業(yè)內(nèi)聲音

趙秀池：

共有產(chǎn)權(quán)住房有利于職住平衡

緩解交通擁堵

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池表示，盡管目前高房?jī)r(jià)下租房居住更劃算，但由于受傳統(tǒng)觀念和一些客觀因素影響，人們還是習(xí)慣買(mǎi)房居住。但是，由于目前北京房?jī)r(jià)較高，使很多人沒(méi)有購(gòu)房能力，望房興嘆。通過(guò)提供共有產(chǎn)權(quán)住房，明確了政府和個(gè)人持有的產(chǎn)權(quán)份額，降低了購(gòu)房人的房?jī)r(jià)，有助于百姓住房夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)。

“北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出有利于職住平衡，解決北京交通擁堵的大城市病?！壁w秀池說(shuō)，北京的交通擁堵問(wèn)題一方面是城市人口過(guò)多，另一方面也是受職住分離影響。提供共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，以區(qū)為單位優(yōu)先當(dāng)?shù)貞艏?、就地就業(yè)的人員購(gòu)買(mǎi)，實(shí)現(xiàn)了就近居住，有利于職住均衡的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而有利于北京交通擁堵問(wèn)題的解決。

馬光遠(yuǎn)：

“共有產(chǎn)權(quán)房”的關(guān)鍵是定價(jià)問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，北京市這次推出的“共有產(chǎn)權(quán)房”，是對(duì)過(guò)去“自住房”的升級(jí)優(yōu)化版。

尤其是“共有產(chǎn)權(quán)房”的商品屬性增多，將使得房屋的產(chǎn)權(quán)和政府的出資更加透明。所以，問(wèn)題的關(guān)鍵仍然是“共有產(chǎn)權(quán)房”的定價(jià)問(wèn)題。既然北京的“共有產(chǎn)權(quán)房”取代了以前的“自住房”，而自住房和周邊的商品房比較，政府定價(jià)低于周邊商品房30%。那共有產(chǎn)權(quán)房會(huì)低于周邊售價(jià)30%嗎？

按照目前的意見(jiàn)稿，“共有產(chǎn)權(quán)房”的定價(jià)規(guī)則是其銷(xiāo)售均價(jià)，低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，并考慮家庭購(gòu)房承受能力等因素綜合確定。

還是以“自住房”的定價(jià)為例，以前自住房的售價(jià)低于周邊同地段普通商品房售價(jià)的30%，但以前買(mǎi)的“自住房”是完全產(chǎn)權(quán)的，在轉(zhuǎn)換為“共有產(chǎn)權(quán)房”之后，售價(jià)也可能低于同地段售價(jià)的30%，但得到的是一個(gè)只有70%產(chǎn)權(quán)的房子。

因此馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房最后的定價(jià)和政府出資的比重將更多影響這類(lèi)房屋是否能夠真正保障更多的剛需購(gòu)房群體。

楊紅旭：

北京共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入門(mén)檻比上海的要低

早在北京推出共有產(chǎn)權(quán)房概念以前，上海就開(kāi)始嘗試共有產(chǎn)權(quán)房了。易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，上海在2010年就開(kāi)始實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)房了。北京的共有產(chǎn)權(quán)房意見(jiàn)稿與上海的運(yùn)行模式相比，最大的不同點(diǎn)來(lái)自于準(zhǔn)入門(mén)檻：上海實(shí)行雙困線限制：居住困難，人均住宅面積15平方米以下；收入困難，人均月可支配收入6000元以下、人均財(cái)產(chǎn)18萬(wàn)元以下。而北京只要求無(wú)房，暫時(shí)沒(méi)有對(duì)收入及財(cái)產(chǎn)做出更多的要求。很明顯，如果最終按照意見(jiàn)稿的方式推出，北京的共有產(chǎn)權(quán)房覆蓋范圍將遠(yuǎn)大于上海的共有產(chǎn)權(quán)房。

楊紅旭同時(shí)認(rèn)為，上海的共有產(chǎn)權(quán)房，是由經(jīng)濟(jì)適用房演變過(guò)來(lái)的；而北京的共有產(chǎn)權(quán)房，是由自住型商品房演變過(guò)來(lái)的。上海的政策門(mén)檻高，所以一般不需要排隊(duì)、輪候、搖號(hào)。而北京的共有產(chǎn)權(quán)房由于意見(jiàn)稿中規(guī)定的政策門(mén)檻低，很可能未來(lái)會(huì)有大堆的人排長(zhǎng)隊(duì)，通過(guò)搖號(hào)方式中簽，因此，他認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)申請(qǐng)人有更加細(xì)致的界定，保證困難家庭優(yōu)先享有政策紅利。

他山之石

新加坡組屋：

“內(nèi)循環(huán)”制保證了組屋價(jià)格的長(zhǎng)期穩(wěn)定

對(duì)于北京新推出的共有產(chǎn)權(quán)房概念，其實(shí)新加坡早在十幾年前就推出了類(lèi)似的保障低收入群體居住需求的房屋——組屋。

在新加坡，由于組屋的存在，商品房與保障房成為了完全不同的兩個(gè)市場(chǎng)。相比于價(jià)格隨市場(chǎng)波動(dòng)的商品房，實(shí)際只提供給占居民總數(shù)15%（實(shí)際少于15%）的高收入者，對(duì)占居民總數(shù)80%以上的中低收入者則供應(yīng)政府組屋，對(duì)占居民總數(shù)5%的最低收入者供應(yīng)廉租屋。

政府組屋以中低收入者買(mǎi)得起為前提，并考慮土地緊缺這一重要條件，因而開(kāi)始一段時(shí)間，主要建設(shè)42至70平方米的小套型住宅。后來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入提高，才逐步加大套型，并堅(jiān)決不建設(shè)過(guò)大套型的組屋。近20年建設(shè)的主要是50至125平方米套型的組屋。

開(kāi)始建設(shè)政府組屋時(shí)，需要政府的資金支持。后來(lái)在居民收入提高后，組屋開(kāi)始出售，除了稅費(fèi)和低息貸款支持外，可以做到政府的建房資金投入能夠全部收回來(lái)。

新加坡還著重推行了政府組屋“內(nèi)循環(huán)”制：規(guī)定每戶居民只能擁有一套政府組屋；如果有的居民因收入提高，要購(gòu)買(mǎi)更大套型的政府組屋甚至購(gòu)買(mǎi)商品房，則由政府回購(gòu)其現(xiàn)住的政府組屋，這一組屋將再售給其他需要這一檔次政府組屋的居民?？上驳氖?，這樣的內(nèi)循環(huán)規(guī)定也在共有產(chǎn)權(quán)房的征求意見(jiàn)稿中看到了類(lèi)似要求：“在共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)5年后，購(gòu)房人可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。在同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭?！?/p>

新加坡實(shí)施組屋的結(jié)果是，穩(wěn)定了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，因?yàn)閲?yán)格控制在15%以內(nèi)的商品房比重，無(wú)論房?jī)r(jià)怎么漲，也不足以動(dòng)搖占據(jù)85%比重的組屋價(jià)格。并且內(nèi)循環(huán)的方式也保證了組屋價(jià)格的長(zhǎng)期穩(wěn)定。