6月份通州共成交1956套商品住宅（不含保障房及自住房），創(chuàng)下近18個(gè)月以來(lái)的新高，均價(jià)則達(dá)到25801元/平方米，半年內(nèi)漲幅接近20%

　　編者按：近一段時(shí)間以來(lái)，北京市政府遷往通州的傳聞甚囂塵上，雖然消息至今沒(méi)有得到有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)的確認(rèn)，但通州部分樓盤(pán)聞聲漲價(jià)卻成為不爭(zhēng)的事實(shí)。記者前往通州，進(jìn)行了實(shí)地走訪(fǎng)，希望為讀者提供有益的投資價(jià)值參考。

　　今年以來(lái)，政府機(jī)關(guān)東遷、積分落戶(hù)試點(diǎn)、北京副中心、廣渠路二期加速打通等一系列利好消息不斷刺激著通州樓市。而關(guān)于通州不少項(xiàng)目借機(jī)提價(jià)，甚至是封盤(pán)的消息更是不絕于耳。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，通州在售的一些項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)了提價(jià)的情況，個(gè)別樓盤(pán)的漲價(jià)幅度高達(dá)5000元/平方米，高端項(xiàng)目更是出現(xiàn)單套提價(jià)逾百萬(wàn)元的情況，同時(shí)大部分樓盤(pán)的折扣也基本取消。但此前傳聞的封盤(pán)現(xiàn)象卻并沒(méi)有出現(xiàn)，記者走訪(fǎng)了通州近10個(gè)樓盤(pán)，除計(jì)劃7月中下旬首次開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科公園里、富力運(yùn)河十號(hào)，其余項(xiàng)目均處于正常的在售狀態(tài)。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“確實(shí)有部分的通州項(xiàng)目，把后面一期開(kāi)盤(pán)的時(shí)間往后挪了挪，基本都是尾盤(pán)或最后一期，畢竟開(kāi)發(fā)商也想多賺點(diǎn)利潤(rùn)，但這都是正常的銷(xiāo)售行為，凡是拿到預(yù)售證的，該賣(mài)還是正常賣(mài)的。至于漲價(jià)，更多的還是源于近期成交量的放大，應(yīng)該說(shuō)政府機(jī)關(guān)東遷等消息起到的是‘錦上添花’的作用”。

　　“封盤(pán)”消息不實(shí)

　　今年5月底，有消息稱(chēng)，市政府東遷已經(jīng)審批通過(guò)，位于通州的預(yù)留地即將開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，大約2017年底投入使用，搬遷地址在通州潞城東小營(yíng)附近。隨后，中國(guó)香港《文匯報(bào)》撰文稱(chēng)，已從權(quán)威渠道獲悉， 北京市四套班子(市委、市政府、市人大、市政協(xié))將在今年國(guó)慶節(jié)前夕全部由城區(qū)遷往通州區(qū)，具體搬遷方案不日將正式公布?！赌戏街苣吩谝粍t報(bào)道也稱(chēng)，在采訪(fǎng)一位北京市規(guī)劃委員會(huì)的公務(wù)員時(shí)，得到了“是有可能搬，因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)是這么和我們說(shuō)的”這樣的答復(fù)。

　　同時(shí)，通州潞城東小營(yíng)附近的17個(gè)村鎮(zhèn)，近期也確實(shí)開(kāi)展了農(nóng)轉(zhuǎn)非登記工作。而上述的種種消息，也使得通州不少項(xiàng)目聞風(fēng)而動(dòng)，有的樓盤(pán)甚至被曝出已經(jīng)封盤(pán)待漲的消息。

　　不過(guò)，《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地走訪(fǎng)后發(fā)現(xiàn)，部分媒體曝出的封盤(pán)消息并不準(zhǔn)確，更多的是銷(xiāo)售人員的一種營(yíng)銷(xiāo)手段。

　　“還在正常賣(mài)，我們這最后還剩幾百套房子，99平方米的兩居和137平方米的三居都是精裝修，售價(jià)在35000元/平方米，只要您資格通過(guò)審核，馬上就可以簽約。”在位于通州運(yùn)河核心區(qū)的合生濱江帝景售樓處，其銷(xiāo)售人員這樣對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　而在合生濱江帝景的售樓處外，華業(yè)東方玫瑰的項(xiàng)目人員也極力向記者推薦他們項(xiàng)目。在K2玉蘭灣，記者了解到，目前該項(xiàng)目的剩余房源已經(jīng)不多，以大戶(hù)型為主，且均屬于可售裝狀態(tài)，其中也包括作為項(xiàng)目樓王的7號(hào)樓。

