三問(wèn)：投資渠道可行嗎？

從政策上看，投資審批環(huán)節(jié)打通了；但從融資渠道上看卻未必行得通。

為什么？因?yàn)椤斗桨浮芬?guī)定在集體建設(shè)用地上建設(shè)的是“租賃住房”，只租不售，因此房屋所有權(quán)沒(méi)有流通性，不能成為抵押物；加之“不得轉(zhuǎn)租”，使用權(quán)也沒(méi)有流通性。當(dāng)所有權(quán)和使用權(quán)都被凍結(jié)時(shí)，連“商品”都算不上，因此沒(méi)有抵押貸款融資的可能。

盡管住房具有使用價(jià)值和現(xiàn)金收益，未來(lái)租金收益可以進(jìn)行質(zhì)押貸款融資，但這只是在法理上成立，實(shí)際上未必行得通。

我們算筆賬：據(jù)2016年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，北京住房租售比平均為1：662，即52年租金可以收回房屋總價(jià)。假設(shè)在集體土地上建設(shè)住房成本降低一半，租賃價(jià)格不變，大約26年租金可收回成本，若加上利息約為40年。若以租金質(zhì)押融資，意味著房屋業(yè)主——村集體在40年內(nèi)無(wú)任何凈收入，期間所有租金收入都要先歸銀行。而銀行也不劃算，40年后才能收回本息。在13個(gè)試點(diǎn)城市中，租售比最高的廈門(mén)，租金收回投資年限約為45年；最低的成都也要22年。這樣的貸款產(chǎn)品，銀行是沒(méi)有興趣研發(fā)的。

如果靠股權(quán)融資呢？雖然該方法被《方案》明文認(rèn)可，但由于住房產(chǎn)品缺乏交換價(jià)值，取得現(xiàn)金收益能力低，本身缺乏對(duì)合作者的吸引力，實(shí)際上卻可能連股權(quán)合作都談不成。缺乏融資渠道的結(jié)果，是只能依靠集體自有資金進(jìn)行建設(shè)，如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)恐怕是有心無(wú)力。

四問(wèn)：誰(shuí)來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)住房？

目前的村集體——即使是相對(duì)發(fā)達(dá)的村集體——自身也缺乏大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)能力，多數(shù)集體要做也只能與開(kāi)發(fā)商合作，采取類(lèi)PPP模式（村集體相當(dāng)于政府，代表全體村民公共利益）。

不過(guò)，如果采取股權(quán)合作開(kāi)發(fā)，則存在幾個(gè)制度性障礙：一是集體土地評(píng)估沒(méi)有公認(rèn)方法，如北京六環(huán)一帶開(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢的主要原因，就是集體土地估值偏高，削弱了投資吸引力；二是如果村集體以土地入股，企業(yè)以現(xiàn)金入股，村集體一般要求控股，這就可能出現(xiàn)同股不同權(quán)問(wèn)題；三是作價(jià)入股的年限沒(méi)有說(shuō)明；四是土地作價(jià)入股近期收益無(wú)望，農(nóng)民權(quán)益全在未來(lái)，這種情況下要不要設(shè)置保底分紅也很敏感：不分，農(nóng)民沒(méi)有積極性，分則投資人財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。

五問(wèn)：試點(diǎn)住房能否提供給新市民？

由于融資問(wèn)題，在集體土地上建設(shè)租賃房的數(shù)量暫時(shí)不會(huì)太多，各城市的本市戶籍居民中的各群體需求尚有巨大缺口，因此給新市民優(yōu)先分配希望渺茫。

比如，杭州市公共租賃住房的優(yōu)先分配群體是城市中等偏下收入、住房困難家庭和新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生及創(chuàng)業(yè)人員?？v覽全國(guó)各城市，不管有無(wú)明確規(guī)定分配順序，通過(guò)搖號(hào)分配公共產(chǎn)品性質(zhì)租賃住房是普遍現(xiàn)象，因此公共租賃住房仍處饑餓狀態(tài)。在低收入群體的剛性需求得到滿足之前，各地恐怕很難顧上新市民的相對(duì)彈性需求。

不過(guò)，盡管我們分析了《方案》的相對(duì)不足之處，但此項(xiàng)改革具有劃時(shí)代意義不容抹殺。基于此，筆者愿提出幾條意見(jiàn)以供參見(jiàn)：

首先，此項(xiàng)改革涉及我國(guó)土地、金融體制，牽一發(fā)而動(dòng)全身，必須有相應(yīng)配套改革，尤其是針對(duì)性的金融產(chǎn)品要跟上。

其次，針對(duì)目前的試點(diǎn)城市還要具體選點(diǎn)，先以少數(shù)具體試點(diǎn)為起點(diǎn)，選點(diǎn)宜小不宜大，由易到難穩(wěn)健推進(jìn)。

另外，要優(yōu)先選擇土地成本較低的地方進(jìn)行試點(diǎn)，防止攤子鋪得太大，以致風(fēng)險(xiǎn)難控。

最后，為解決房源分配，可以嘗試將租賃住房進(jìn)行企業(yè)福利分房：哪家企業(yè)參與開(kāi)發(fā)則可取得一定數(shù)量的定向分配住房，此舉既可吸引高端人才，又鼓勵(lì)了社會(huì)資本進(jìn)入，一定程度上緩解了融資難與需求旺盛間的矛盾。

本文無(wú)意給這項(xiàng)重大利好政策潑冷水，指出問(wèn)題意在針對(duì)部分觀點(diǎn)的過(guò)度解讀進(jìn)行糾偏。雖然政策還有很多問(wèn)題亟待破解，機(jī)制措施尚未成熟，但這給試點(diǎn)城市留下了巨大創(chuàng)新空間，也為我國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型留下充分想象空間，值得我們繼續(xù)期待。