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買100平房子只得70平,公攤面積“坑”有多深?
中新網(wǎng)客戶端北京8月6日電 (記者 邱宇)7月下旬,武漢多名業(yè)主維權(quán),抗議某樓盤開發(fā)商在公攤問題上玩貓膩。
據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道,有業(yè)主反映,該樓盤開發(fā)商對電梯、走廊等公攤面積也按室內(nèi)精裝價收費(fèi),且價格虛高。一套125平米的房子,精裝修標(biāo)準(zhǔn)是2500元/平米,公攤比例為28%,這樣一算,每套房子通過公攤多收了8萬多元。
事實(shí)上,公攤問題積弊已久。近年來,隨著房價上漲,部分開發(fā)商趁機(jī)推高公攤比例。
住房公攤面積的存在是否合理?這里面開發(fā)商又有哪些貓膩?中新網(wǎng)記者對此進(jìn)行了調(diào)查采訪。
公攤面積是什么?
買100平米的房子,結(jié)果實(shí)際住進(jìn)去只有70平,這憑空少了的面積就是公攤面積。
根據(jù)2000年開始實(shí)施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》,分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有:
1、 電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)公共用 房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計(jì)算。
2、 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。
這意味著,不僅電梯、樓道、門廳,甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由購房者買單。
公攤占比不斷攀升,甚至超過使用面積
誰都不希望房子的公攤面積太大,這里就涉及到公攤系數(shù)的概念。
舉個例子,打開房本,上面寫著“房屋建筑面積:84.47㎡;專有建筑面積(使用面積):63.43㎡,分?jǐn)偨ㄖ娣e:21.04㎡”。但并沒有明示,公攤面積都在哪些地方。公攤系數(shù)就是用分?jǐn)偨ㄖ娣e除以專有建筑面積,數(shù)值是0.33(即33%)。
旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部設(shè)計(jì)管理部高級經(jīng)理劉嘉告訴中新網(wǎng)記者,住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25,商業(yè)用房一般在0.3-0.4,這些數(shù)據(jù)來自測繪公司的經(jīng)驗(yàn)值。
但近年來,隨著房價上漲,公攤系數(shù)也迅速攀升,部分住宅超過了30%。2010年,山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過52%。去年,南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大,得房率只有42%。
而問題在于,現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對公攤系數(shù)設(shè)定上限。
貓膩一:做大公攤面積
一線城市四千多戶樓盤,靠公攤面積可多賺千萬
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹,開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前,要請測繪公司去實(shí)地測量,隨后出具測繪成果報(bào)告,里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況,并將其交給開發(fā)商。
也就是說,測繪企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于公攤面積都在哪些地方,最為清楚。但問題在于,開發(fā)商并不會把這份有詳細(xì)公攤情況的測繪成果報(bào)告交給購房者。
事實(shí)上,國際上基本是按實(shí)際使用面積計(jì)算房價的。為何國內(nèi)要采用包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計(jì)算呢?
“按實(shí)際使用面積來算的話,開發(fā)商沒法實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。”上海翊堯建設(shè)工程技術(shù)檢測咨詢有限公司技術(shù)總監(jiān)李平說。
他說,購房者可以很容易地測出實(shí)際使用面積,卻無法測量公攤面積到底有多少。開發(fā)商可以在第三方測量時與之達(dá)成默契,在公攤面積的大小上做文章。房價這么高,哪怕每戶多分?jǐn)偭泓c(diǎn)幾個平米,一個幾十萬平米的項(xiàng)目,就會多出很多錢。
舉個例子:
易居房地產(chǎn)研究院的百城住宅價格報(bào)告顯示,6月,一線城市4萬元以上均價水平持續(xù)了15個月,二線城市1.2萬元以上均價水平持續(xù)了12個月,三四線城市1萬元以上均價水平則持續(xù)了10個月。
如上圖,以一線城市某樓盤舉例:共有4148套房,以均價4萬元/平米計(jì)算,假設(shè)開發(fā)商每套多算0.1平米的公攤面積,那么整個樓盤就可多賺1659萬元。
貓膩二:重復(fù)公攤、重復(fù)收錢
消防應(yīng)急場所變停車位,又可多賺千萬
到底哪些屬于公攤面積?其內(nèi)容的不明晰也給了開發(fā)商鉆空子的機(jī)會。