　　據(jù)悉，上述3個(gè)項(xiàng)目，此前都被媒體曝出封盤(pán)的消息。

　　此外，在位于臺(tái)湖新城的萬(wàn)科公園里，其銷(xiāo)售人員告訴記者，該項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品預(yù)計(jì)7月中下旬就會(huì)開(kāi)盤(pán)，目前處于蓄客階段，客戶(hù)全款的話(huà)可以享受一定的折扣。

　　而記者在走訪(fǎng)同屬臺(tái)湖區(qū)域的泰禾·1號(hào)街區(qū)和泰禾·拾景園后發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)項(xiàng)目目前均在正常銷(xiāo)售，其中泰禾·1號(hào)街區(qū)的70年住宅公寓產(chǎn)品已經(jīng)售罄，目前在售的全部為商住項(xiàng)目和別墅。其銷(xiāo)售人員表示，泰禾在臺(tái)湖的這2個(gè)項(xiàng)目從未封盤(pán)，一直都在賣(mài)，后期開(kāi)盤(pán)的產(chǎn)品也正在進(jìn)行排號(hào)，并會(huì)按之前計(jì)劃好的時(shí)間開(kāi)盤(pán)。

　　不過(guò)，上述銷(xiāo)售人員表示，通州運(yùn)河核心區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)封盤(pán)待漲。

　　隨后，記者前往了位于通州運(yùn)河核心區(qū)的富力運(yùn)河十號(hào)，其工作人員表示，該項(xiàng)目并沒(méi)有封盤(pán)，首期項(xiàng)目預(yù)計(jì)7月底就可以入市。同時(shí)，隔河相望的京貿(mào)國(guó)際城項(xiàng)目也尚有部分尾盤(pán)仍在銷(xiāo)售。

　　而作為潞河中學(xué)分校學(xué)區(qū)房的京貿(mào)國(guó)際公館，目前也有3棟住宅在售。銷(xiāo)售人員稱(chēng)二期也將按此前預(yù)期的時(shí)間入市。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“通州部分項(xiàng)目傳出封盤(pán)的消息，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段，開(kāi)發(fā)商充其量也就是延緩后期項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，但目前該賣(mài)的肯定還是會(huì)賣(mài)的，而封盤(pán)待漲的消息顯然有利于其加快在售房源的去化速度，因此才會(huì)有類(lèi)似的消息傳出”。

　　高端項(xiàng)目提價(jià)逾百萬(wàn)元

　　雖然“封盤(pán)”消息不實(shí)，但在成交量回升以及諸多利好消息的刺激下，通州在售的大部分樓盤(pán)均出現(xiàn)了售價(jià)上漲的情況。

　　以泰禾·拾景園為例，其銷(xiāo)售人員告訴記者，項(xiàng)目近300平方米的疊拼產(chǎn)品，年初最便宜的一套售價(jià)為610萬(wàn)元，當(dāng)期已經(jīng)售罄，而下一期開(kāi)盤(pán)的同類(lèi)型產(chǎn)品，最低的售價(jià)已經(jīng)升至750萬(wàn)元。大幅漲價(jià)的原因則是該產(chǎn)品下一期只有6套，但排號(hào)的客戶(hù)已經(jīng)有20多個(gè)。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2015年第二季度，通州大約有50個(gè)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中，在第二季度3個(gè)月時(shí)間內(nèi)均有成交、并且成交價(jià)格持續(xù)上漲的有10個(gè)項(xiàng)目；同時(shí)，在持續(xù)上漲的10個(gè)項(xiàng)目中，有7個(gè)項(xiàng)目的漲幅在10%以?xún)?nèi)，另外3個(gè)項(xiàng)目的漲幅超過(guò)10%；漲幅最高的兩個(gè)項(xiàng)目是位于臺(tái)湖的泰禾·1號(hào)街區(qū)和泰禾·拾景園，分別達(dá)到25%、38%，2015年6月份成交均價(jià)分別達(dá)到41244元/平方米、40420元/平方米。

　　除了臺(tái)湖區(qū)域外，通州運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目的售價(jià)漲幅也是不小。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者在富力運(yùn)河十號(hào)的售樓處看到，雖然當(dāng)天陣雨連連，且雨勢(shì)不小，但看房的客戶(hù)絡(luò)繹不絕，不少客戶(hù)均是攜家?guī)Э谇皝?lái)看盤(pán)，樣板間里也是擠滿(mǎn)了人。據(jù)該項(xiàng)目的工作人員介紹，富力運(yùn)河十號(hào)的住宅為商住產(chǎn)品，主力戶(hù)型是130平方米和150平方米的三居，售價(jià)在38000元/平方米—42000元/平方米之間。而此前，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)的起售價(jià)格還在30000元/平方米。上述工作人員稱(chēng)，由于項(xiàng)目緊鄰大運(yùn)河，距離傳聞中政府東遷的辦公區(qū)域距離較近，所以給了公司提價(jià)的信心。年底公司計(jì)劃將該項(xiàng)目的二期售價(jià)提升至40000萬(wàn)元/平方米。

