北京市朝陽區(qū)財(cái)滿街財(cái)經(jīng)中心東區(qū)8號樓的第5層、第7層、第9層如今現(xiàn)已人去樓空,這條寓意“招財(cái)進(jìn)寶”的街道,并沒有給入駐的長租公寓品牌商北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱為“昊園恒業(yè)”)帶來想象中的財(cái)運(yùn)。近一段時(shí)間,昊園恒業(yè)資金鏈的斷裂引發(fā)了連鎖的“爆倉”現(xiàn)象,引發(fā)媒體關(guān)注。

10月末以來,“王四會還錢”成了財(cái)滿街住客耳熟能詳?shù)囊痪湓?。王四會是昊園恒業(yè)的法定代表人,他還欠著昊園恒業(yè)員工4個(gè)月的薪水、房東半年的租金、租客一年的“租房貸”?！翱嘀鳌眰兿胱屗F(xiàn)身給個(gè)說法,至今未果。

昊園恒業(yè)的“爆倉”再次將長租公寓“租房貸”模式推向輿論的風(fēng)口浪尖。一只手撮合房東和租客,另一只手用租客的信用向銀行或其他借貸平臺貸款,再用貸得的資金瘋狂擴(kuò)張,這種“無本萬利”的生意能加速品牌商資金的回籠以及市場的擴(kuò)張,但對租客來說,其中的風(fēng)險(xiǎn)卻十分巨大。

當(dāng)杠桿開始撬動房租,如何避免“租房貸”成為“中介的財(cái)神、租客的坑”就成了一道必答題。

長租公寓員工:真沒想到客戶的下場就是我們的下場

長期以來,昊園恒業(yè)的租客們都是通過一家名為“元寶e家”的消費(fèi)金融公司一次性把租金付給昊園恒業(yè),再每月通過還貸的方式將房租交給“元寶e家”。隨著昊園恒業(yè)資金鏈的斷裂,租客不僅拿不到先行支付的押金,還要每月按時(shí)向“元寶e家”還錢,房東則因收不到昊園恒業(yè)應(yīng)付的租金而開始“趕人”。

11月13日,中國青年報(bào)·中青在線記者來到昊園恒業(yè)的辦公地點(diǎn),桌椅橫七豎八地倒在地上,各種報(bào)賬單、租戶個(gè)人信息表等資料撒落一地。不時(shí)有維權(quán)者罵罵咧咧地穿梭于各個(gè)辦公室之間,出門時(shí),順帶捎上一些靠枕、坐墊等小玩意兒來“彌補(bǔ)損失”。

一些被拖欠薪水的員工還準(zhǔn)備去把公司配到新裝修房源里的空調(diào)等家電家具拆走變賣以彌補(bǔ)損失,“人都跑了,我該咋辦?”

“業(yè)主、租客這幾天都來找我們算賬。真沒想到客戶的下場就是我們的下場,真不應(yīng)該做缺德的事,為了幾千塊錢?！眴T工張麗(化名)忍不住,眼淚一直在往下掉,從7月至今,她沒領(lǐng)到一分錢薪水,“在北京這個(gè)地方,你想小半年沒有拿到工資的話,要怎么生活?”旁邊的同事補(bǔ)充道,淚水同樣抑制不住地流下來。

來追要租金的房東李月(化名)剛從外地回到北京,昊園恒業(yè)已經(jīng)拖欠她半年的租金了,“每次打電話都說再等等就有錢了,前幾天突然聯(lián)系不上了,我這才開始著急,才知道出了這么大問題”。她告訴中國青年報(bào)·中青在線記者,住在自己房子里的是3個(gè)剛畢業(yè)不久的年輕人,她也知道他們把房租給中介了,所以一直不好意思攆人,“但我確實(shí)沒收到錢啊,再這樣下去,只能趕他們走了,不能讓他們一直白住啊。”

