中國(guó)的限購(gòu)政策在2014年取消后，不到短短的兩年時(shí)間，在炙手可熱的二線城市，又相繼在各個(gè)城市重出江湖。在9月18日杭州出臺(tái)限購(gòu)政策之后，今年熱點(diǎn)二線城市的樓市真正迎來了政策的拐點(diǎn)。

盡管9月18日出臺(tái)的《杭州部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)政策》和以前南京、廈門、蘇州等城市比，已經(jīng)算相當(dāng)溫柔。然而，這個(gè)被評(píng)價(jià)為“溫柔”的限購(gòu)政策和以前一些城市引發(fā)的效果是一樣的，那就是，每一次限購(gòu)令，幾乎都演變成繼續(xù)上漲和搶購(gòu)的發(fā)令槍，今年出臺(tái)限購(gòu)的城市，幾乎都如此，外界對(duì)限購(gòu)的解讀似乎達(dá)成了共識(shí)：必須趕在限購(gòu)之前搶到房子。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，也的確如此。

今年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的表現(xiàn)和房地產(chǎn)政策周期性轉(zhuǎn)變之快，令很多人感到意外。眾所周知，今年房地產(chǎn)的主題是“去庫(kù)存”，但從目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，已經(jīng)完全背離了這個(gè)主題，需要去庫(kù)存的三四線城市沒有太大的起色，不存在庫(kù)存問題的一二線城市在政策的刺激下大漲，漲幅之大之快超越了很多人的想象。

尷尬的是，在市場(chǎng)偏離去庫(kù)存主題的同時(shí)，熱點(diǎn)城市重新祭出的降溫政策，無論是限購(gòu)，還是限貸，往往都成了解讀未來走勢(shì)的反向指標(biāo)。市場(chǎng)走到今天，的確值得研究。從今年房?jī)r(jià)上漲的原因看，除了在去庫(kù)存的主題下房地產(chǎn)政策的刺激，以及貨幣政策的配合之外，從今年全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大周期看，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍然乏力的情況下，外圍市場(chǎng)不斷擴(kuò)容的負(fù)利率政策引發(fā)的資產(chǎn)荒也是資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)的主要原因。不僅僅是中國(guó)的資金，全球的資金都在尋找安全資產(chǎn)。

在居住和投資需求都擴(kuò)張的情況下，重新拿出限購(gòu)等舉措想為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，短期來看效果不大。由于居住和投資需求的急劇擴(kuò)張，增加熱點(diǎn)城市的供應(yīng)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)務(wù)之急。保證供應(yīng)的關(guān)鍵是保證土地供應(yīng)，避免高杠桿拿地和一些地方政府搞饑餓營(yíng)銷。今年土地市場(chǎng)之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應(yīng)少。除了一些地方政府人為控制土地供應(yīng)，搞饑餓營(yíng)銷之外，拿地的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過高杠桿的方式推高地價(jià)。以上海最貴的“地王”創(chuàng)造者融信中國(guó)為例，其2015年銷售收入不過295億元，但其今年土地購(gòu)置總價(jià)卻超過了345億元，杠桿之高，令人咋舌。當(dāng)前房地產(chǎn)最大的泡沫不是房?jī)r(jià)泡沫，而是土地市場(chǎng)泡沫。不在土地供應(yīng)和土地市場(chǎng)去杠桿上下工夫，用最懶惰的限購(gòu)等辦法為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，遑論治本，連標(biāo)都治不了。

這樣，今年房?jī)r(jià)上漲的邏輯就基本清楚了：去庫(kù)存的房地產(chǎn)政策是第一推手，為穩(wěn)增長(zhǎng)釋放出來的貨幣成了最大的助力，高杠桿拿地導(dǎo)致地王頻出，最后，沒有及時(shí)調(diào)整的土地政策大大強(qiáng)化了未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。這幾乎意味著，靠限購(gòu)政策進(jìn)行降溫幾乎是不可能完成的任務(wù)。

筆者一直呼吁，中國(guó)房地產(chǎn)政策的思路真的該變了。面對(duì)今天中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)今非昔比的規(guī)模和房?jī)r(jià)絕對(duì)值，任何政策都應(yīng)該在兼顧當(dāng)下的同時(shí)，注重長(zhǎng)遠(yuǎn)。哪怕我們?cè)陂L(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)上可以拖延，但最起碼在有針對(duì)性地解決當(dāng)下問題的措施上應(yīng)該更有針對(duì)性和技術(shù)含量。在面粉貴過面包、土地供應(yīng)短缺、庫(kù)存告急的情況下，任何限貸限購(gòu)措施恐怕都只會(huì)引發(fā)新的恐慌。有些地方的限購(gòu)政策不僅無法為市場(chǎng)降溫，反而成了助推房?jī)r(jià)再次上漲的利器，買房者和政策進(jìn)行反向博弈，房地產(chǎn)政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。從過去的歷史看，限購(gòu)政策真正見效的滯后期差不多是6個(gè)月時(shí)間，這意味著市場(chǎng)真正降溫要在明年上半年了。如果現(xiàn)在不及時(shí)增加土地供應(yīng)，不降低房企拿地的杠桿，不治理人為調(diào)控出來的地王，市場(chǎng)在未來半年內(nèi)可能還會(huì)持續(xù)狂熱，加重資產(chǎn)價(jià)格泡沫的危險(xiǎn)。