隱患　房企負(fù)債高企資金鏈緊繃

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)下行的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標(biāo)較遠(yuǎn)，部分房企選擇放價(jià)跑量。地方政府則采取“限降令”防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳崖式下滑。但值得注意的是，行政性“限降”或?qū)е虏糠址科蟊疽迅珊缘馁Y金鏈雪上加霜。

　　29日中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)發(fā)布《2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，199家中國(guó)上市房企2013年資產(chǎn)負(fù)債率均值同比增加1.09%至65.81%；凈負(fù)債率均值同比增加15.31%至79.67%，處于歷史高位。

　　報(bào)告指出，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊升的基本態(tài)勢(shì)，但是進(jìn)入2014年，市場(chǎng)情況有所變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始放緩，持續(xù)回落的住宅成交市場(chǎng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)傳遞消極信號(hào)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化周期較短且風(fēng)險(xiǎn)漸增的背景下，房地產(chǎn)上市公司競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增加，整體表現(xiàn)持續(xù)分化。從市場(chǎng)和行業(yè)面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值普遍較低，資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)悲觀預(yù)期未有方向性變化。

　　而在負(fù)債高企的同時(shí)，融資卻更加困難。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前四月房企海外融資分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元，連續(xù)數(shù)月下降。

　　張大偉說(shuō)，從融資成本看，大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上漲到7%以上，再加上強(qiáng)勢(shì)美元因素，以人民幣銷(xiāo)售的房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響非常大。

　　“不僅海外融資受阻，為嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于信托公司風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)等重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域定期進(jìn)行壓力測(cè)試。房企資金門(mén)又有一扇處于逐漸關(guān)閉狀態(tài)，對(duì)市場(chǎng)的影響非常不樂(lè)觀。”張大偉說(shuō)。

　　“在房企負(fù)債高企，融資收緊的同時(shí)，房企一旦回款不及時(shí)，極有可能造成不可控風(fēng)險(xiǎn)。”一位中小型房企負(fù)責(zé)人表示，幾十億甚至上百億的資金盤(pán)子，有時(shí)甚至就是幾億回款不及時(shí)，最后一根稻草也能把房企壓垮。

　　對(duì)此，上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也表示，“限降令”實(shí)際是想控制房企降價(jià)的幅度，但政府直接干預(yù)企業(yè)降價(jià)行為，等于直接插手了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，開(kāi)發(fā)商想加大力度促銷(xiāo)跑貨也不行，政府行為并不妥當(dāng)。

　　上述房企負(fù)責(zé)人表示，房企大幅度降價(jià)，一定有其深層次考量，不到迫切階段，哪個(gè)房企也不會(huì)大幅度降價(jià)，降低利潤(rùn)。因此，政府應(yīng)減少對(duì)此方面的干預(yù)，使房企資金能自由周轉(zhuǎn)，以免造成更大的不可控風(fēng)險(xiǎn)。