　　而上面提及目前售價(jià)在35000元/平方米的合生濱江帝景項(xiàng)目，年初的單價(jià)還只有30000萬(wàn)元/平方米。據(jù)知情人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，該項(xiàng)目距離東小營(yíng)等地不遠(yuǎn)，此前有不少公務(wù)員前來(lái)該項(xiàng)目購(gòu)房，隨后項(xiàng)目便開(kāi)始大幅提價(jià)。并且合生濱江帝景項(xiàng)目所剩房源不多，區(qū)域內(nèi)在售的項(xiàng)目也只有寥寥幾個(gè)，因此合生創(chuàng)展也并不著急將該項(xiàng)目迅速清盤(pán)。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“因?yàn)槎嗄臧l(fā)展，通州的發(fā)展層次明顯呈現(xiàn)三級(jí)：曾經(jīng)的八通線(xiàn)沿線(xiàn)、臺(tái)湖區(qū)域、未來(lái)的運(yùn)河CBD。從發(fā)展利好、企業(yè)入駐情況看，未來(lái)的運(yùn)河CBD將是明星區(qū)域。今天的運(yùn)河CBD就是十年前的國(guó)貿(mào)，運(yùn)河核心區(qū)將是未來(lái)通州發(fā)展的龍頭”。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅則稱(chēng)，隨著成交量的提升，通州運(yùn)河板塊住宅處于相對(duì)稀缺狀態(tài)，在售項(xiàng)目大多都是三年之前拿地，目前基本處于尾盤(pán)出售狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)提升尾盤(pán)的品質(zhì)，價(jià)格也會(huì)隨之上調(diào)，因此，預(yù)計(jì)通州房?jī)r(jià)下半年將繼續(xù)迎來(lái)上漲行情，但并非“跳漲”。

　　據(jù)記者了解，在富力運(yùn)河十號(hào)旁邊，K2、合景泰富、復(fù)地集團(tuán)的項(xiàng)目也都在動(dòng)工建設(shè)。

　　而在八通線(xiàn)沿線(xiàn)的K2玉蘭灣售樓現(xiàn)場(chǎng)，雖然有部分業(yè)主因房產(chǎn)證的問(wèn)題來(lái)到售樓處拉橫幅，但來(lái)該項(xiàng)目看房的客戶(hù)仍坐滿(mǎn)了售樓大廳。其工作人員告訴記者，來(lái)此拉橫幅的確實(shí)是玉蘭灣的業(yè)主，但他們拿不到房產(chǎn)證的原因主要是自身購(gòu)房資質(zhì)有問(wèn)題，和項(xiàng)目本身無(wú)關(guān)。目前玉蘭灣的均價(jià)為31500元/平方米，也沒(méi)有任何折扣，而該項(xiàng)目年初的售價(jià)為28000元/平方米。

　　此外，位于廣渠路二期沿線(xiàn)的京貿(mào)國(guó)際公寓，算上贈(zèng)送的面積，售價(jià)也從25000元/平方米上調(diào)至27000元/平方米，漲幅近10%。

　　“通州項(xiàng)目紛紛提價(jià)，一方面是政策利好不斷，另一方面也是成交量回暖使然。”有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份通州共成交1956套商品住宅（不含保障房及自住房），創(chuàng)下近18個(gè)月以來(lái)的新高，均價(jià)則達(dá)到25801元/平方米，半年內(nèi)漲幅接近20%。

　　“截至6月底，剔除別墅類(lèi)物業(yè)，通州普通住宅目前可售的套數(shù)為6103套，成交均價(jià)也持續(xù)上升。政府機(jī)構(gòu)是否遷至通州，并無(wú)定論，即使搬遷，實(shí)際也只是錦上添花，對(duì)于通州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，未來(lái)作為次中心的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)明確，這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所升溫也是受一系列利好的影響。通州在2012年—2013年，因?yàn)橹氨q后的市場(chǎng)恐慌情緒，近2年北京房?jī)r(jià)大漲的時(shí)候通州房?jī)r(jià)卻一直不溫不火，因此在一系列利好落地的情況下，2015年通州樓市價(jià)格補(bǔ)漲的趨勢(shì)明顯。”張大偉表示。（記者 王 崢 王麗新）