文龍家園三里部分一層業(yè)主地下室經(jīng)裝修后作為住宅使用。新京報(bào)記者 盧通 攝

兩年前連同一層住宅“捆綁”購買的地下一層，如今因開發(fā)商涉嫌無證銷售而只能簽訂租賃合同。近日，北京市海淀區(qū)文龍家園三里（世華龍樾）51戶業(yè)主發(fā)起維權(quán)。

據(jù)了解，上述項(xiàng)目開發(fā)商為北京城建興華地產(chǎn)有限公司，隸屬北京城建投資發(fā)展股份有限公司。新京報(bào)記者昨日從相關(guān)部門獲悉，世華龍樾項(xiàng)目地下室未取得《商品房預(yù)售許可證》，也未辦理現(xiàn)房銷售手續(xù)，涉嫌無證銷售。市住建委執(zhí)法部門已立案調(diào)查。

買房“捆綁”銷售地下一層

朱女士于2015年1月在世華龍樾某棟1層購置一套住宅，面積80平方米，單價(jià)5萬余元。

她介紹，購房時(shí)銷售人員表示，該項(xiàng)目一層住宅為下躍層設(shè)計(jì)，購買時(shí)需連帶購買地下一層，單價(jià)只需1萬余元。購買時(shí)，地下一層需單獨(dú)簽署《北京市商品房認(rèn)購書》、《房屋買賣協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》。

《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，買受人向出賣人承諾同時(shí)購買地下一層及一層“共2套商品房”，其中地下一層用途為“非可燃品庫房”，一層用途為“住宅”。買受人分別就上述每套商品房同出賣人簽訂《北京市商品房認(rèn)購書》，且“該合同與本合同（《補(bǔ)充協(xié)議》）為不可分割的完整組成部分”。

該《補(bǔ)充協(xié)議》同時(shí)注明了違約責(zé)任，如買受人未能按照補(bǔ)充協(xié)議上述規(guī)定購買上述全部房屋，或買受人提出單獨(dú)解除其同時(shí)購買的其中任意一套商品房認(rèn)購書，不論何種原因，買受人均同意出賣人解除雙方同時(shí)簽訂的全部商品房認(rèn)購書而無需承擔(dān)違約責(zé)任。

記者了解到，文龍家園三里共有51位一層業(yè)主就地下一層簽署了上述《北京市商品房認(rèn)購書》、《房屋買賣協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》。此外，業(yè)主購買地下一層的資金也未開具發(fā)票，只開具了資金往來證明。

文龍家園三里業(yè)主提供的和開發(fā)商簽訂的地下一層《補(bǔ)充協(xié)議》。新京報(bào)記者 盧通 攝

收到短信發(fā)現(xiàn)“買”變“租”

記者探訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)業(yè)主將地下一層裝修后作為住宅使用，底部與一層有樓梯相通。業(yè)主透露，房屋交付時(shí)，開發(fā)商在兩層間預(yù)留了出口，使用鋼板覆蓋，業(yè)主在裝修時(shí)自行安裝了樓梯。

今年8月31日，一層業(yè)主陸續(xù)收到開發(fā)商發(fā)來的一條短信稱，下躍戶型地下部分的簽署租賃協(xié)議工作已啟動(dòng)，9月1日及9月2日為最后兩天集中辦理租賃協(xié)議，敦促業(yè)主盡快辦理。

該短信內(nèi)容遭多數(shù)業(yè)主質(zhì)疑。“地下一層是我們購買的，為什么要簽租賃協(xié)議？”業(yè)主邵女士稱，自2015年依據(jù)開發(fā)商要求購買該一層住宅及地下一層后，直至今年年中，他們均沒有收到過關(guān)于地下一層的任何信息。發(fā)短信前夕，開發(fā)商曾打電話通知此事，但多數(shù)人不相信本來購買的地下一層需簽租賃合同，直到收到短信大家才意識(shí)到遭遇違約。

■ 回應(yīng)

市住建委 開發(fā)商涉無證銷售已立案調(diào)查

今年10月，業(yè)主致信北京市住房和城鄉(xiāng)委員會(huì)，反映文龍家園三里（世華龍樾）開發(fā)商北京城建興華地產(chǎn)公司涉嫌虛假宣傳，要求開發(fā)商履行約定。

