房地產(chǎn)市場仍然是今年“兩會”討論的熱點話題。全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森表示，今年房地產(chǎn)市場最大的亮點是“去庫存”。他提出做好“加減法”，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營稅負(fù)，建議取消房地產(chǎn)企業(yè)的項目公司制。

全國政協(xié)委員、國家外匯管理局局長潘功勝表示，房地產(chǎn)調(diào)控因城施策，在決定首付比和貸款利率水平方面，金融機(jī)構(gòu)被賦予更大自主權(quán)，人民銀行會采取宏觀審慎管理措施。

繼續(xù)實施差別化調(diào)控

全國政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保認(rèn)為，房地產(chǎn)市場應(yīng)繼續(xù)落實分類調(diào)控、分區(qū)域施策，采取分類管理的政策措施。

黃其森認(rèn)為，房地產(chǎn)政策持續(xù)、穩(wěn)定很關(guān)鍵，這樣才能做到中央提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展”，這應(yīng)該是政策的出發(fā)點與落腳點。否則，很容易熱冷不均，市場極不健康，就像人的體溫忽高忽低，肯定就生病了。

潘功勝表示，房地產(chǎn)市場管理既有土地、稅收等相關(guān)政策，也有房地產(chǎn)信貸政策。他說，1月人民銀行對房地產(chǎn)市場的首付比例進(jìn)行調(diào)整，需要注意的是，這次調(diào)整有幾個特征。一是北上廣深一線城市原有的信貸政策仍然還在執(zhí)行，沒有執(zhí)行調(diào)整后的政策；二是因城施策，房地產(chǎn)信貸政策因城因地施策，賦予金融機(jī)構(gòu)在決定首付比和貸款利率水平方面更大的自主權(quán)；三是人民銀行會采取宏觀審慎管理措施。宏觀審慎措施建立在不同地區(qū)房地產(chǎn)走勢、金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款情況，以及資產(chǎn)質(zhì)量情況的基礎(chǔ)上。

去庫存做好“加減法”

對于房地產(chǎn)去庫存，黃其森建議開發(fā)商：應(yīng)該在價格上“做減法”，品質(zhì)上“做加法”。

他認(rèn)為，高庫存城市，如果只是等政府“救市”，一味“等、靠、要”，肯定沒有出路。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)放棄僥幸心理，該降價就降價，以價換量，才能爭取主動，這是“做減法”。開發(fā)品質(zhì)上，則要努力“做加法”。庫存再大的城市，依然有熱銷的樓盤。哪怕夕陽行業(yè)，也有朝陽企業(yè)、朝陽產(chǎn)品。況且，房地產(chǎn)市場依然大有可為，現(xiàn)在以及將來一段時間都是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。只是當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)特征轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩蜐u成主流。像過去，什么房子都好賣的日子肯定一去不復(fù)返了。

黃其森說，去庫存，體現(xiàn)在供給側(cè)改革上，開發(fā)單位就要從供給端刺激新需求、新市場，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品滿足改善型客戶不斷升級的置業(yè)需求。

對政府而言，黃其森認(rèn)為，政府一方面可以“做減法”，推進(jìn)、降低交易環(huán)節(jié)稅費與交易門檻等；另一方面，針對企業(yè)拆遷、配套難題，以及改善戶籍制度等，則應(yīng)該“做加法”，政府應(yīng)通過回購商品房為保障房、強(qiáng)化貨幣拆遷安置等措施加以妥善解決。

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)實際情況，黃其森建議，取消對房地產(chǎn)項目稅的預(yù)征，且之前明確超過預(yù)征水平繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)退還企業(yè)，并明確退還程序和處理時限。

此外，黃其森還建議取消房地產(chǎn)企業(yè)的項目公司制。

他解釋說，目前，各地政府通常要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行項目公司制，即“一塊土地，注冊一個法人公司”，哪怕在同一個城市，如果通過“招拍掛”拿了幾塊土地，就要成立幾個法人公司。這樣，不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本，也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)（房地產(chǎn)不同開發(fā)企業(yè)之間的盈虧不能互相抵補(bǔ)）。建議允許房地產(chǎn)設(shè)立分公司，至少在同一省市可以設(shè)立分公司。

黃其森預(yù)計，在政策面“暖風(fēng)”頻吹的環(huán)境下，一線城市和部分二線城市2016年房地產(chǎn)市場仍將被看好，三四線城市景氣度也有望好轉(zhuǎn)。（記者 倪銘婭）