案由：隨著我國城市發(fā)展逐漸由增量向存量階段轉(zhuǎn)變，各類存量建筑改造已是很多城市當(dāng)前發(fā)展的重要課題。在這些存量建筑中，城市核心區(qū)域、重點功能區(qū)以及軌道站點周邊的閑置非居住房屋，成為改建租賃住房、促進(jìn)城市租住平衡的重要標(biāo)志。然而，既有政策法規(guī)以管控增量為主，難以適用存量改造。如存量非居住房屋改建保障性租賃住房，由于存在用地指標(biāo)更改缺乏合法暢通渠道，改造項目審批無明確合法程序，消防安全難以滿足驗收標(biāo)準(zhǔn)等問題，導(dǎo)致改造項目交易成本遠(yuǎn)高于更新收益，市場動力不足，各類改造項目實施進(jìn)展緩慢甚至推進(jìn)困難。

建議：一、落實土地支持政策，明確土地價款補(bǔ)繳事項。在功能改變類改造項目中，對劃撥用地上的公益類、準(zhǔn)公益類的改造項目（保障性租賃住房、福利性或普惠性的養(yǎng)老托幼設(shè)施用房），在滿足安全等條件下，經(jīng)過項目認(rèn)定程序后，可以變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；對出讓用地上的準(zhǔn)公益類改造項目，可以允許其臨時改建，不改變用地性質(zhì)，并適當(dāng)放寬租賃年限，改用期間不補(bǔ)繳土地價款，同時明確未來拆遷按照原性質(zhì)和容積率進(jìn)行補(bǔ)償。對于經(jīng)營性用房（非居住改為居住、工業(yè)改為商業(yè)等），考慮到產(chǎn)權(quán)主體財力和可實施性，可參照共有產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行相關(guān)要求，補(bǔ)繳全部或者部分土地價款。未能補(bǔ)繳土地價款的部分，經(jīng)營收入歸地方政府。

二、 建立容積率獎勵機(jī)制，保障原產(chǎn)權(quán)主體利益。建立允許容積率獎勵機(jī)制，改進(jìn)容積率調(diào)整程序：一是針對增配必要的公共設(shè)施或公共開放空間的改造項目，可適度增加建筑面積，但面積調(diào)整一般不超過規(guī)定設(shè)定的上限值；二是針對能夠同時提供公共開放空間和公共設(shè)施的改造項目，可以疊加給予建筑面積獎勵；三是在改造單元內(nèi)部可以進(jìn)行地塊建筑面積的轉(zhuǎn)移補(bǔ)償。

三、 建立行政許可制度，強(qiáng)化并聯(lián)審批。由地方政府組織有關(guān)部門進(jìn)行改建項目類型判定：對判定為公益性、準(zhǔn)公益性質(zhì)的項目，聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具“改建項目認(rèn)定書”，明確改建后的使用功能、運營管理要求、物業(yè)持有比例和年限，以及需要增配的設(shè)施等要求，并核發(fā)改建工程施工許可證；對判定為經(jīng)營性的改建項目，則需要變更土地使用用途，補(bǔ)繳土地價款，重新申請“用地規(guī)劃許可”，然后再申請“改建項目認(rèn)定書”。由于改造需要多部門合作，建議審批階段確定一家牽頭部門，實行“一家牽頭、并聯(lián)審批、限時辦結(jié)”，由牽頭部門組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門嚴(yán)格按照限定時間完成審批。

四、 建立健全標(biāo)準(zhǔn)，保障消防安全。全面開展標(biāo)準(zhǔn)評估工作，針對性修訂或出臺新標(biāo)準(zhǔn)。針對既有建筑無法達(dá)到空間要求的情況，應(yīng)明確可以執(zhí)行的消防設(shè)計審查驗收標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵創(chuàng)新技術(shù)和方法提高治理能力，增補(bǔ)或者新編適合存量改造的標(biāo)準(zhǔn)，在有效管控、降低風(fēng)險的同時，盡量減少改造成本，進(jìn)而降低更新的交易成本。