租客王月(化名)已經(jīng)是第二次來財(cái)滿街了,雖然已經(jīng)對退租不抱希望,但她還是希望昊園恒業(yè)至少幫她解綁“元寶e家”的賬號。

自從11月7日房東上門,說沒有收到第四季度房租,準(zhǔn)備“趕人”開始,王月的生活就陷入了一團(tuán)糟,她一面請求房東多寬限幾天,一面開始找新房,其間還不斷收到“元寶e家”的催繳短信,“我都已經(jīng)退房了,現(xiàn)在還得還貸款?！彼械綉嵟譄o奈,賬號沒解綁,不還貸款就會影響征信,對以后買房貸款、出國旅游等都會造成影響。

“本來,我都是抱著合同睡覺。但這兩天我才明白過來,壓根兒沒用。”兩個(gè)多月前,看到其他長租公寓品牌商“爆倉”的消息,王月還在朋友圈祈禱,希望昊園恒業(yè)一年內(nèi)不要倒閉。如今,她只期盼著去往法院維權(quán)的路不那么難走。

十余家長租公寓品牌商先后“爆倉”的背后

冰凍三尺非一日之寒。昊園恒業(yè)的危機(jī)早有預(yù)兆,針對昊園恒業(yè)的維權(quán)事件,從2017年就已開始。根據(jù)天眼查信息顯示,迄今為止,昊園恒業(yè)共涉及17項(xiàng)法律訴訟、191項(xiàng)工商局開出的行政處罰和兩項(xiàng)經(jīng)營異常風(fēng)險(xiǎn)。

今年3月,昊園恒業(yè)被北京市住建委曝光存在克扣租金押金、違規(guī)出租、未備案且未在注冊地經(jīng)營等問題;4月,昊園恒業(yè)又因占用、挪用或者拖延支付客戶資金被北京工商行政管理局通州分局罰款3萬元;8月,昊園恒業(yè)被列入“信用中國”發(fā)布的失信黑名單……

圍繞著昊園恒業(yè)的爭議長時(shí)間存在,但其卻屢屢脫身,背后的資本力量功不可沒。昊園恒業(yè)注冊成立于2014年1月,2016年6月正式運(yùn)營。據(jù)媒體報(bào)道,從2016年成立至今兩年間,昊園恒業(yè)并購了至少52家中小中介公司。尤其在2017年,就并購了近20家行業(yè)品牌。公寓管理數(shù)量也從原來的5萬余間,增加到7萬間,在2017年年末房屋管理數(shù)量突破10萬間。其在北京通州板塊覆蓋率達(dá)到70%,朝青板塊覆蓋率達(dá)到50%。

在其急劇擴(kuò)張期,“元寶e家”為其提供了充足的“彈藥”。王四會此前在接受媒體采訪時(shí)表示,自2017年下半年與“元寶e家”合作起,“元寶e家”提供的資金約占整體資金的三成,這些錢也主要用來進(jìn)一步收攬其他房源,擴(kuò)張市場。昊園恒業(yè)這次資金鏈的斷裂也和“元寶e家”突然斷貸有關(guān)。

“長租公寓有很多資本涌入,但資本不能只為了賺錢,必須承擔(dān)社會責(zé)任,如果資本挾持了許多企業(yè),一定會跑偏。長租公寓‘爆倉’比P2P‘暴雷’更危險(xiǎn)?！蔽覑畚壹以笨偛煤拜x的話言猶在耳,長租公寓品牌商卻一家家踩了“雷”。

8月20日,杭州鼎家宣布破產(chǎn),資本來自消費(fèi)金融平臺“愛上街”;10月,上海寓見“爆倉”,“元寶e家”是其合作的資本方;同樣在10月,長沙咖菲貓被曝“踩雷”,背后有宜貸網(wǎng)“房樂分”等多家借貸平臺的身影。截至目前,全國已有10余家長租公寓品牌商先后“爆倉”,原因都和“租房貸”沉淀下的資金池的使用有關(guān)。

