當前住房體系存在房屋產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)性問題。比如，住房供應產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性缺失，中低價房屋有效供給不足。

現(xiàn)行住房供應體系只包含商品房和保障房，保障房保障居住，商品房滿足居住和投資需求。當房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，兩類住房足以涵蓋全社會各類群體。而在房地產(chǎn)市場價格上漲過快，房價超出社會購房平均支付能力時，中低收入甚至中上收入群體都無力購買商品房。顯然兩類住房為主的住房供應體系無法涵蓋全部社會群體。2014年住房建設(shè)部雖然在6個城市部署開展了“共有產(chǎn)權(quán)房”的試點，但除住房名稱不科學外，各地仍偏于按保障房產(chǎn)品試驗，既未正式納入住房供應體系，也未廣泛推出。中低價房屋產(chǎn)品供給不足，使中低收入甚至中上收入群體處于保障性住房“買不著”、商品房“買不起”的尷尬境地。

房屋產(chǎn)品供應缺乏價格和產(chǎn)權(quán)梯度序列，商品房居住與投資的組合關(guān)系單一，房地產(chǎn)市場難以調(diào)控。

在以商品房和保障房為主的住房供應體系中，市場中缺乏在價格和產(chǎn)權(quán)上平緩過渡、梯度銜接的中間房屋產(chǎn)品。由于商品房居住功能和資產(chǎn)價值組合關(guān)系固化，對房價較高的市場進行調(diào)控時，如果僅為滿足社會居住需求，調(diào)控就必然會干預、抑制商品房價格，損害房地產(chǎn)資產(chǎn)價值，妨礙市場機制的發(fā)揮，打擊房地產(chǎn)經(jīng)濟；如果只顧商品房市場價格，又只能滿足高收入人群的需求，造成社會其他群體購房困難，引發(fā)社會問題。

現(xiàn)存房屋類型眾多，但未納入住房供應體系，游離于市場之外，造成管理混亂。

現(xiàn)行住房供應體系只包含商品房和保障房兩類性質(zhì)截然不同的房屋類型，但在商品房價格持續(xù)多年快速上漲、保障房供應不足的情況下，各地各部門“因人設(shè)房”、“因地造房”，興建了福利房、集資房、棚改房、回遷房、定向安置房等名目繁多的住房種類。這些房屋產(chǎn)權(quán)不明、歸屬不清，無法準確體現(xiàn)并保障不同市場主體權(quán)益，游離于住房供應體系兩類房屋之外，不僅干擾房地產(chǎn)市場，還給管理帶來極大困難。

為加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，推動住房供給側(cè)改革，優(yōu)化產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)，應增設(shè)新的房屋產(chǎn)品類型，形成市場供給，從而有效拉動購房需求。筆者建議：改革現(xiàn)行住房供應體系，推出合作產(chǎn)權(quán)房，迅速形成市場供應，落實“去庫存、補短板”，并促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

合作產(chǎn)權(quán)房（亦可稱比例產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房）是介于商品住房和保障性住房之間的新住房類型。房屋由市場定價，政府按一定比例（如20%—80%）折讓配售給特定置業(yè)購房群體，以滿足居民居住為主兼顧保值需求的政策性商品房。合作產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)由購房者與政府按比例共有，購房者擁有產(chǎn)權(quán)的比例按購房款占房屋市價的比例計算，折讓降價的比例作為政府產(chǎn)權(quán)保留。房屋由購房者居住使用，轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)時雙方可按比例分享增值收益。合作產(chǎn)權(quán)房對無房戶、住房困難戶、城鎮(zhèn)新增人口、需要社會扶助人員、特殊人才等特定群體進行銷售，供求數(shù)量和折讓價格比例根據(jù)各城市住房發(fā)展目標、市場價格狀況、特定購房群體收入水平等由政府分年分批確定。

首先，構(gòu)建由“商品住房、合作住房、保障住房”三類房屋組成的新型住房供應體系，奠定房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

對應“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房建設(shè)發(fā)展目標，在目前的基礎(chǔ)上增加設(shè)立合作產(chǎn)權(quán)房，構(gòu)建包括“商品住房、合作產(chǎn)權(quán)住房、保障住房”三類房屋的住房供應體系。明確各類房屋定位和產(chǎn)權(quán)，廣泛兼容不同的投資購買能力，實現(xiàn)價格和產(chǎn)權(quán)的平滑銜接，平衡市場與福利、居住與投資的關(guān)系，滿足全社會居住消費需求。

由于三類房屋的住房供應體系具有多梯度的房價和產(chǎn)權(quán)序列，可以很好兼容現(xiàn)有房屋并實現(xiàn)規(guī)范管理。除商品房外，可以將目前已存在的眾多房屋類型按實際包含的產(chǎn)權(quán)和價值狀態(tài)歸并整合到合作產(chǎn)權(quán)房，實現(xiàn)新舊住房供應體系平穩(wěn)過渡、銜接。

其次，將當前部分庫存商品房轉(zhuǎn)為合作產(chǎn)權(quán)房，通過市場實現(xiàn)“去庫存”。

在商品房庫存過高的城市和地區(qū)應通過減免稅費、退回部分出讓價款等方式，將現(xiàn)存商品房轉(zhuǎn)為合作產(chǎn)權(quán)房，減少商品房的無效供給。并按新型城鎮(zhèn)化目標，把落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、在改造的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村居住的人口、中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化的人口作為特定扶助群體，分類分批確定商品房價格折讓和產(chǎn)權(quán)比例，促進合作產(chǎn)權(quán)房的購買。

第三，增加有效供給，在高房價城市和地區(qū)逐年分批供應合作產(chǎn)權(quán)房，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

推出并迅速供應合作產(chǎn)權(quán)房可以大大增加政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效性，使政府在穩(wěn)定房屋市場和滿足社會居住需求多重目標時，可以區(qū)別對待，區(qū)分處理。商品房與高收入群體購房支付能力相宜，不受價格高低困擾，可放手交由市場調(diào)節(jié)。合作產(chǎn)權(quán)房按市場規(guī)則折讓，使中低收入群體“住得上、買得起”。低收入群體有保障房“兜底”，無懼市場波動。有利于政府因地制宜，因時而變地精準調(diào)控市場，實現(xiàn)住房發(fā)展目標，促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

（作者系全國政協(xié)委員、國土資源部原副部長）