釋疑1 稅率為何不是市場(chǎng)猜測(cè)的11%？

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓對(duì)新京報(bào)記者表示，“我們測(cè)算過(guò)，如果2年內(nèi)出售征稅，2年以上出售不征稅；且以11%的一般增值稅稅率下按照進(jìn)項(xiàng)抵扣征收增值稅的話，即使房?jī)r(jià)上漲一倍，稅負(fù)還是減少的。稅收減少對(duì)國(guó)家財(cái)政收入不利。這可能也是政策考慮的因素之一。”劉桓說(shuō)。

對(duì)于個(gè)人住房交易中所采用的增值稅細(xì)則中基本延續(xù)了以往的稅率，劉桓表示，營(yíng)業(yè)稅改增值稅主要是考慮要降低企業(yè)生產(chǎn)成本，個(gè)人住房不會(huì)成為企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中的成本，所以更改稅負(fù)的意義不大；而且把增值稅專(zhuān)用發(fā)票用于個(gè)人住房銷(xiāo)售，會(huì)徒然增加發(fā)票管理難度。

劉桓說(shuō)，理論上無(wú)論營(yíng)業(yè)稅還是增值稅都應(yīng)該由住房銷(xiāo)售方也就是賣(mài)方來(lái)繳納，不過(guò)，多年形成的市場(chǎng)習(xí)慣是這些稅最終都由買(mǎi)方承擔(dān)了。

“營(yíng)改增”新政策延續(xù)了北上廣深一線城市和其他城市的稅收差別。北上廣深非普通住房即使2年以上對(duì)外銷(xiāo)售，仍然要按照價(jià)差繳納5%的增值稅。對(duì)此，劉桓表示，考慮到目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，國(guó)家對(duì)一線城市和二三線城市的房地產(chǎn)政策是有差別的，對(duì)北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更為嚴(yán)格。

二手房滿2年再賣(mài)將免征增值稅

釋疑2 對(duì)二手房市場(chǎng)影響有多大？

最近，二手房“營(yíng)改增”或?qū)⒃黾淤?gòu)房負(fù)擔(dān)成為部分中介炒作的噱頭，也讓不少購(gòu)房者人心惶惶。

根據(jù)中介機(jī)構(gòu)計(jì)算，新政實(shí)施后，一套不滿2年的房子，網(wǎng)簽價(jià)為300萬(wàn)元，需要交納15萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。而在5月1日后成交的此類(lèi)房源，需要繳納增值稅款為14.3萬(wàn)元，前后少繳納7000元稅金。

假設(shè)一套滿兩年的非普通住宅，網(wǎng)簽價(jià)為300萬(wàn)元，原購(gòu)買(mǎi)價(jià)為200萬(wàn)元，則需要繳納4.8萬(wàn)元增值稅，相比營(yíng)業(yè)稅時(shí)期少繳納2000元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，非普通住房這類(lèi)住房是增值空間最大的物業(yè)之一，此次的增值稅征收辦法通過(guò)計(jì)算買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的方式，進(jìn)而能夠進(jìn)行稅費(fèi)的征收和收入的調(diào)節(jié)。對(duì)于普通住房來(lái)說(shuō)，持有兩年后進(jìn)行銷(xiāo)售，相應(yīng)的增值部分可以歸房東所有，這其實(shí)也是鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求的積極釋放。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，從此次公布的增值稅稅率來(lái)看，營(yíng)改增基本可以看作是對(duì)現(xiàn)有營(yíng)業(yè)稅的平移，將現(xiàn)有的營(yíng)業(yè)稅放到了增值稅里，取消了營(yíng)業(yè)稅。從征稅的稅率，征收年限和征收范圍等來(lái)看，與之前的營(yíng)業(yè)稅相比變化不大，所以對(duì)二手房市場(chǎng)的影響微乎其微。

胡景暉表示，在這一時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)增值稅征收細(xì)則，主要目的是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。增值稅細(xì)則出臺(tái)之前，市場(chǎng)各方的猜測(cè)頗多，也的確有些機(jī)構(gòu)借此擾亂市場(chǎng)，制造市場(chǎng)恐慌?，F(xiàn)在細(xì)則公布了，明確了二手房交易增值稅與原有營(yíng)業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大，可以說(shuō)給市場(chǎng)各方吃了定心丸，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了重要作用。