昨天，廣州樓市爆出大消息。

從廣州市政府官網(wǎng)獲悉，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場合理預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，廣州市政府辦公廳近日印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》。

值得注意的是，該《工作方案》中提出了中國住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施：租購?fù)瑱?quán)。

廣州樓市新政：租房人子女可就近入學(xué) 保障租購?fù)瑱?quán)

值得一提的是，《工作方案》明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。

但需要滿足以下條件：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。這意味著，以后在廣州租房，租房人子女可就近入學(xué)。

除此之外，《工作方案》還提到了以下重要的內(nèi)容：

提高公積金租房提取額度 

加大住房公積金對租賃住房的支持力度，提高公積金提取額度。比如，職工提供房屋租賃備案證明和發(fā)票申請?zhí)崛∽》抗e金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40%。

落實出租住房稅收優(yōu)惠政策

對個人出租住房的，由按照5％的征收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5％的征收率計算繳納增值稅。

增加租賃住房用地有效供應(yīng)

將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃。以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉(zhuǎn)為競自持租賃住房面積。

允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房

經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。公安消防等有關(guān)職能部門按照改建后的實際使用性質(zhì)進行審批驗收。改建后的租賃住房，不得銷售。

同時，出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造住房后出租也被允許。

專家解讀：租房者權(quán)益將向購房者靠攏

方圓資產(chǎn)管理首席市場分析師鄧浩志表示，文件首次提出“實現(xiàn)租者幸福居住”的目標(biāo)，這至少意味管理政策會積極引導(dǎo)，將租房作為未來重要的居住方式，租房的配套權(quán)益也將向購房居住靠攏。

鄧浩志分析，《方案》列舉了很多保障租賃人權(quán)益的內(nèi)容，解決了以前租賃不具備的權(quán)益問題。比如子女教育，一直以來就讀是跟戶口掛鉤的，戶口跟房產(chǎn)掛鉤。不少人就是因為要解決孩子的就讀問題而選擇買房。若該政策落實，這部分人就可以選擇租賃，減少買房焦慮。

發(fā)展住房租賃市場并不意味著房價一定不會漲，“因為房價與供求關(guān)系相關(guān)，土地供應(yīng)的緊張等問題，估計短期內(nèi)難以解決。房價也可能由于出租租金的穩(wěn)定而得到支撐。對于無力購房的人而言，如果能夠租房都有相關(guān)權(quán)益無疑是好事?！?/p>

樓市未來走向：房屋租賃時代或?qū)⒌絹?/p>

在“限”字當(dāng)頭的背景下，此前火熱的房地產(chǎn)市場逐漸冷卻，隨著樓市調(diào)控的進一步深化，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應(yīng)池”的做法，是符合市場規(guī)律的柔性手段。

近來包括一線城市及部分熱點二線城市的土地市場，已迎來一大波新地供應(yīng)。而土地供應(yīng)普遍“競自持”，甚至出現(xiàn)100%自持、完全用于租賃及供地大規(guī)模轉(zhuǎn)向保障性住房等現(xiàn)象表明，我國樓市供應(yīng)體系正在發(fā)生根本性變化。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，“隨著房價的上漲，再加上熱點城市限購越來越嚴(yán)格，具備購房能力的人慢慢減少，購房年齡將會延遲，這會導(dǎo)致越來越多的人需要在租賃市場停留更長時間?！?/p>

鏈家研究院認(rèn)為，未來5-10年，中國租賃市場將進入快速發(fā)展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。

更重要的是，中央多次重申對于住房的重新定位，即“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是樓市供應(yīng)更加強調(diào)有效性、持續(xù)性，并引導(dǎo)土地及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化的原因。

在政策支持及社會發(fā)展的變化下，買房這一傳統(tǒng)方式正在悄然轉(zhuǎn)換，租房時代即將來臨。

附：廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知

穗府辦〔2017〕29號

廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知

各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委反映。

廣州市人民政府辦公廳

2017年6月30日

廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）和《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）有關(guān)精神，結(jié)合我市實際，制定本方案。

一、 指導(dǎo)思想

積極支持租賃住房方式，加快構(gòu)建租購并舉的住房體系；鼓勵發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，催生新的經(jīng)濟增長極；規(guī)范住房租賃市場，夯實經(jīng)濟社會長久向好發(fā)展的住房基礎(chǔ)。

二、 總體目標(biāo)

到2020年，形成政府、企業(yè)和個人互相補充、協(xié)同發(fā)展的租賃住房供應(yīng)體系，促進大、中、小住房租賃企業(yè)蓬勃發(fā)展；多層面支持住房租賃消費需求，實現(xiàn)租者幸福居??；建設(shè)市場規(guī)則透明、誠信體系完善、政府監(jiān)管到位的住房租賃市場環(huán)境，充分激發(fā)市場活力。

三、 具體措施

（一）保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式。

1. 賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。（市教育局牽頭）

2. 加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工提供房屋租賃備案證明和發(fā)票申請?zhí)崛∽》抗e金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40％。具體實施細(xì)則由廣州住房公積金管理中心制定。（廣州住房公積金管理中心牽頭）

3. 保障中低收入住房公積金繳存人的租賃居住權(quán)利。在公共租賃住房中劃出一定比例，優(yōu)先租賃給符合廣州市公共租賃住房保障辦法規(guī)定的中低收入住房公積金繳存人。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭）

