交鋒２

　　續(xù)期費(fèi)用以何形式收??？

　　土地使用權(quán)到期后如果續(xù)期需要收取費(fèi)用，那么該以怎樣的形式收??？收多少？北京大學(xué)法學(xué)院教授劉凱湘針對(duì)非住宅用地提出了收費(fèi)建議，“可以稍微補(bǔ)交一部分，不能按照現(xiàn)行的地價(jià)來(lái)補(bǔ)交當(dāng)時(shí)的地價(jià)，應(yīng)該只是象征性的收取?！彼€提出，也可以通過立法來(lái)規(guī)定補(bǔ)交的出讓金的比例。

　　中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副教授朱虎則表示，國(guó)家基于一般性的公共服務(wù)融資來(lái)獲取土地的純收益，擁有出讓權(quán)，為了解決特定地塊投資問題，出讓金要一次性繳納。面對(duì)使用權(quán)到期后的續(xù)期收費(fèi)問題，朱虎更傾向于通過稅收方式來(lái)進(jìn)行，“當(dāng)然應(yīng)當(dāng)是房屋的持有稅，而不是房屋的流轉(zhuǎn)稅，在這種情況下稅收方式的調(diào)節(jié)性會(huì)更靈活一些。”

　　交鋒３

　　產(chǎn)權(quán)與地權(quán)矛盾如何破？

　　一面是土地之上的房屋，享受終身所有權(quán)，而另一面是房屋之下的土地，其使用權(quán)具有期限。當(dāng)土地所有權(quán)到期之時(shí)，所形成的尷尬該如何破解？

　　著名法學(xué)家江平指出，就算土地使用期滿自動(dòng)續(xù)期后，業(yè)主沒有交費(fèi)，也仍然有權(quán)利居住，政府不能強(qiáng)行收回土地，更不應(yīng)重新簽訂土地出讓合同。但繼續(xù)使用期滿的土地，在房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)問題，影響到民事流轉(zhuǎn)，“但是，這并不會(huì)對(duì)民事權(quán)利影響，在權(quán)利上，業(yè)主仍然享有房屋所有權(quán)。”

　　劉保玉認(rèn)為，即使到期沒有續(xù)，房屋的所有權(quán)依然存在，而且依然是合法存在，“不妨可以將房屋所有權(quán)人對(duì)國(guó)有的土地轉(zhuǎn)化為一種借用關(guān)系?！比绻@種情況下，發(fā)生了政府因公共利益而征收房屋，只需要付償房屋的價(jià)格，不需要折算土地的價(jià)值?！叭绻l(fā)生了房屋所有權(quán)人的死亡而出現(xiàn)繼承，繼承繳納的有關(guān)契稅也只繳納房屋本身殘值的契稅，不需要考慮土地使用權(quán)的問題。”劉保玉說。

　　■　焦點(diǎn)

　　深圳發(fā)文解釋“到期土地”如何續(xù)期

　?。保谷胀?，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委通過官方微博發(fā)文解釋了對(duì)于土地使用權(quán)到期的解決辦法，也成為第一個(gè)對(duì)“土地撞限”問題公開發(fā)聲的城市。

　　１９８２年：土地使用權(quán)期限最短僅２０年

　　深圳規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)表明，深圳作為國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者，于１９８２年出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地，并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年期，如工業(yè)用地３０年，商業(yè)用地２０年，商品住宅用地５０年等。

　?。保梗福改?，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》出臺(tái)實(shí)施，條例明確指出，特區(qū)國(guó)有土地實(shí)行有償使用和有償轉(zhuǎn)讓，有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)可采取協(xié)議、招標(biāo)和公開拍賣三種方式，土地使用年限根據(jù)實(shí)際需要確定，但仍不得超過５０年。

　?。保梗梗茨辏渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》再次提出，土地使用權(quán)最高使用年限為５０年。

　　１９９５年：更改最高使用年限為７０年

　?。保梗梗的辏乖拢保等?，深圳修改了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》，將土地使用權(quán)的最高使用年限更改為７０年。

　?。保梗梗赌?，深圳發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于土地使用權(quán)出讓年期的公告》，規(guī)定凡與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，居住用地７０年，工業(yè)用地５０年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地５０年，商業(yè)、旅游、娛樂用地４０年，綜合用地或者其他用地５０年。

　　在１９９８年９月１８日前已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的，其土地使用年期按以上規(guī)定，自出讓合同規(guī)定的起始日期推算、順延即可，不須另簽合同或換發(fā)《房地產(chǎn)證》，其中需變更產(chǎn)權(quán)的，在辦理變更產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)確認(rèn)、順延。

　　２００４年后：續(xù)期需補(bǔ)交基準(zhǔn)地價(jià)３５％

　　隨著深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地（２０年）的陸續(xù)到期，深圳市首次集中出現(xiàn)了國(guó)有土地使用權(quán)期滿的問題。

　　為妥善解決該問題，２００４年４月２３日，深圳市發(fā)布到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定，該規(guī)定明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期，其中一種延長(zhǎng)方式就是補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同，在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的３５％。

　　對(duì)于１９９５年９月１８日后已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價(jià)等問題，深圳市正在研究制定相關(guān)政策。

　　本版采寫／新京報(bào)記者　趙實(shí)　李捷