案由：當前，城市已進入由大規(guī)模增量建設轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結構調(diào)整并重的發(fā)展階段。因此，黨的二十大報告明確要求“實施城市更新行動”。從城市發(fā)展看，中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進程中累積了不少“城市病”問題，需要通過城市更新行動逐步解決；從群眾需求看，隨著中國城市建設水平的快速提升，老城區(qū)的規(guī)劃建設標準與新區(qū)存在較大差距，需要通過城市更新行動提升人居環(huán)境的均好性；從市場角度看，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式難以為繼，實施城市更新行動也為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了機遇和空間。

但從當前各地實踐情況看，城市更新項目大多數(shù)還是以政府推動為主，市場力量參與不足，這影響著城市更新行動實施的可持續(xù)性。堵點主要集中在：一是市場力量介入城市更新項目實施的難度較大，城市更新項目往往實施周期長、盈利低，即期資金平衡難，同時對于大量與群眾的溝通工作，經(jīng)營主體難以獨立完成。二是地方政府推動城市更新工作受到制度約束，現(xiàn)行的制度規(guī)則不能適應建筑類型眾多、產(chǎn)權構成復雜、群眾需求多元的城市更新實踐要求。

建議：一、授權地方政府率先開展綜合試點。支持地方政府制定適用于城市更新復雜情況下有利于激發(fā)市場活力和社會參與的土地、產(chǎn)權、規(guī)劃、建筑、消防、審批、資金等的破題路徑，為國家立法提供先行先試的可復制、可推廣經(jīng)驗的實踐基礎。

二、 探索政府自上而下引導和市場自下而上參與的可操作路徑。明確城市更新的目標任務和剛性要求，形成務實可行的更新實施方案和詳細設計，通過更精準的功能定位、更合理的空間利用、更巧妙的創(chuàng)意設計為地區(qū)增值賦能。

三、 鼓勵市場力量參與城市更新實施建設運營一體化。支持參與更新的經(jīng)營主體提高物業(yè)持有比例和期限、以長期運營收入平衡更新改造的投入，同時也推動開發(fā)主體由“一蹴而就的房地產(chǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)楦碌貐^(qū)的長期運營商，在更新和運營過程中不斷響應居民和社會需求，不斷優(yōu)化服務、完善功能、改善業(yè)態(tài)、提升活力，與所在社區(qū)、居民形成良性互動、共同成長的有機整體。