新一輪樓市調(diào)控政策發(fā)布半月，效果良好。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月上半月，15個(gè)熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)比9月明顯降低，而成交量回落幅度更大。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，調(diào)控后樓市往往會(huì)經(jīng)歷“量跌價(jià)漲—量跌價(jià)滯—量?jī)r(jià)齊跌”的過(guò)程，調(diào)控效果在5-6個(gè)月后才會(huì)顯現(xiàn)。照常理來(lái)講，貨幣政策依舊寬松，限購(gòu)限貸力度低于上一輪，當(dāng)前樓市不太可能迅速逆轉(zhuǎn)和冷卻下來(lái)。此次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局罕見(jiàn)地發(fā)布半月房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，并突出熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)迅速降溫，彰顯調(diào)控效果的意圖非常明顯。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)所顯示的調(diào)控良效，首先意在引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。畢竟，與前幾輪樓市火爆最大不同在于，本輪房?jī)r(jià)上漲，并非是居住需求得不到滿(mǎn)足，也非住房供應(yīng)不足，而是資產(chǎn)配置或投資需求。資產(chǎn)配置或投資需求對(duì)市場(chǎng)預(yù)期非常敏感，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不再、媒體報(bào)道也轉(zhuǎn)向后，預(yù)期就扭轉(zhuǎn)了。如果預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲的循環(huán)逆轉(zhuǎn)了，即使貨幣依舊寬松，樓市也不會(huì)驟然跌入冰點(diǎn)。

此輪調(diào)控的另一個(gè)特點(diǎn)，在于市場(chǎng)秩序、需求準(zhǔn)入、地市行為、金融杠桿等各領(lǐng)域有各自的任務(wù)，多措并舉、全面收緊，讓調(diào)控短期迅速見(jiàn)效。但筆者認(rèn)為，也要擔(dān)心樓市“超調(diào)”的風(fēng)險(xiǎn)。首先，對(duì)于杠桿支持下的投資需求和資產(chǎn)配置，管制色彩濃重的“堵”效果好，但也一定會(huì)沖擊整體需求。其次，基于控制泡沫的金融“去杠桿”是合理的，但正常融資需求不該“躺槍犧牲”。另外，熱點(diǎn)城市要求大規(guī)模增加供地，但很多城市的需求基礎(chǔ)并不扎實(shí)。在未來(lái)需求減弱的情況下，特別是投資需求或資產(chǎn)配置退潮后，會(huì)不會(huì)造成新的無(wú)效庫(kù)存呢?

因此，調(diào)控的長(zhǎng)遠(yuǎn)和綜合考慮必須周全，不能陷入單一目標(biāo)導(dǎo)向。這種單一目標(biāo)導(dǎo)向，似乎在此前去庫(kù)存中也存在，如有的城市為去庫(kù)存，不惜支持第三套房的公積金貸款。事實(shí)上，人口流出和庫(kù)存高壓下，非熱點(diǎn)城市并不具備全面反彈的基礎(chǔ)。

近期，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布的《9月宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析報(bào)告》顯示，2016年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存水平比2015年底累計(jì)減少約471萬(wàn)平方米，而十大城市庫(kù)存水平累計(jì)減少約1509萬(wàn)平方米，這說(shuō)明十大城市以外的其他城市庫(kù)存水平反而增加了1038萬(wàn)平方米。而非熱點(diǎn)城市樓市很有可能隨熱點(diǎn)城市冷卻而降溫。隨著三季度PPP簽約大規(guī)模落地，加上財(cái)政赤字率上調(diào)，普遍認(rèn)為2016年四季度及2017年，基建發(fā)力將填補(bǔ)樓市回調(diào)留下的空白。

綜上，筆者認(rèn)為，要理性看待樓市回調(diào)的幅度及影響，更要摒棄讓樓市短期內(nèi)迅速降溫的單一目標(biāo)導(dǎo)向式調(diào)控模式。或許在清除投機(jī)需求、過(guò)度加杠桿的基礎(chǔ)上，讓其漸進(jìn)回落，并全力推進(jìn)城鎮(zhèn)化改革，釋放新鮮需求是更理想的做法。