊桓甙骸?/p>

2016年是不折不扣的“地王年”。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至今年11月底，全國(guó)共計(jì)成交318宗單價(jià)、總價(jià)地王。這股地王潮發(fā)端于一線城市，后迅速蔓延至二線三線城市。其中合肥、南京、上海和杭州的地王數(shù)量均在20宗以上。地王平均溢價(jià)率超過(guò)100%的城市不在少數(shù)，甚至連三四線城市東莞今年也創(chuàng)出10宗地王，平均溢價(jià)率達(dá)455%。

與地產(chǎn)商狂熱拿地相悖離的是地方政府節(jié)制惜售。于是土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了“量縮價(jià)漲”之牛市格局。中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，36個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)住宅土地面積成交2980宗，面積3.03億平方米，同比下降17.8%，但成交金額已達(dá)1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)52.3%。

分城市看，目前已有蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個(gè)城市土地成交金額超過(guò)1000億元，從溢價(jià)率、樓面價(jià)、土地成交額看，均超過(guò)了歷史水平。

分房企看，截至12月8日，50大房企拿地金額合計(jì)1.32萬(wàn)億元，比2015年全年增長(zhǎng)32.8%，其中7家企業(yè)拿地金額超過(guò)500億元。

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，與往年相比，泰禾今年拿地的步伐沒(méi)有停歇，目前已拿到超過(guò)2000億的貨值，其中逾七成是通過(guò)并購(gòu)獲得?！拔覀兏杏X(jué)今年風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)已經(jīng)累積到一定程度了，但更重要的是北京上海包括深圳沒(méi)推多少塊地，在這樣的核心城市核心地段，即使想拿也未必就能拿得到?！?/p>

熱點(diǎn)城市土地供不應(yīng)求的緊張局面既有政府控量因素，也不乏大環(huán)境影響。其一，企業(yè)投資方向逐漸趨同——扎堆一二線城市；其二，隨著央企重組整合持續(xù)推進(jìn)，部分央企為保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“名分”，不惜高價(jià)拿地以迅速充大自身體量；其三，持續(xù)寬松的流動(dòng)性為房地產(chǎn)公司拿地提供了源源不斷的低成本融資。

今年來(lái)明顯增多的“面粉貴過(guò)面包”的地王案例亦讓房地產(chǎn)巨頭陷入窘境。

在萬(wàn)科總裁郁亮看來(lái)，地價(jià)房?jī)r(jià)比在1:3左右比較合理，但有些地方卻超過(guò)了60%，“萬(wàn)科也是進(jìn)退維谷，買地有巨大風(fēng)險(xiǎn)，不買就會(huì)被擠出市場(chǎng)?！?/p>

千億之年

樓市里拔地而起的地王頗似A股市場(chǎng)里的龍頭股，具有“四兩撥千斤”之效。“面粉貴過(guò)面包”的新地王往往對(duì)周邊樓盤(pán)產(chǎn)生“坐地起價(jià)”之魔力。最終在層出不窮的地王現(xiàn)象烘托刺激下，一手房與二手房共振火爆，甚至出現(xiàn)了排隊(duì)離婚買房這一奇葩現(xiàn)象。

2016年，僅一手房銷售，全國(guó)就創(chuàng)出了逾10萬(wàn)億元的歷史天量，并催生了一批銷售超千億的房地產(chǎn)巨頭。

12月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的前11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況顯示，2016年1-11月商品房成交金額達(dá)到了10.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)37.5%，是新中國(guó)成立以來(lái)首次突破10萬(wàn)億元大關(guān)。銷售面積13.58億平方米，刷新了2013年全年的13億平方米歷史記錄。

據(jù)上證報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年全年合同銷售金額突破1000億元大關(guān)的上市房企將超過(guò)10家，中國(guó)房企的“千億之年”已然來(lái)臨。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表示：“今年明顯可以看到，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些變化，大企業(yè)異軍突起，產(chǎn)業(yè)集中度更加提高，而中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力在下滑?！?/p>

過(guò)去兩年來(lái)，萬(wàn)科、恒大、綠地、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、保利、中海等7家老牌房企牢牢卡位，中國(guó)房地產(chǎn)“千億俱樂(lè)部”一直沒(méi)有擴(kuò)容。從今年前11個(gè)月銷售情況來(lái)看，融創(chuàng)和綠城分別以1303.8億元和1028億元已提前邁入千億行列；華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)分別以990.1億、932億戰(zhàn)績(jī)逼近俱樂(lè)部大門(mén)。

老牌千億房企則更為剽悍。恒大和萬(wàn)科今年前11月的銷售額雙雙突破3000億元，緊跟其后的碧桂園也在12月中旬成功躋身3000億層級(jí)。

對(duì)于部分房企較勁銷售排名現(xiàn)象，萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)上證報(bào)表示，排名是公司經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，而不應(yīng)是公司經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。經(jīng)營(yíng)公司就像跑一場(chǎng)沒(méi)有終點(diǎn)的馬拉松，關(guān)鍵不在于短時(shí)間內(nèi)的沖刺。企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)到最后比的不是體重，而是肌肉、肺活量、耐力這些健康指標(biāo)。