房地產去庫存再出大招！

2月19日，財政部、國稅總局、住建部三部門聯(lián)合發(fā)文，調減房地產交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅，面臨“去庫存”壓力的樓市再迎政策利好。

這是今年2月份以來，第三個關于房地產的政策利好。

2月2日，央行發(fā)布通知，將不限購城市購房首付比例下調，最低可降至兩成；2月17日，住建部等三部委發(fā)出通知，自2月21日起將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和3個月存款基準利率，調整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率，即目前按1.50%執(zhí)行。

在業(yè)界看來，巨大庫存已成為當前房地產行業(yè)的最大問題，也是擺在中國經濟增長面前的難題。

去年12月召開的中央經濟工作會議提出2016年結構性改革的五大任務，“化解房地產庫存”就是其中之一。此后，全國多個省份公開做出“去庫存”的表態(tài)，春節(jié)假期前后多地密集出臺寬松政策加速房地產市場“去庫存”。

對于房地產行業(yè)而言，能否去庫存輕裝減負，2016年是關鍵。而房地產商們也正在絞盡腦汁，一邊去庫存，一邊探索各種轉型的路徑。

■■房地產去庫存對宏觀經濟的作用

“房地產經濟”一詞概括了過去幾年很多城市的發(fā)展模式。在經濟轉型不力的情況下，去年雖然一線城市樓市火熱，但二、三、四線城市房地產市場的降溫更是讓地方經濟“雪上加霜”。

國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國樓市在2015年重啟升勢，越來越多的城市房價同比漲幅由負轉正，房價漲幅最高的深圳與上年同期相比甚至上漲近五成。數(shù)據(jù)顯示：2015年新房住宅交易額高達7.3萬億元，較2014年上漲17%，交易面積約11.24億平方米，較2014年上漲6.9%。與1998年相比，交易額與面積分別上升349倍與40倍。

“整體來看，雖然新房交易量仍處于上升趨勢，但上升的速度已經明顯放緩，一系列新特征也正在呈現(xiàn)出來?！敝袊y行業(yè)協(xié)會首席經濟學家巴曙松在接受本報記者采訪時認為:在2016年及更遠的未來，中國的房地產市場將總體上實現(xiàn)轉型。

在他看來，目前房地產市場呈現(xiàn)了一些新的特征：首先，交易向主流城市集中。40個重點城市(占城市數(shù)量的14%)的新房交易GMV(成交總額)占全國近六成，且集中度還在不斷提升，由2013年的53%上升至目前的55.7%；其次，每一次市場復蘇時，主流城市的交易增幅均高于全國水平；再者，房價出現(xiàn)分化，一線城市價格漲幅遠超二三線。以2015年為例，一線城市房價年內累計上漲18.6%，二線城市上漲1.1%，三線城市則下降2.2%。

中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一近日也表示：當前房地產市場的總體形勢呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖，地區(qū)分化明顯，存量房消化壓力大的城市還在軟著陸的過程中。

“可以說房地產市場的總體回暖對經濟的穩(wěn)增長有著重要意義。但值得注意的是，2015年房地產開發(fā)投資的增速一直呈下降趨勢。從目前來看，這個態(tài)勢還可能會延續(xù)一段時間，這主要與一些地方的高庫存有關。”朱中一說。

他認為，土地出讓金是地方財政收入的重要來源之一，因此土地購置面積、土地成交價格和房地產開發(fā)投資下降給地方政府穩(wěn)增長帶來了不小壓力。房地產去庫存對宏觀經濟的作用一定不能小視。

“過去我們對房地產拉動經濟寄托的希望很大。在經濟發(fā)展的新常態(tài)下，我們要逐步擺脫對土地財政和房地產業(yè)的過度依賴?？傮w而言，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展是現(xiàn)階段經濟發(fā)展的主要任務?！敝熘幸槐硎?。

■■去庫存壓力有多大？

那么當前的房地產庫存究竟有多大？

安信證券近期發(fā)表的一份研究報告指出：根據(jù)截至去年10月的數(shù)據(jù)進行分析指出，房地產行業(yè)的真實庫存約為98.3億平方米。其中共有三部分構成：全國商品房待售面積6.86億平方米、尚未開工的企業(yè)拿地面積42.3億平方米、在建商品房庫存約49.1億平方米。

其中，營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過了280%，太原、濟南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫存過剩的“重災區(qū)”。

