“限定４宗地塊形成住宅的銷售價(jià)格；預(yù)設(shè)４宗地塊的地價(jià)上限；競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例；投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案……”北京市規(guī)劃國土委于２８日就９月底掛牌的４宗地塊發(fā)布補(bǔ)充公告，細(xì)化試點(diǎn)地塊的競買規(guī)則及形成住宅后的銷售價(jià)格。這是北京市于９月３０日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》后，明確試點(diǎn)地塊土地出讓新規(guī)則。相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，新規(guī)則意在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來房價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，穩(wěn)定市場預(yù)期。

住宅銷售價(jià)格如何設(shè)定？

對(duì)于廣大的購房者而言，最關(guān)心的就是這４宗地塊形成住宅后的銷售價(jià)格。限定的銷售價(jià)格也將對(duì)周邊房價(jià)產(chǎn)生一定影響。

根據(jù)補(bǔ)充公告，海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地的３宗地塊，平均銷售限價(jià)為５３４００元／平方米，最高銷售限價(jià)為５６１００元／平方米；大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的地塊，平均銷售限價(jià)為５５８００元／平方米，最高銷售限價(jià)為５８５００元／平方米。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這４宗地塊由市級(jí)和屬地有關(guān)部門共同會(huì)商確定銷售限價(jià)。最終價(jià)格以周邊項(xiàng)目成交均價(jià)為基礎(chǔ)、綜合考慮出讓地塊周邊配套水平等因素后確定，與周邊自住房定價(jià)基本適應(yīng)。這４宗地塊將有效增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房供應(yīng)，滿足中端自住需求，穩(wěn)定商品住房市場價(jià)格和預(yù)期。

據(jù)介紹，測(cè)算限定價(jià)格以地塊周邊可比項(xiàng)目近３個(gè)月成交均價(jià)為基礎(chǔ)。在價(jià)格測(cè)算時(shí)，首先考慮到地塊成交到上市需要一年半的周期，以及新房與二手房的價(jià)格差異，參比項(xiàng)目以地塊周邊新建商品房項(xiàng)目或建成年份較新的二手房為主；其次，參比項(xiàng)目為１４４平方米以下的普通住宅；選定參比項(xiàng)目后，經(jīng)加權(quán)平均測(cè)算出近３個(gè)月銷售均價(jià)，作為出讓地塊限定價(jià)格的基礎(chǔ)。

“為防止不同戶型價(jià)格差異過大，也兼顧不同樓層、朝向房屋銷售的客觀需求，這次銷售限價(jià)還采取了“雙限”規(guī)則，即不僅規(guī)定項(xiàng)目銷售均價(jià)上限，也規(guī)定了單套的銷售單價(jià)上限?！北本┦凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

分析人士指出，從土地供應(yīng)到最終房屋的銷售，一般會(huì)有一年半到兩年的時(shí)間，現(xiàn)在就鎖定了未來的房價(jià)，意在合理引導(dǎo)市場預(yù)期。

出讓規(guī)則如何設(shè)計(jì)？

除了設(shè)定住宅的銷售限價(jià)，此次公告還預(yù)設(shè)了這４宗地塊的地價(jià)上限。據(jù)介紹，這次４宗地塊設(shè)定的地價(jià)上限，普遍比市場預(yù)期的成交價(jià)格水平要低。嚴(yán)控地價(jià)除了防止“高價(jià)地”的出現(xiàn)，設(shè)置地價(jià)上限也是為了引導(dǎo)市場主體理性參與競爭，將北京土地市場的地價(jià)水平穩(wěn)定在合理區(qū)間。

北京市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在土地出讓規(guī)則方面，此次補(bǔ)充公告中首次提出了投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的競買方式。

根據(jù)競買規(guī)則，這些地塊首先會(huì)掛牌競價(jià)，在達(dá)到預(yù)設(shè)的地價(jià)上限時(shí)，就改為現(xiàn)場競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例。企業(yè)自持商品住房面積比例也有一個(gè)預(yù)設(shè)的上限，在現(xiàn)場競投達(dá)到這個(gè)上限后，就改為一次性投報(bào)自持商品住房面積比例。

當(dāng)一次性投報(bào)商品住房面積比例有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競買人投報(bào)為１００％時(shí)，如為純住宅的地塊，則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。對(duì)于包含有獨(dú)立公建的地塊，需先競投企業(yè)自持公建的面積比例，在達(dá)到１００％后再投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。

開發(fā)商遞交投報(bào)的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，由專家組成的評(píng)選委員會(huì)進(jìn)行評(píng)分。評(píng)分的標(biāo)準(zhǔn)包括：綠色建筑星級(jí)、裝配式建筑實(shí)施比例、其他節(jié)能環(huán)保技術(shù)應(yīng)用、規(guī)劃建設(shè)方案、企業(yè)自持商品住房運(yùn)營方案等。

分析人士指出，競買規(guī)則中設(shè)置了投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的程序，體現(xiàn)了政府對(duì)于房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，在設(shè)計(jì)、施工、交易等環(huán)節(jié)將層層把關(guān)，確保此類項(xiàng)目的質(zhì)量、安全符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建筑品質(zhì)與周邊新建普通商品房項(xiàng)目相當(dāng)。

市場交易公平如何保障？

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對(duì)于試點(diǎn)地塊形成的住宅項(xiàng)目，杜絕變相漲價(jià)等違規(guī)行為?！皩⒓訌?qiáng)銷售管理，明確項(xiàng)目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為，或者以附加條件等限定方式變相漲價(jià)，迫使購房人接受更高價(jià)格。同時(shí)，也將嚴(yán)格查處倒號(hào)賣號(hào)等違規(guī)行為?！?/p>

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，由于４宗地塊住宅項(xiàng)目性質(zhì)雖為商品住房，但因限制房價(jià)，為防止購買后短期內(nèi)出售牟利，這些項(xiàng)目將參考自住房、兩限房及經(jīng)濟(jì)適用房再上市有關(guān)規(guī)定，明確購買后５年內(nèi)不得出售。

北京市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在１０月１３日發(fā)布的補(bǔ)充公告提出，在競價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格后，將競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。“這符合北京市‘９·３０新政’的規(guī)定，同時(shí)也是落實(shí)國務(wù)院培育和發(fā)展住房租賃市場的要求?！?/p>

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，北京市住宅對(duì)外租賃的主體主要為個(gè)人，且國內(nèi)缺少企業(yè)自持住房對(duì)外租賃的政策借鑒。

下一步，北京市住建委將與北京市規(guī)劃國土委積極研究企業(yè)自持商品租賃住房后續(xù)管理政策，廣泛聽取相關(guān)部門、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及居民的意見，盡快出臺(tái)企業(yè)自持商品租賃住房后續(xù)管理辦法，做好政策配套。