由于收房成本高、租金回報(bào)周期長、缺乏造血能力等原因,長租公寓的營利模式一直是業(yè)內(nèi)討論的熱點(diǎn),在現(xiàn)階段下,利用資本“跑馬圈地”已經(jīng)成為長租公寓品牌商的共識,但在擴(kuò)張房源的過程中,就不可避免地存在房屋空置率過高以及資金鏈緊張的問題。第三方“租房貸”的杠桿效應(yīng)更加劇了這種緊張,如何平衡成了關(guān)鍵。

如何管控長租公寓金融化帶來的“資金池”風(fēng)暴

“現(xiàn)在的長租公寓已經(jīng)不是一個(gè)租賃企業(yè),而是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的‘金融企業(yè)’?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉直指問題的核心,長租公寓金融化帶來的“資金池”成了風(fēng)暴中心,“將房主的預(yù)期租金,通過平臺項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到公司名下,實(shí)際控制人可以隨意動用,這些金融工具帶來的資金池最大風(fēng)險(xiǎn)是可以掩蓋問題,向后端轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)!”

張大偉指出,長租公寓是一個(gè)以時(shí)間為核心要素的期限套利游戲,裝修、分租這些其實(shí)都只是資金池的補(bǔ)充。對于中介企業(yè)來說,長租公寓模式就是把原來簡單的“中介費(fèi)+差價(jià)”模式變成了投資,“爆倉”風(fēng)險(xiǎn)自然大了。

對于頗受爭議的租房貸,張大偉認(rèn)為“租房不應(yīng)該有貸款”?！斑@與其他消費(fèi)行為不一樣,租房應(yīng)該是和吃飯一樣屬于最底層消費(fèi),這不應(yīng)該有任何信貸支持?！彼J(rèn)為,“租房貸”變相給了租賃加杠桿的機(jī)會和概率,要是能貸款,那么租賃就會被投資者利用?！斑^去租賃漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價(jià)漲幅,原因是沒法用杠桿,如果租房都要貸款,都有杠桿,那么未來租金很可能會出現(xiàn)大漲?！?/p>

從實(shí)際需求的角度,中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇認(rèn)為,剛畢業(yè)的年輕人拿不出錢來“押一付三”,“租房貸”滿足了租客、公寓、房東的需求,有一定的市場。但他也承認(rèn)其中存在一定的風(fēng)險(xiǎn),需要對此類躉交租金強(qiáng)化監(jiān)管。

“長租公寓一旦涉足金融業(yè)務(wù),基本上就會出現(xiàn)很多新問題。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,一方面,租客信用有可能被違規(guī)使用;另一方面,長租公寓把這些貸來的資金挪作其他用途的話,會面臨很多不確定性,“一旦資金鏈斷裂或資金被挪用,此類長租公寓背后的多米諾骨牌效應(yīng)就會顯現(xiàn)。”

嚴(yán)躍進(jìn)建議,如果允許長租公寓涉足租賃貸款等業(yè)務(wù),各地金融管理部門和互聯(lián)網(wǎng)管理部門應(yīng)該積極介入,加快搭建房源和資金運(yùn)作的共同平臺,類似平臺也承擔(dān)了房源和客源信用評級的功能,進(jìn)而使風(fēng)險(xiǎn)變小,同時(shí)也防范各類問題擴(kuò)大。

對于“租房貸”及與此相關(guān)的資金池,北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志認(rèn)為,政府建立一個(gè)租金管控平臺十分必要?！安徽撃闶钦l,收取租金、支付租金的話要打到這個(gè)平臺上,而不是直接打給中介,要把這筆錢監(jiān)管起來。不監(jiān)管的話就可能被挪用,一旦它投了一個(gè)‘瞎事’(不靠譜的事),這就變成了風(fēng)險(xiǎn)?！彼f。(張均斌 戴月婷)