該機構指出，以過去五年年均11.5億平方米的銷售速度，在不新增供給的情況下，需要8.5年方可完成全部去庫存化。考慮到未來幾年銷售面積可能回落至10億平方米／年，則相應的去庫存化周期約為9.8年。

而這部分庫存對于地方經濟的影響不可小覷。按照很多業(yè)內人士的觀點，供應過剩的結果就是企業(yè)拿地積極性下降，直接影響到地方的財政收入。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年全國房地產企業(yè)土地購置面積下降31.7%；土地成交價款下降23.9%。

在2月19日召開的中國經濟50人論壇2016年年會上，國務院發(fā)展研究中心副主任王一鳴也拿出了一組數(shù)據(jù)：

“我覺得有大中小三個口徑。最小的口徑是已建成的商品房待售面積，中口徑是加上在建的未售面積，最大的口徑是已購買土地但尚未開發(fā)的面積。”王一鳴說，到去年12月底，全國房地產待售面積為7.18億平方米，這是房地產庫存的最小口徑。加上在建面積73.5億平方米，是庫存的中口徑，這個庫存量需要5年9個月的時間才能消化掉；如果再加上待開發(fā)土地面積，按平均容積率2.37計算，房地產庫存需要6年5個月才能消化掉，這是房地產庫存的大口徑。

在王一鳴看來，目前樓市最突出的矛盾有兩點：一個是三四線城市化解庫存難度大，下一步怎么化解，還找不到特別有效的辦法；另一個是商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大，需要10年10個月才能消化，而且有相當一部分商業(yè)用房沒辦法消化。

對于本月初針對非限購城市，央行下調房貸首付比例，此次財政部等三部門調低房地產交易稅費的政策，民生證券宏觀團隊分析認為，主要是對沖地產下行，去庫存不會帶來全國性的房地產上漲，但一線城市在政策放松預期、信貸放量的帶動下可能繼續(xù)強勢，尤其是北京這樣在上一輪上漲中相對滯后的城市。同時，他們認為，僅靠房地產不可能改變經濟下行趨勢。原因在于，一是銷售回暖是局部的，不可持續(xù)；二是庫存太高，銷售很難傳導到投資。

■■房地產去庫存與轉型尚在摸索

對房地產去庫存的具體措施，王一鳴認為可以采取以下措施破解庫存難題：包括在人口凈流出的地區(qū)控制房地產用地供給量，提高保障性安居工程的貨幣化安置比例，發(fā)展批量化租賃的市場，探索建立城市住宅政策性銀行，推進住房按揭貸款利率抵扣個人所得稅，通過特殊政策進一步鼓勵農業(yè)轉移人口買房，商業(yè)用房、辦公樓資產證券化，盡量取消以前的一些限制性政策等。

不過，有房地產業(yè)內人士對本報記者表示，目前出臺的這些政策實施效果尚需時間檢驗，對樓市去庫存來說，似乎并不是一件容易的事。未來房地產調控仍需進一步深化。比如一線城市也需要通過減稅的方法來促進二手房流轉；除了契稅和營業(yè)稅，個稅也有減免空間等。同時，房地產行業(yè)分化加劇，企業(yè)都在探索轉型道路。

2015年，房地產行業(yè)并購案例不在少數(shù)，行業(yè)分化加劇。有公開資料顯示，2015年前三季度，房地產行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額達1600億元。房地產行業(yè)的并購并不是在2015年才開始盛行，據(jù)wind資訊統(tǒng)計，最近兩年，房地產行業(yè)每年的并購金額增長均超過一倍。2014年并購236宗，涉及金額1768.09億元，同比增長104.93%，2013年并購153宗，涉及金額863億元，同比增長145.09%。

與此同時，2015年房企多元化布局速度加快，又有不少房企進入了房地產行業(yè)外的新領域拓展。據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年TOP50企業(yè)中有16家開始了多元化運營，TOP100企業(yè)中約有25家。除了恒大、綠地、萬達等標桿房企外，也有不少房企進入其他領域，如碧桂園和陽光城進軍教育，中天城投進軍互聯(lián)網保險等。

在中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌看來，目前房企的轉型模式包括橫向多元化、縱向多元化和跨界多元化3個方向。

“但是不管怎么轉型，上面這些模式，都屬于外延性質，真正的轉型是研究如何提高生產能力和產品質量。市場轉型逼迫企業(yè)轉型，國家和社會都希望房地產行業(yè)能夠改變現(xiàn)狀，可惜目前國內企業(yè)做得很不足?！鳖櫾撇硎尽?/p>