4. 落實稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人落實稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5％的征收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5％的征收率計算繳納增值稅。落實國家關(guān)于對個人出租住房和承租住房的個人所得稅優(yōu)惠政策。（市國稅局、地稅局牽頭）

5. 保障承租人健康安全居住。加強租賃住房家具、家裝環(huán)保監(jiān)督、燃?xì)庀腊踩O(jiān)督，確保租賃住房室內(nèi)環(huán)保、安全，滿足居住標(biāo)準(zhǔn)。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、公安消防局、質(zhì)監(jiān)局牽頭）

6. 保護承租人的穩(wěn)定居住權(quán)。通過對租期和租金依法進行規(guī)范，控制承租人租房成本，保障承租人長期、穩(wěn)定的居住權(quán)益。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭）

7. 逐步加大貨幣化住房保障政策的實施力度。完善租賃補貼制度，實行實物保障與租賃補貼并舉。對符合條件的群體給予租賃補貼，形成公租房與市場租賃住房互為補充的住房保障體系。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭）

（二）增加租賃住房供應(yīng)，滿足新增住房需求。

8. 增加租賃住房用地有效供應(yīng)。將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃。以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉(zhuǎn)為競自持租賃住房面積。（市國土規(guī)劃委牽頭，市發(fā)展改革委配合）

9. 允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。公安消防等有關(guān)職能部門按照改建后的實際使用性質(zhì)進行審批驗收。改建后的租賃住房，不得銷售。（市國土規(guī)劃委、公安局、發(fā)展改革委牽頭，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、城管委、環(huán)保局，廣州供電局，市自來水公司，廣州燃?xì)饧瘓F公司配合）

10. 允許出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造住房后出租。改造中，不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效；不得損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、影響房屋安全；不得加建衛(wèi)生間、廚房。租賃住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的“臥室”“起居室”為最小出租單位，不得按床位出租。人均居住面積不得低于本市人民政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委制定。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市來穗人員服務(wù)管理局，各區(qū)政府配合）

（三）壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)，形成新的經(jīng)濟增長極。

11. 扶持住房租賃企業(yè)，打造廣州現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟。鼓勵供應(yīng)主體多元化，搶占發(fā)展廣州現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟的先機。提升住房租賃規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平。住房租賃企業(yè)按生活性服務(wù)業(yè)執(zhí)行相關(guān)政策。執(zhí)行公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）規(guī)定享受相關(guān)優(yōu)惠。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市發(fā)展改革委配合）

12. 發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)。鼓勵村集體、經(jīng)濟聯(lián)社租賃經(jīng)營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租，規(guī)范管理。鼓勵并扶持住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊社區(qū)、“城中村”和廠區(qū)租賃住房微改造，實施專業(yè)化運行管理。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市財政局、城市更新局、來穗人員服務(wù)管理局、公安消防局，各區(qū)政府配合）

13. 發(fā)展既有建筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。支持傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向既有建筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，鼓勵開展“管家式”服務(wù)，為業(yè)主提供房屋租賃中介、代管理、代維修等服務(wù)。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭）

14. 成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司（暫定名）。負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區(qū)改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設(shè)和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業(yè)化、社會化供應(yīng)和管理。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市發(fā)展改革委、財政局、國資委配合）

15. 建立健全房屋租賃信息服務(wù)平臺。推廣線上線下租賃服務(wù)一體化，實現(xiàn)現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)鏈條信息的全方面交互，保障住房租賃市場供需信息透明、交易規(guī)則透明、各方信用透明。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市來穗人員服務(wù)管理局配合）

16. 充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用。指導(dǎo)租賃企業(yè)成立廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會，引導(dǎo)社會力量參與房屋租賃日常管理。通過房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)租賃協(xié)會制定、完善房屋租賃中介行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準(zhǔn)則，強化行業(yè)自律，督促指導(dǎo)中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)及時采集、上報租賃房屋、租住人員等信息。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市來穗人員服務(wù)管理局配合）

四、 工作要求

（一）切實提高認(rèn)識。加快發(fā)展住房租賃市場是落實中央經(jīng)濟工作會議精神的重要舉措。各單位要高度重視現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)這一新的經(jīng)濟增長極的發(fā)展?jié)摿?，加快建設(shè)租購并舉的住房體系，促進我市經(jīng)濟長久向好發(fā)展。

（二）強化組織領(lǐng)導(dǎo)。建立市住房租賃管理聯(lián)席會議制度。由分管副市長擔(dān)任聯(lián)席會議負(fù)責(zé)人，市教育局、國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、地稅局、來穗人員服務(wù)管理局，廣州住房公積金管理中心為成員單位，各成員單位有關(guān)負(fù)責(zé)同志為聯(lián)席會議成員。聯(lián)席會議辦公室設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，負(fù)責(zé)工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、督促落實和信息溝通等日常工作。聯(lián)席會議原則上每半年召開一次，可根據(jù)工作需求臨時召集或邀請其他相關(guān)部門參加。

（三）加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)住房租賃市場管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，要牽頭繼續(xù)深化研究“保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式”的各項有力措施。各牽頭單位承擔(dān)主體責(zé)任，要按照任務(wù)分工制定相關(guān)政策措施，并會同配合單位形成齊抓共管的聯(lián)動機制。原則上各相關(guān)政策措施要于2017年8月底公布實施，并報聯(lián)席會議辦公室。

廣州市人民政府辦公廳秘書處2017年7月10日印發(fā)