11月23日，業(yè)主收到海淀區(qū)房屋管理局就此事的《信訪事項(xiàng)處理意見書》，稱文龍家園三里由北京城建興華地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)，截至目前，該項(xiàng)目地下室未取得《商品房預(yù)售許可證》，也未辦理現(xiàn)房銷售手續(xù)，不符合銷售條件，不能公開銷售。開發(fā)企業(yè)將未辦理銷售手續(xù)的房屋公開銷售，涉嫌無證銷售，海淀區(qū)房管局已將業(yè)主提供的資金往來證明轉(zhuǎn)交執(zhí)法大隊(duì)進(jìn)一步調(diào)查處理。

昨日，海淀區(qū)房管局工作人員在電話中證實(shí)，該意見書確為該局所發(fā)，因后續(xù)關(guān)于此事的投訴較多，他們已和市住建委協(xié)商，將后續(xù)投訴轉(zhuǎn)回市住建委處理。

市住建委工作人員表示，此事已交由市住建委執(zhí)法部門立案調(diào)查，一般情況下調(diào)查周期為60天。

開發(fā)商 簽租賃合同為折中可行解決方案

針對業(yè)主提出的“捆綁銷售”，北京城建興華地產(chǎn)有限公司一位杜姓經(jīng)理在電話中表示，起初項(xiàng)目在銷售時(shí)，一層業(yè)主都是在認(rèn)可項(xiàng)目相關(guān)情況之后才決定購買，“大家都是成年人，肯定是覺得有吸引自己的地方，覺得合適才買?！?/p>

針對要求業(yè)主簽訂租賃合同一事，杜經(jīng)理表示，幾年前項(xiàng)目銷售時(shí)，他們也沒有料到地下部分在后來無法銷售。對此，公司提出的簽訂租賃合同是一個(gè)折中可行的方案，業(yè)主可以享有使用權(quán)，并能一直使用下去，此外，公司還提供減免5年物業(yè)費(fèi)的方案，希望業(yè)主能夠理解現(xiàn)實(shí)情況。

針對市住建委就其涉無證銷售立案調(diào)查一事，杜經(jīng)理表示，這需要協(xié)調(diào)公司法務(wù)部門商討解決辦法。

■ 追訪

1 如消費(fèi)欺詐可要求退一賠三

北京維京律師事務(wù)所律師孫律表示，從《合同法》角度，合同雙方需遵守誠信原則。出售人需保證對自己售賣的商品為其合法擁有，并嚴(yán)格按照行政管理部門的規(guī)定進(jìn)行銷售。如出售人不能保證上述行為，則不僅違反合同法，也違反行政法規(guī)，需要承擔(dān)責(zé)任。

從《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》角度，開發(fā)商的行為涉嫌銷售欺詐。比如業(yè)主提出“捆綁”銷售及明知不能賣而售賣。根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定，一旦消費(fèi)欺詐成立，開發(fā)商將面臨退一賠三的高額賠償。

孫律表示，文龍家園三里業(yè)主從上述兩個(gè)角度均可以維護(hù)自身權(quán)益。

針對開發(fā)商指出的業(yè)主在購買時(shí)是在了解相關(guān)情況后才購買，孫律表示，《合同法》五十二條明確規(guī)定，如合同內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，則合同無效。孫律解釋，即使業(yè)主在購買地下一層時(shí)明知其無法售賣還購買，開發(fā)商依然不能保證合同有效。

不過，孫律也指出，此事件中業(yè)主維權(quán)處于相當(dāng)尷尬的境地。如業(yè)主提出退一賠三訴求，則需撤銷合同，回到合同簽訂前的初始狀態(tài)，“業(yè)主既想保住房子又想獲得高額賠償是不現(xiàn)實(shí)的，必須兩者選一?！?/p>

2 地下室能否單獨(dú)售賣分情況

記者咨詢多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士獲悉，地下室能否單獨(dú)售賣，關(guān)鍵看開發(fā)商是否已經(jīng)事先取得地下室的產(chǎn)權(quán)，并依法依規(guī)標(biāo)明物業(yè)類型后售賣。目前，國內(nèi)多個(gè)城市地產(chǎn)項(xiàng)目對地下室采取售賣的情況不多，簽訂長期租賃協(xié)議的為主流。

根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條規(guī)定，公用建筑面積包括“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；”該條所指地下室建筑成本已打入房價(jià)，開發(fā)商不能單獨(dú)議價(jià)和出售，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。

作為人防工程的地下室，有獨(dú)立使用空間，且設(shè)計(jì)用公用建筑面積的，開發(fā)商可通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式處置。不過，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，即使開發(fā)商能夠售賣地下室，也需要依法依規(guī)辦理預(yù)售許可證，且在售賣時(shí)，地下室、車位、住宅必須標(biāo)明物業(yè)類型出售，不可混為一談。

本版采寫/新京報(bào)記者 盧通