你為公攤面積買了單,就擁有其所有權(quán)和使用權(quán)。但公攤實(shí)在是五花八門,加上開發(fā)商很少明確公示,購房者根本不知道哪些公共面積是自己的,更別提使用了。
“比如,有些小區(qū)的消防應(yīng)急場所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤,卻又被劃成車位再次出售,這屬于重復(fù)公攤?!鄙綎|名仕宜居建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司董事長王清華說,這樣的車位沒有產(chǎn)權(quán),只能使用,不能轉(zhuǎn)讓。
他說,這類車位在小縣城能賣到10萬左右,在省會城市能賣到20萬。一個中型社區(qū),如果開發(fā)商想在這方面做手腳,地下能劃出幾百個車位,地上也有幾十個。
以北京為例:
據(jù)北京青年報(bào)2017年的調(diào)查報(bào)道,北京五環(huán)及五環(huán)以外的普通住宅小區(qū)地下停車位的售價(含二手車位)在15萬至20萬元/個之間;四環(huán)到三環(huán)間的車位基本在15萬至30萬元/個之間。
假如開發(fā)商違規(guī)劃出100個車位,每個賣20萬元,一個小區(qū)就可賺2000萬元。實(shí)際中,很多小區(qū)的車位價格要比20萬高。
貓膩三:業(yè)主的公攤面積被拿去牟利
小區(qū)廣告收入返給業(yè)主,可少交一半物業(yè)費(fèi)
王清華說,還有一些被算作公攤的物業(yè)用房,按道理是業(yè)主所有,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用,但現(xiàn)實(shí)中很少有人會這么做。
“小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位,也是業(yè)主所有,前期開發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利,難道不應(yīng)該向業(yè)主交錢嗎?”他說。
在某廣告交易平臺上,社區(qū)的廣告位置五花八門。社區(qū)出入口、電梯間、電梯門口、社區(qū)燈箱、社區(qū)戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機(jī)屏、樓房墻體等都可設(shè)置廣告位或廣告屏,通過投放廣告賺錢。
中新網(wǎng)記者注意到,不同城市的不同廣告位置價格差異很大,而一線城市則多在千元起算。例如,北京中高檔社區(qū)出入口動感燈箱報(bào)價為6000元;北京道閘起落桿媒體位則報(bào)價1800元,要求30框起投,最短發(fā)布周期一月。
王清華認(rèn)為,一個中型的高端社區(qū),如果把廣告的收入反饋給業(yè)主,業(yè)主實(shí)際繳納的物業(yè)費(fèi)其實(shí)可以減少50%。
爭議一:
是否應(yīng)該為公攤支付取暖費(fèi)?
還有一點(diǎn)疑問是,購房者是否應(yīng)該為公攤面積支付取暖費(fèi)等費(fèi)用。
目前,取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等都是按建筑面積來計(jì)算的。也就是說,購房者不僅要為房子里的實(shí)際取暖面積交錢,還要為電梯、管道、樓梯、設(shè)備間、門廳、地下室和門口的警衛(wèi)室交取暖費(fèi)。
對此,北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波建議,每年公布的價格都應(yīng)該告訴大家是怎么測算的。公布的每平米多少錢,是包括公攤的產(chǎn)權(quán)證的全部建筑面積,還是不包括。如果價格構(gòu)成透明,公攤是否算入,不是根本的問題,關(guān)鍵還是要科學(xué)、透明。
爭議二:
有無可能取消公攤?
隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅的出臺,都會面臨按哪種面積收費(fèi)的問題。既然公攤?cè)鄙贅?biāo)準(zhǔn)、管理混亂,未來購房時,是否有可能只看套內(nèi)實(shí)際使用面積呢?
其實(shí)早在2002年,重慶就以地方法規(guī)的形式,首次對商品房的計(jì)價方式做出規(guī)定:商品房現(xiàn)售和預(yù)售,以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價依據(jù),商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。
近幾年,為回應(yīng)民眾訴求,廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價的探索。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗認(rèn)為,對公攤面積的計(jì)算和管理,其實(shí)是很簡單的問題,在政策和技術(shù)上都能做到,但問題就在于交易的信息是否透明,開發(fā)商是否愿意公開具體的公攤內(nèi)容、是否有虛報(bào)公攤面積的嫌疑。
“建議取消公攤,按照實(shí)際使用面積來計(jì)算房價,這樣購房者能更清楚明白。”他說。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說,一套房子的總價是固定的,如果按照套內(nèi)面積來算,那么每平米的單價必然會有所提高。其實(shí)無論按哪種方式,最關(guān)鍵的是把標(biāo)準(zhǔn)制定清楚,能讓人看得明白。
樓建波建議,在現(xiàn)有購房方式下,給開發(fā)商或代理銷售中介一項(xiàng)強(qiáng)制義務(wù),即向購房者明示“到底分?jǐn)偭四男┟娣e”。
編輯:曾珂
關(guān)鍵詞:公攤面積