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國(guó)土部調(diào)研“土地證到期”問題 派人赴溫州指導(dǎo)
交鋒2
續(xù)期費(fèi)用以何形式收???
土地使用權(quán)到期后如果續(xù)期需要收取費(fèi)用,那么該以怎樣的形式收???收多少?北京大學(xué)法學(xué)院教授劉凱湘針對(duì)非住宅用地提出了收費(fèi)建議,“可以稍微補(bǔ)交一部分,不能按照現(xiàn)行的地價(jià)來(lái)補(bǔ)交當(dāng)時(shí)的地價(jià),應(yīng)該只是象征性的收取?!彼€提出,也可以通過立法來(lái)規(guī)定補(bǔ)交的出讓金的比例。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副教授朱虎則表示,國(guó)家基于一般性的公共服務(wù)融資來(lái)獲取土地的純收益,擁有出讓權(quán),為了解決特定地塊投資問題,出讓金要一次性繳納。面對(duì)使用權(quán)到期后的續(xù)期收費(fèi)問題,朱虎更傾向于通過稅收方式來(lái)進(jìn)行,“當(dāng)然應(yīng)當(dāng)是房屋的持有稅,而不是房屋的流轉(zhuǎn)稅,在這種情況下稅收方式的調(diào)節(jié)性會(huì)更靈活一些。”
交鋒3
產(chǎn)權(quán)與地權(quán)矛盾如何破?
一面是土地之上的房屋,享受終身所有權(quán),而另一面是房屋之下的土地,其使用權(quán)具有期限。當(dāng)土地所有權(quán)到期之時(shí),所形成的尷尬該如何破解?
著名法學(xué)家江平指出,就算土地使用期滿自動(dòng)續(xù)期后,業(yè)主沒有交費(fèi),也仍然有權(quán)利居住,政府不能強(qiáng)行收回土地,更不應(yīng)重新簽訂土地出讓合同。但繼續(xù)使用期滿的土地,在房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)問題,影響到民事流轉(zhuǎn),“但是,這并不會(huì)對(duì)民事權(quán)利影響,在權(quán)利上,業(yè)主仍然享有房屋所有權(quán)。”
劉保玉認(rèn)為,即使到期沒有續(xù),房屋的所有權(quán)依然存在,而且依然是合法存在,“不妨可以將房屋所有權(quán)人對(duì)國(guó)有的土地轉(zhuǎn)化為一種借用關(guān)系?!比绻@種情況下,發(fā)生了政府因公共利益而征收房屋,只需要付償房屋的價(jià)格,不需要折算土地的價(jià)值?!叭绻l(fā)生了房屋所有權(quán)人的死亡而出現(xiàn)繼承,繼承繳納的有關(guān)契稅也只繳納房屋本身殘值的契稅,不需要考慮土地使用權(quán)的問題。”劉保玉說。
■ 焦點(diǎn)
深圳發(fā)文解釋“到期土地”如何續(xù)期
?。保谷胀?,深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委通過官方微博發(fā)文解釋了對(duì)于土地使用權(quán)到期的解決辦法,也成為第一個(gè)對(duì)“土地撞限”問題公開發(fā)聲的城市。
1982年:土地使用權(quán)期限最短僅20年
深圳規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)表明,深圳作為國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者,于1982年出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地,并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年期,如工業(yè)用地30年,商業(yè)用地20年,商品住宅用地50年等。
?。保梗福改?,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》出臺(tái)實(shí)施,條例明確指出,特區(qū)國(guó)有土地實(shí)行有償使用和有償轉(zhuǎn)讓,有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)可采取協(xié)議、招標(biāo)和公開拍賣三種方式,土地使用年限根據(jù)實(shí)際需要確定,但仍不得超過50年。
?。保梗梗茨辏渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》再次提出,土地使用權(quán)最高使用年限為50年。
1995年:更改最高使用年限為70年
?。保梗梗的辏乖拢保等?,深圳修改了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》,將土地使用權(quán)的最高使用年限更改為70年。
?。保梗梗赌?,深圳發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于土地使用權(quán)出讓年期的公告》,規(guī)定凡與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地,居住用地70年,工業(yè)用地50年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年,商業(yè)、旅游、娛樂用地40年,綜合用地或者其他用地50年。
在1998年9月18日前已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的,其土地使用年期按以上規(guī)定,自出讓合同規(guī)定的起始日期推算、順延即可,不須另簽合同或換發(fā)《房地產(chǎn)證》,其中需變更產(chǎn)權(quán)的,在辦理變更產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)確認(rèn)、順延。
2004年后:續(xù)期需補(bǔ)交基準(zhǔn)地價(jià)35%
隨著深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地(20年)的陸續(xù)到期,深圳市首次集中出現(xiàn)了國(guó)有土地使用權(quán)期滿的問題。
為妥善解決該問題,2004年4月23日,深圳市發(fā)布到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定,該規(guī)定明確上述用地在不改變用途的情況下,按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期,其中一種延長(zhǎng)方式就是補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同,在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi),補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。
對(duì)于1995年9月18日后已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地使用權(quán)到期后,如何續(xù)期、是否需要交納地價(jià)等問題,深圳市正在研究制定相關(guān)政策。
本版采寫/新京報(bào)記者 趙實(shí) 李捷
編輯:玄燕鳳
關(guān)鍵詞:土地證到期 赴溫州指導(dǎo)
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