合同簽了，但過(guò)了個(gè)假期，炒房客小陳發(fā)現(xiàn)自己要多掏幾十萬(wàn)元首付款。

930新政的落地生效是以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。這也就意味著，即使已經(jīng)簽了合同，如果沒(méi)有網(wǎng)簽也要執(zhí)行新政。這直接讓已還清首套房貸款的小陳變了身份。“認(rèn)房又認(rèn)貸”重出江湖，他炒房要承擔(dān)的首付比從3成飆升到5成。

正是首付門(mén)檻的抬高，“擋”住了一部分想在樓市火爆中分一杯羹的炒房客，也給虛火正旺的京城樓市澆了盆清醒的涼水。

降杠桿 首付漲了近百萬(wàn)

9月初，小陳剛和業(yè)主簽了合同，進(jìn)入了漫長(zhǎng)的過(guò)戶(hù)流程中。但按照規(guī)定，10月1日前未能網(wǎng)簽的交易，均要按新政新規(guī)執(zhí)行。

對(duì)他來(lái)說(shuō)，一夜之間，壓力飆升?！熬┌藯l”將目前樓市中的“認(rèn)貸不認(rèn)房”變成了“認(rèn)房又認(rèn)貸”：如果購(gòu)房人身上有貸款記錄，即使還清貸款，再購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)也將被認(rèn)作是二套房。這直接帶來(lái)首付比的大幅提高，如果是普宅，首付比從以前的30%抬升到50%；如果是非普宅，則從以前的30%飆升到了70%。

小陳在五環(huán)內(nèi)購(gòu)置的這套60平方米的房產(chǎn)實(shí)際總房款520萬(wàn)元。按照五環(huán)內(nèi)普宅價(jià)格限制，單價(jià)不能超39600元/平方米、總價(jià)不能超468萬(wàn)元。為了讓他享受普宅的優(yōu)惠政策，中介幫他把網(wǎng)簽價(jià)拉低到450萬(wàn)元，銀行貸款一直按網(wǎng)簽價(jià)計(jì)算。因此，他實(shí)際要準(zhǔn)備首付款就由此前的205萬(wàn)元漲到了295萬(wàn)元，漲了90萬(wàn)元。

這讓他進(jìn)退兩難。如果為了獲得更多貸款，只能將網(wǎng)簽價(jià)抬高，可一旦突破468萬(wàn)元的限制，他要買(mǎi)的房子就直接被劃作非普宅，他準(zhǔn)備的首付款則增長(zhǎng)40%。

“新政對(duì)首付比的劃分，恰好避免了過(guò)度使用杠桿炒房和過(guò)度購(gòu)房，照顧了自住型需求。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō)，信貸收緊、首付比例上調(diào)更是對(duì)市場(chǎng)形成了直接的、有效的管控。隨著交易熱度的冷卻，房?jī)r(jià)也將企穩(wěn)并逐步回落。

兩到三成交易可能面臨違約

而正是首付門(mén)檻的提高，也讓一些購(gòu)房人、特別是炒房客“壓力山大”。

“國(guó)慶假期前簽的合同，過(guò)了個(gè)假期，買(mǎi)房人過(guò)來(lái)問(wèn)我能不能降點(diǎn)?！奔倨跉w來(lái)第一天，二手房主劉斌（化名）就接到中介轉(zhuǎn)來(lái)的一個(gè)消息：買(mǎi)房人想違約，總價(jià)能不能再給降點(diǎn)？

按照“京八條”中的規(guī)定，京城購(gòu)房首付比再度抬升，即使是首套房，也因普宅與非普宅劃分有5%和10%的增加。一些購(gòu)房人面臨著首付的增加，就會(huì)考慮到能否通過(guò)降總價(jià)的方式來(lái)彌補(bǔ)。

除此以外，一些“賣(mài)一買(mǎi)一”的業(yè)主，有時(shí)也因?yàn)闇惒粔蛱Ц叩氖赘叮媾R著解約的可能。我愛(ài)我家相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)，約有兩到三成左右的買(mǎi)房人可能會(huì)因首付問(wèn)題違約?！安贿^(guò)，實(shí)際違約的人可能不會(huì)太多，不少人都在通過(guò)協(xié)商的方式解決?！彼f(shuō)。

“部分客戶(hù)延緩或取消了購(gòu)房計(jì)劃，違約現(xiàn)象確有發(fā)生，但是大規(guī)模違約的現(xiàn)象并未出現(xiàn)，絕大部分客戶(hù)還是選擇了完成交易?！眰I(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)上一周的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽5623套，雖有回落，但還相對(duì)平穩(wěn)，并未出現(xiàn)大規(guī)模的下降。他解釋?zhuān)?0月以來(lái)網(wǎng)簽的客戶(hù)，大部分都是在新政出臺(tái)前就已經(jīng)簽署了購(gòu)房合同的客戶(hù)，而現(xiàn)在的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也說(shuō)明930新政后客戶(hù)違約的情況并沒(méi)有大規(guī)模發(fā)生。

因新政解約可不付違約金

“這一年來(lái)，簽約、解約、違約一直都在困擾著我們。”一家知名地產(chǎn)中介相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者直言。

在此之前，簽約源于樓市的火爆，解約也是因?yàn)闃鞘械幕鸨?。他透露，?月30日之前，解約往往是由業(yè)主方面提出。二手房的幾輪房?jī)r(jià)攀升，有時(shí)簽完合同在等待辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的幾個(gè)月中，房?jī)r(jià)再度攀升，有些業(yè)主就會(huì)直接選擇解約。

但按照合同約定，這需要支付違約金。“這種因房?jī)r(jià)上漲而造成的解約一般就不會(huì)償還違約金?！彼f(shuō)，一般違約金是二倍定金或20%總房款，但由于這期間房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了違約金，一些業(yè)主甚至愿意償付違約金而解約。

不過(guò)，對(duì)照過(guò)往，930新政之后可能發(fā)生的解約則不同?！叭绻?yàn)樾抡饧s，按照此前的合同約定，是可以不付違約金的?！彼蛴浾呓忉?zhuān)绻斐山饧s的原因是政策調(diào)整，就能實(shí)現(xiàn)雙方無(wú)責(zé)解約。

同時(shí)，記者也從鏈家地產(chǎn)和我愛(ài)我家方面獲得了確認(rèn)，如果因新政造成合同解約，中介方面之前所收的中介費(fèi)，也會(huì)無(wú)償退還。