首套房認(rèn)定“松動”：

　　享7折房貸利率不易，“回暖”路還長

　　9月30日下午，國慶節(jié)前最后一個工作日的最后一小時，央行、銀監(jiān)會發(fā)布了這樣一份《通知》，其核心內(nèi)容是：繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對首套房認(rèn)定給予放松，并重申首套房最低首付款比例和貸款優(yōu)惠利率。

　　首套房認(rèn)定“松動”消息傳來，市場震動。也因為這條消息，使得“買房”這個話題在“冷”了相當(dāng)長一段時間后，再度成為百姓街談巷議的熱門話題。不過，對于央行、銀監(jiān)會的這次表態(tài)，市場在短暫的消化之后得出了不少理性觀點(diǎn)，業(yè)界人士紛紛表示，首套房認(rèn)定放松可以解決消費(fèi)者住房改善的剛性需求，同時，金融機(jī)構(gòu)的房貸自主定價標(biāo)準(zhǔn)將使整個市場趨于理性。

　　銀行不松口？

　　在央行、銀監(jiān)會發(fā)布的這份全稱為《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中提到：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策；在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　繼建行10月9日發(fā)文稱執(zhí)行首套房認(rèn)定新規(guī)后，10月10日，中國銀行也發(fā)布相應(yīng)政策。截至發(fā)稿時，四大國有銀行均表示，對購買首套自住房的家庭貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　而在接受本報記者采訪時，一位股份制商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人表示，據(jù)其了解，目前各大銀行對于首套房貸的貸款利率平均為基準(zhǔn)利率的9折或9.5折，雖然央行此前提出的針對首套房房貸7折優(yōu)惠利率一直都沒有取消，但各銀行已經(jīng)根據(jù)自身成本，給出了它們認(rèn)為合理的定價。

　　而在交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平看來，商業(yè)銀行也是經(jīng)營機(jī)構(gòu)，要考慮的成本既包括利差，也包括員工工資和煤水電費(fèi)用。據(jù)連平測算，按目前銀行存款利率的平均水平看，如果貸款利率打到8.5折，利差區(qū)間就很小了，如果算上所有成本，則很多銀行將出現(xiàn)虧損。

　　“我們現(xiàn)在不愿意接房貸業(yè)務(wù)。”一位多年從事信貸業(yè)務(wù)的人士這樣表示。在他看來，盡管二套房認(rèn)定松動、央行和銀監(jiān)會也提出了有針對性的貸款利率優(yōu)惠政策，但相較上一輪房地產(chǎn)市場的火爆，如今很多要素都缺失了。“別的不說，只說銀行對待房貸的積極性，就遠(yuǎn)不如當(dāng)年。”

　　另一位業(yè)界人士表示，當(dāng)前銀行面臨著很多硬性監(jiān)管指標(biāo)，除75%的存貸比、資本充足率，近來監(jiān)管層嚴(yán)令禁止銀行月末沖時點(diǎn)攬儲等行為，提高了攬儲的難度。“攬儲很困難，存款少，貸款多，存貸倒掛，一些銀行依賴拆借資金，特別是一些小銀行通過同業(yè)拆借拿到資金的成本已經(jīng)很高了，其很難再以優(yōu)惠利率貸出去。”他同時表示，不要過度解讀央行和銀監(jiān)會這次的決定，政策“松口”到房地產(chǎn)回暖、供需兩旺之間，還有很長的路要走。

　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委也認(rèn)為，如果按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55%計算，0.7倍就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng)，低于5年期政策性金融債收益率4.63%，銀行的資金成本則顯著高于這個水平。

　　不過，也有業(yè)界人士強(qiáng)調(diào)，比起上一次房地產(chǎn)市場火爆時房貸市場的繁榮，這一次，無論是銀行還是購房者，都在走一條理性回歸之路。“上一輪房地產(chǎn)繁榮成就了不少房地產(chǎn)投資的經(jīng)典案例，一些人通過貸款投資買房的確賺到了錢。而現(xiàn)在來銀行咨詢房貸業(yè)務(wù)的，絕大多數(shù)是要解決住房剛需，這可以說是房地產(chǎn)調(diào)控一個階段之后，我們樂于看到的情況。”一位業(yè)界人士這樣表示。

　　期待細(xì)則落地

　　雖然大型銀行陸續(xù)表態(tài)，但業(yè)界人士表示，關(guān)鍵要看各地分支行如何出臺細(xì)則。中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，政策起到了引導(dǎo)作用，具體實(shí)施還要看市場供求關(guān)系，銀行業(yè)要打算盤。“是否打折，給哪些客戶打折，打怎樣的折扣，既取決于銀行所在地區(qū)的房價水平、貸款需求量，也取決于銀行在某地開展住房信貸的規(guī)模。如果前期已經(jīng)開展了大量住房信貸業(yè)務(wù)，目前要平衡貸款結(jié)構(gòu)，則此類銀行短期內(nèi)可能不會更為積極地拓展二套房貸業(yè)務(wù)。”

　　曾剛同時表示，銀行還會考慮業(yè)務(wù)的成本和盈利是否成正比。銀行擴(kuò)展房貸業(yè)務(wù)有利有弊：好處在于房貸本身風(fēng)險權(quán)重比較低，資本占用少；壞處在于房貸的綜合收益率比較低，不能像開展企業(yè)貸款那樣，連帶產(chǎn)生財富顧問、企業(yè)結(jié)算等其他方面的收益。

　　而在中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇看來，央行和銀監(jiān)會的表態(tài)起到了一種“宣誓效應(yīng)”，也就是要告訴買房人，符合規(guī)定的二套房貸銀行可以認(rèn)定為首套房貸，同時可以讓貸款者享受到低至7折的貸款利率優(yōu)惠，以此刺激購房需求。“但要注意的一點(diǎn)是，伴隨著利率市場化進(jìn)程，我國銀行貸款利率已經(jīng)取消了上下限，換句話說，只要銀行愿意，給客戶的房貸優(yōu)惠利率不止可以是7折，甚至可以是5折，關(guān)鍵要看銀行愿意為哪些客戶打折，這取決于每一個客戶的資質(zhì)，銀行再根據(jù)這些資質(zhì)，進(jìn)行差異化定價。”

　　他同時表示，未來，銀行有可能將房貸優(yōu)惠作為一種營銷手段，根據(jù)客戶對銀行利潤的貢獻(xiàn)度，重點(diǎn)“關(guān)照”核心客戶。

　　全國政協(xié)委員、華東師范大學(xué)金融所所長黃澤民表示，這次大家聚焦的兩個關(guān)鍵詞是3成首付和7折房貸，監(jiān)管層給出最低首付是出于信貸安全考慮的，而規(guī)定二套房貸最優(yōu)折扣值得討論，“房貸具體折扣應(yīng)由各銀行根據(jù)市場情況作出判斷，這個數(shù)值不應(yīng)是被規(guī)定出來的。”