案情顯示，重慶自由貿(mào)易試驗區(qū)人民法院于2021年1月7日作出民事判決：重慶某建筑工程有限公司（以下簡稱重慶某建筑公司）向重慶某實業(yè)有限公司（以下簡稱重慶某實業(yè)公司）支付貨款人民幣433.05萬元及相應(yīng)資金占用費126.69萬元；潘某對重慶某建筑公司的上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因被執(zhí)行人重慶某建筑公司、潘某逾期未履行生效法律文書確定的義務(wù)，申請執(zhí)行人重慶某實業(yè)公司于2022年3月18日向重慶自由貿(mào)易試驗區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行。

執(zhí)行過程中，重慶自由貿(mào)易試驗區(qū)人民法院首次查封了被執(zhí)行人潘某名下位于重慶市江北區(qū)某小區(qū)的車位，共計73個。案涉小區(qū)建成于2004年，小區(qū)有5棟樓房，共計445套住房，住房與車位配比約為1∶0.3。案涉73個車位均為建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，車位處于承租人租賃使用狀態(tài)。案涉車位由被執(zhí)行人潘某于2009年一次性購買取得。車位被查封后，被執(zhí)行人仍未履行義務(wù)，重慶某實業(yè)公司向重慶自由貿(mào)易試驗區(qū)人民法院申請進(jìn)行處置。

根據(jù)民法典第276條的立法精神，重慶自由貿(mào)易試驗區(qū)人民法院決定，在車位整體拍賣和分零拍賣兩種處置方式中優(yōu)先采用分零拍賣的處置方式。（1）針對小區(qū)業(yè)主開展拍賣，每戶業(yè)主只能競買一個車位。若仍有車位流拍的，針對不特定競買人再次進(jìn)行拍賣；（2）車位承租人的業(yè)主符合競拍資格的，在同等條件下對租用車位享有優(yōu)先購買權(quán)。

拍賣中，案涉車位成交61個，剩余車位在針對不特定競買人過程中全部成交。之后，人民法院將拍賣案款扣除相應(yīng)稅費后全部支付給申請執(zhí)行人。

最高法相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本案依法規(guī)范執(zhí)行的關(guān)鍵在于如何處置案涉大量車位。

其一，車位的處置應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。民法典第276條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！痹撘?guī)定體現(xiàn)了對業(yè)主權(quán)益予以優(yōu)先保護(hù)的立法價值取向。本次司法處置根據(jù)上述立法精神，綜合考量案涉車位性質(zhì)、小區(qū)車位配比、當(dāng)事人合法權(quán)益等因素，制定合理的處置方案，既要實現(xiàn)財產(chǎn)價值最大化、依法保障債權(quán)人的合法權(quán)益，又依法保障了大量小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

其二，關(guān)于對案涉車位進(jìn)行整體拍賣還是分零拍賣的問題。本案中，小區(qū)車位比較緊張，且擬拍賣車位均處于小區(qū)業(yè)主租賃使用狀態(tài)。如果進(jìn)行整體處置，通常只有一個競買人競買成功，即便該競買人是業(yè)主，也將導(dǎo)致車位承租人的優(yōu)先購買權(quán)難以得到保障，大量業(yè)主的車位需求難以得到滿足。

其三，關(guān)于競買人范圍和順序的問題。在“首先滿足業(yè)主的需要”的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許將車位出售給業(yè)主以外的第三人，這樣既有利于依法保障勝訴當(dāng)事人合法權(quán)益，也避免對被執(zhí)行人權(quán)益造成不必要影響。如此，能兼顧保護(hù)小區(qū)業(yè)主、勝訴當(dāng)事人與被執(zhí)行人的合法權(quán)益。（記者 徐艷紅）