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有限房價項目推出特價房 是為跑量還是營銷策略?

2018年09月14日 11:03 | 來源:新京報
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限房價項目降價,是為跑量還是營銷策略?

未出現(xiàn)普遍大幅降價,僅有部分項目在開盤或者節(jié)假日推出特價房或優(yōu)惠

據(jù)新京報記者觀察,目前,去化最多的是瀛海府一期,基本售完。但有部分項目網(wǎng)簽去化較低,僅為個位數(shù)。 新京報記者 段文平 攝

限房價項目整體去化存高壓的情況下,不少開發(fā)商正在謀求多樣的營銷手段。近日,北京新房市場上出現(xiàn)不少限房價項目降價促銷的聲音。為了一探究竟,新京報記者走訪大興、房山等區(qū)域的限房價項目發(fā)現(xiàn),并未有普遍性的、大幅度的降價,不過,確實有部分項目在開盤或者節(jié)假日推出特價房或優(yōu)惠房源。

有項目推出特價房

位于北京市房山區(qū)的旭輝城項目已經(jīng)于今年6月份開盤,當記者詢問該項目是否有降價或者優(yōu)惠情況時,該項目的銷售人員主動向記者介紹了一批低價房源:“我們最近有一個特惠活動,先前有一批房源是給工程部的,但是他們現(xiàn)在需要回款,委托我們把房子賣掉,把現(xiàn)金給他們,所以這批房源價格比較低,總價大概會降10萬-20萬,統(tǒng)一在周末推出?!贝送猓撲N售人員還表示:“如果您是團購的話,跟著周末的看房團,可以有一個10萬抵15萬的優(yōu)惠?!?/p>

位于亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的首創(chuàng)遠洋禧瑞天著項目于9月5日開盤,該售樓處銷售人員向記者表示:“目前,項目均價在52695元/平方米,并未有降價;但是對于首付困難的客戶可以實行分批次繳納首付款?!?/p>

新京報記者隨后向項目開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)進行了求證:“現(xiàn)在執(zhí)行的是一周之內(nèi)交20%,一個月內(nèi)簽約補齊另外20%。主要是由于取證后即開盤銷售,部分購房客戶反映立即籌措資金有困難,本著國有企業(yè)社會責任擔當,落實房住不炒的主體責任,允許個別剛需購房者盡快在一月內(nèi)湊齊首付,再簽約購房。”

隨著“金九銀十”的到來,遠洋萬和斐麗的銷售人員告訴記者:“目前,項目的均價在每平方米5.2萬元左右,案場預計在中秋節(jié)和國慶節(jié)的時候做活動,到時候可能會有特價房的推出?!蔽挥诖笈d義和莊的金悅府銷售人員同樣也表示,預計項目10月份開盤,可能會推出一些限價房。

在走訪中,多名不同項目的銷售向記者表示,限房價項目由于政府限價,本身價格相比于周邊樓盤較低,自身調(diào)價的空間并不大,更多是案場優(yōu)惠和假期活動。

前期價格讓步,刺激需求

事實上,記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn),有限房價項目部分已經(jīng)入市的房源中,價格差異較大。有業(yè)內(nèi)人士透露,位于大興區(qū)的和悅華錦項目于9月9日開盤,開盤當天,東西向房源要比南北向的便宜大約60萬一套,項目銷售人員告訴記者,剩余東西向房源中的89平方米三居室,總價在402萬-420萬元,而南北向的89平方米,總價在460萬-475萬元。

已于8月31日開盤的頤景萬和項目,開盤當天打出了9.9折的優(yōu)惠。不過銷售人員表示,也就開盤當天有優(yōu)惠。記者在售樓處現(xiàn)場的銷控板上看到,同樣的戶型,因為樓棟、樓層的不同,價格差異較大。據(jù)銷售人員講解,同樣的85平方米三居室,2號樓是價格在5.6萬元/平方米左右,而4號樓價格在5.4萬/平方米左右,主要是因為4號樓臨著馬路,2號樓下是小區(qū)花園。

同時入市房源,不同樓棟不同樓層價格差異大;首批次入市房源低于銷售均價,這在限房價項目銷售市場成為一種常態(tài)。在北京有布局限房價項目的開發(fā)商人士就告訴記者,首期開盤價格較低,是因為位置較差,后期樓盤價格會有所調(diào)整。

在合碩機構首席分析師郭毅看來,“其實這是開發(fā)商的價格策略,談不上降價,開發(fā)商按照市場現(xiàn)狀和企業(yè)經(jīng)營需要隨行就市,對初期入市樓棟制定相對合理的價格,有利于項目后期的持續(xù)銷售?!?/p>

不過,郭毅表示,限房價項目限定了單套的最高售價和項目整體銷售均價,沒有限制最低售價,從這點來看,限房價項目也有降價的可能性,降價的空間取決于開發(fā)商的成本和政府限價之間的利潤比例。如果利潤較高,同時在去化上有一定壓力的話,開發(fā)商有一定的調(diào)價空間。此外,運用價格杠桿,可以拉動購房需求的短期釋放。對于企業(yè)來說,如果前期做出價格讓步,會讓購房者看到項目未來處于價格逐漸上漲的走勢,有利于初期銷售結果的達成。

■ 后市

66宗新供宅地增加市場壓力

9月12日,北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會發(fā)布了近期擬計劃供應住宅用地的情況表,共新增土地66宗,合計規(guī)劃建筑面積計933萬平方米。新增巨量宅地供應,對于購房者和開發(fā)商來說,無疑是件好事。但對集中入市的限房價項目來說,去化壓力將增加。

對于巨量宅地供應入市,且可能大概率是共有產(chǎn)權及限房價項目地塊,麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松表示,房地產(chǎn)建設通常需要兩年左右的周期,近期土地供應的集中釋放,不會馬上對當前市場帶來影響,但對穩(wěn)定市場供需預期與控制房價、房租的過快上漲都將起到積極的作用。

合碩機構首席分析師郭毅也認為,明年市場會更嚴峻,政府推出66宗住宅用地計劃,目的可能是向市場傳遞一種信號,雖然今年上半年土地供應不是很多,但政府還有很多儲備土地。從目前市場現(xiàn)狀來看,去年土地供應過大,造成今年市場供過于求,如果繼續(xù)保持這樣的供地規(guī)模,會給未來市場產(chǎn)生更大壓力。

此外,郭毅還表示,從目前北京土地市場看,不是供不應求,也并非地價高企的問題,而是因限房價項目的去化壓力,導致一些房企對于在北京拿地有一定疑慮。

本版采寫/新京報記者 段文平 徐倩 張曉蘭

編輯:曾珂

關鍵詞:有限房價項目推出特價房 是為跑量還是營銷策略

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